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봉천동 59㎡ 반년새 5억→7억…서민 아파트 '풍선효과' 더 컸다
경제·금융 경제동향 2020.07.13 17:21:45# 서울 강북구 미아동에 위치한 3,800가구 규모의 ‘SK북한산시티’ 전용 84.7㎡는 이달 초 6억8,700만원에 매매됐다. 전 고가보다 2,200만원 뛴 가격이다. 해당 평형은 올해 1월만 해도 4억원대 후반에서 5억원대 초반 수준에 실거래된 바 있다. 반년 새 2억원이 훌쩍 오른 셈이다. 구로구 고척동 ‘고척대우’ 59.9㎡도 지난달 4억9,500만원에 거래됐는데, 이는 지난 1월 실거래가인 3억8,800만원과 비교할 때 1억원 이상 뛴 것이다. 관악구 봉천동의 ‘관악벽산블루밍’ 아파트 전용 59㎡는 반년 사이에 ‘5억원대 아파트’에서 ‘7억원대 아파트’가 됐다. 올해 1월 실거래가는 5억9,500만원에 불과했지만 이달 5일 7억2,000만원에 손바뀜됐기 때문이다. 지금껏 상대적으로 소외됐던 서울 외곽지역에 위치한 중저가 아파트 단지들의 가격 상승세가 강남 등 고가 지역을 압도하는 모양새다. 실제로 KB국민은행의 올 상반기(1~6월) 서울 분위별 아파트값 상승률을 보면 상위 20%(5분위) 아파트 가격은 1% 오르는 데 그친 반면 하위 20%(1분위) 아파트 가격은 7%의 상승률을 기록했다. 분위별 가격 상승률을 보면 하위 20%인 1분위 아파트를 비롯해 2·3분위 아파트 가격이 올 들어 꾸준히 오르고 있다. 1분위 아파트 평균가격은 3억7,467만원(1월)에서 4억329만원(6월)으로 상승했다. 2분위 가격도 이 기간 동안 5억8,984만원에서 6억5,049만원으로, 3분위 가격은 7억6,785만원에서 8억2,353만원으로 올랐다. 분위별 상승률을 보면 7.64%(1분위), 10.28%(2분위), 7.25%(3분위) 등이다. 중저가 아파트값 상승률은 지난해 하반기 3~7%를 기록했는데 올 상반기에는 7~10%로 껑충 뛴 것이다. 이와 대조적으로 올 상반기 상위 20% 아파트 평균값은 1월 17억8,846만원에서 6월 18억227만원으로 1.03% 증가하는 데 그쳤다. 월별로 보면 상위 20% 아파트의 가격 변동률은 올해 4월을 기점으로 마이너스권으로 떨어지기까지 했다. 중저가 아파트의 선전은 매매가 변동률에서도 확인된다. KB 기준으로 올 1~6월 서울 아파트값은 평균 1.93% 상승했다. 지역별로 보면 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 금천구로 4.93%의 상승률을 기록했다. 이뿐만이 아니다. 구로구 3.33%, 강북구 2.05%, 관악구 2.83% 등으로 강남구(0.21%)와 서초구(0.27%)를 앞선다. 실제로 중저가 아파트가 몰린 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’과 ‘금관구(금천·관악·구로구)’ 등 서울 외곽지역은 ‘7·10대책’에도 호가가 나날이 오르고 있다. 수요가 계속 밀려들자 가격이 더 오를 것이라는 기대감에 집주인들이 매물을 다시 거둬들이는 분위기도 감지된다. 관악구의 한 중개업소 관계자는 “봉천동 일대의 경우 집주인들이 매물을 회수해 현재 나온 물건이 없다”며 “30평대가 6월 말 7억원 후반에 팔렸는데 현재 호가는 8억원 후반에서 9억원까지도 나와 있다”고 설명했다. 전문가들은 대출규제 등으로 고가 아파트 시장이 막히자 중저가 아파트 시장이 과열되고 있다고 분석한다. 투자수요뿐 아니라 ‘지금 아니면 집을 살 수 없다’는 무주택자 수요도 집값을 견인하고 있다는 분석이다. /양지윤·권혁준기자 yang@@sedaily.com -
부동산 부자 잡는다더니…결국 서민들만 쓰러졌다
경제·금융 경제동향 2020.07.13 17:19:56올해로 입주 24년차인 서울 노원구 하계동 ‘하계현대 2차’ 전용 84㎡가 이달 7일 8억5,800만원에 매매 실거래되며 신고가를 경신했다. 전고가보다 5,800만원 오른 가격이다. 올 초까지만 해도 6억원대였지만 6개월 사이 9억원에 근접했다. 20년이 넘은 도봉구 방학동 신동아타워 전용 60㎡도 최근 2억6,200만원에 매매되면서 최고가를 기록했다. 현재 호가는 2억7,000만원에 형성돼 있다. 올 들어 상반기 동안 서울 아파트 값 상승을 이끈 것은 중저가아파트로 조사됐다. 강남 등의 초고가아파트보다 오름폭이 7배가량 더 높았다. 정부가 서울 집값을 잡겠다며 고가아파트를 타깃으로 삼는 동안 무주택 서민들의 주택이었던 중저가아파트들마저 가격이 껑충 뛴 것이다. 13일 서울경제가 ‘KB국민은행 리브온’에서 발표한 올 상반기 5분위 평균 아파트 가격을 분석한 결과 이같이 나타났다. 세부적으로 보면 올 상반기 상위 20%(5분위) 아파트 매매 평균값은 1월 17억8,846만원에서 6월 18억227만원으로 1.03% 올랐다. 이와 대조적으로 하위 20%(5분위) 아파트 평균 매매가는 1월 3억7,467만원에서 6월 4억329만원으로 7.64% 뛰었다. 2분위 아파트 가격 상승률은 10.28%다. 1월까지만 해도 5억8,984만원이었던 2분위 평균 아파트 가격은 6월 들어 이보다 6,000만원 넘게 오른 6억5,049만원을 기록했다. 지난해 하반기만 해도 서울 아파트 값은 고가아파트가 주도했다. 5분위 상승률은 6.53%, 1분위 상승률은 3.70%였다. 하지만 올 상반기 들어서는 중저가아파트 상승률이 고가아파트를 앞질렀다. 시장에서는 중저가아파트의 상승세가 이어질 것으로 예상한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 들어 서울의 3억원 이하 아파트 거래 비중이 10% 밑으로 떨어지는 등 중저가아파트에서도 가격대가 전반적으로 상승하고 있다”며 “서울 내 중저가아파트의 희소성과 가격 상향 평준화로 당분간은 이런 추세가 이어질 것”이라고 설명했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
실수요자 보호한다더니...고가 1주택자 稅부담 1,000만원↑
경제·금융 정책 2020.07.13 16:31:19이번 ‘7·10부동산대책’으로 보유기간이 길지 않은 고가 1주택자의 세 부담도 1,000만원 넘게 늘어난다는 정부의 시뮬레이션 결과가 나왔다. 장기보유 시 세 부담 증가액이 크지 않고 공시가격 30억원 이상의 주택이 0.1% 수준에 불과하다는 게 정부의 설명이지만 1주택자와 실수요자는 보호한다는 정책 취지와는 여전히 배치된다는 지적이 나온다. 정부는 13일 ‘주택시장 안정 보완대책 관련 주요 제기사항에 대한 설명’ 보도 참고자료에 고가 1주택 보유자에 대한 시뮬레이션 결과를 담았다. 정부는 올해 공시가격 31억원, 내년 34억원인 아파트를 한 채만 보유한 1주택자를 예로 들었다. 시뮬레이션 결과에 따르면 해당 아파트를 10년간 보유한 65세의 A씨는 올해 종합부동산세 부담이 756만원에서 내년 882만원으로 126만원 늘어난다. 반면 이 아파트를 3년간 보유한 58세의 B씨는 올해 1,892만원에서 내년 2,940만원으로 세 부담이 1,048만원이나 늘어난다. 1주택자의 경우 주택을 장기보유하면 세 부담 증가 규모가 크지 않다는 것을 보여주기 위한 시뮬레이션이지만 장기보유자의 세 부담도 일정 부분 늘어날 뿐 아니라 단기보유 1주택자의 부담은 1,000만원 넘게 늘어나는 셈이다. 이를 의식한 듯 정부는 공시가격 30억원 이상 주택은 지난 2019년 기준 전체 주택의 0.01%에 불과하다고 강조했다. 아울러 다주택자 세 부담은 배 이상 훌쩍 늘어난다. 올해 공시가 15억원·13억원에서 내년 공시가 16억5,000만원·14억원으로 올라가는 서울 아파트 2채를 가진 경우 올해는 종부세를 2,650만원 내지만 내년에는 6,856만원을 내야 한다. 세 부담이 2.5배 가까이 증가하는 셈이다. 3주택자의 세 부담도 중과세율 인상으로 큰 폭으로 증가한다. 정부는 올해 공시가 15억원의 서울 아파트, 공시가 13억원의 대구 아파트, 8억7,000만원의 부산 아파트 3채를 보유한 경우를 예로 들었다. 내년 공시가가 서울 16억5,000만원, 대구 14억5,000만원, 부산 9억5,000만원으로 올라갈 경우 종부세는 올해 4,179만원에서 내년 1억754만원으로 무려 6,575만원 늘어난다. 한편 정부는 이날 다주택자들이 정부가 양도세를 중과한 정책 의도대로 주택을 처분하는 대신 증여로 쏠릴 수 있다는 우려와 관련해 “증여 시 취득세율을 인상하는 방안 등 보완책을 검토하고 있다”고 밝혔다. 이와 관련해 행정안전부를 비롯한 관계 부처는 주택을 증여받을 때 내는 증여 취득세율을 현행 3.5%에서 최대 12%까지 올리는 방안을 유력 검토 중이다. 앞서 정부는 ‘7·10대책’을 통해 1주택자가 주택을 매입해 2주택자가 되는 경우 부담하는 취득세율을 현행 1∼3%에서 8%로, 3주택 이상은 12%로 상향한 바 있다. 따라서 증여재산에 대한 취득세도 이에 준하는 수준으로 인상할 것이라는 관측이 나온다. 정부는 다주택 부모가 무주택 자녀에게 편법 증여하는 것을 막기 위해 주택 수를 가구 합산으로 계산하는 방안도 검토하고 있다. 또 정부는 ‘임대차 3법’ 도입 추진으로 다주택자들이 늘어난 세금 부담을 전셋값을 일시에 올리는 방식으로 세입자에게 전가할 수 있다는 우려가 있다는 지적에 “기존 계약에도 전월세상한제·계약갱신청구권을 도입할 수 있게 하겠다”고 밝혔다. 세금이 늘어난 집주인이 세입자를 내보내고 새로 전월세 계약을 맺을 수 있다는 지적에 대해서는 “임차인은 주택임대차보호법상 2년의 거주기간을 보장받고 있으며 임대인이 거주를 방해하거나 강제로 내보내면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다”고 강조했다./세종=하정연기자 ellenaha@@sedaily.com -
정부 믿고 등록했는데...임대소득 검증시스템 아직 시험중
부동산 분양 2020.07.13 13:50:04정부가 ‘7·10부동산대책’을 통해 등록임대주택 제도를 폐기하기로 한 가운데 미등록 임대사업자에 대한 임대소득과 계약 정보 등을 여전히 파악하지 못하는 것으로 나타났다. 정부는 그동안 민간 임대주택사업자에 대한 정보를 확보하기 위해 ‘당근’과 ‘채찍’을 동시에 활용해왔다. 임대주택 등록 활성화 정책을 통해 민간 임대사업자에게 세제혜택을 부여하는가 하면 미등록 임대사업자에 대해서는 ‘주택임대차정보시스템(RHMS)’을 통해 계약 정보 확보가 가능하다고 으름장을 놓았다. 하지만 RHMS가 여전히 시험운영 단계로 개별 임대소득 정보 등에 대한 파악이 어려워 정책 불신감만 커지고 있다는 비판이 나온다. 13일 국토교통부에 따르면 RHMS는 지난 2017년 10월부터 구축을 추진해왔지만 3년가량 지난 현재까지 시험운영 단계다. RHMS는 국토부의 임대등록시스템, 주택전입 확정일자 신고 자료와 국세청의 월세 세액공제 자료, 행정안전부의 재산세 대장 등 부처별로 흩어진 자료를 취합해 민간 주택임대차 시장에 대한 정보를 체계화하는 시스템이다. 정부는 부처별 정보를 종합하면 제대로 신고하지 않은 민간 임대차 정보도 파악할 수 있다고 자신감을 보였다. 국토부의 건축물대장과 행안부의 재산세대장을 바탕으로 국세청의 소득 자료 등을 살펴보면 자가 여부를 판단할 수 있고 임대 물량인지 확인 가능하다는 것이었다. 공실 혹은 빈집일 경우에는 전기사용량 조사를 통해 임대 여부를 가려낼 수 있고 임대료는 한국감정원의 주택 유형별 임차료를 바탕으로 추정할 수 있다고 밝힌 바 있다. 정부와 여당은 RHMS를 본격 가동하기 위해 2017년 12월 법적 근거를 마련했고 민간임대주택법과 시행령이 2018년 3월 시행되며 시스템을 운영할 수 있게 됐다. 하지만 국토부가 RHMS를 통해 개별 임대계약과 소득에 대해서는 여전히 파악하지 못하는 것으로 나타났다. 일부 부처의 자료가 완전하지 않은데다 시스템 솔루션도 완성 단계가 아니어서 개별 정보를 추출하기는 어려운 단계로 알려졌다. 이러다 보니 민간 임대사업자 사이에서는 정부 말을 듣지 않고 미등록 사업자로 남는 게 더 유리했다는 말까지 나올 정도다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
시가 43억 3주택자, 내년부터 종부세 1억 넘는다
부동산 분양 2020.07.13 13:18:03‘7·10 부동산 대책’ 총 시가 43억원 상당의 3주택을 보유한 다주택자의 종부세 부담이 4,200만원에서 1억 800만원으로 1억원을 넘는 것으로 나타났다. 초고가 주택의 경우 1주택 보유자라도 종부세가 1억원에 육박할 것으로 보인다. 다음은 ‘7·10 대책’ 발표 후 제기된 문제점에 대한 기획재정부와 국토교통부의 답변이다. ◇ 이번 종부세 인상이 3주택자에겐 어떤 영향을 미치나. ▲ 올해 기준 공시가격이 15억원인 서울 A아파트, 13억원인 대구 B아파트, 8억7천만원인 부산 C아파트를 가진 3주택자를 가정해 보자. 3곳 주택의 올해 공시가격 합계는 36억7천만원으로 종부세 4천179만원을 낸다. 조정대상지역 2주택·3주택 이상의 경우 이번 대책의 중과세율 인상에 해당되므로 이 사람의 종부세 부담은 내년에 1억754만원으로 오른다. 서울에 공시가 15억원, 13억원짜리 주택 두 채를 가진 2주택자의 종부세 부담은 2천650만원에서 6천856만원으로 4천206만원 늘어난다. ◇ 1주택자에게 어떤 영향을 미치나. ▲ 오랜 기간 1주택을 보유했거나 고령자인 경우 이번 종부세 인상에 따른 효과가 크지 않다. 현재 공시가격 31억원 상당의 서울 주택 1채를 3년간 보유한 58세 A씨의 경우 올해 종부세는 1천892만원이지만 내년에는 2천940만원으로 1천48만원 오른다. 세율 인상과 공시가격 인상 등을 반영한 결과다. 이에 비해 주택을 10년간 보유한 65세 1세대 1주택자 B씨가 내야 할 종부세는 같은 기간 756만원에서 882만원으로 126만원 오른다. B씨가 고령자이고 장기보유자이기 때문에 오름폭이 상대적으로 작다. ◇ ‘퇴로’를 차단하는 문제가 있다는 지적이 나온다. ▲ 이번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기 수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한 불가피한 조치다. 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상했다는 점에서다. 다만 양도소득세율 인상은 내년 6월 1일 이후(2021년 종부세 과세 기준일) 양도하는 주택부터 적용되며, 그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대된다. ◇ 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택할 거란 우려가 나온다. ▲ 7·10 부동산 대책에 따라 양도세 최고세율은 72%까지 높아졌지만, 증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으로 증여세 부담이 더 크다. 시가 20억원에 양도차익이 8억원인 주택 증여할 때 증여세는 6억4천만원이나 양도세는 3억원(일반지역)∼5억5천만원(조정대상지역 3주택 이상)이다. 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려가 크지 않다. 단 시장상황을 면밀히 점검하며 보완방안(증여시 취득세율 인상 등)을 검토 중에 있으며 필요시 추가적인 조치를 할 예정이다. ◇ 향후 주택 공급 계획은. ▲ 서울 시내 주택공급을 늘리기 위해 운영해온 ‘국토부·서울시 간 주택공급 협의체’를 실무기획단 내 협의체로 연결해 이번 주부터 본격적으로 논의한다. 도심 고밀 개발을 하고 유휴부지를 확보하는 등 성과를 도출하고 진행 상황을 신속히 알리겠다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
"다주택자, 버티기 쉽지 않을 것"…종부세법 강화안 발의한 고용진 의원
정치 국회·정당·정책 2020.07.13 10:11:41고용진 더불어민주당 의원이 13일 다주택자의 종합부동산세 최고세율을 6%로 인상한 정부의 7·10 부동산 대책과 관련해 “다주택자들이 팔지 않고 버텨보겠다는 반응들이 있다고 그런다”며 “굉장한 부담을 안게 되실 것이다. 쉽지 않을 것”이라고 강조했다. 고 의원은 이날 한 라디오 방송에서 대책 발표 이후 시장 반응을 묻는 질문에 이 같이 평가했다. 고 의원은 국회 기획재정위원회의 여당 간사로, 당정협의를 거쳐 최근 7·10 부동산 대책 내용이 담긴 종부세법 개정안 등을 발의했다. 정부와 여당은 종부세의 경우 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대해 구간별로 0.6~3.2% 세율을 적용하던 것을 1.2~6.0%로 상향하기로 결정했다. 고 의원은 “이미 목표를 7월 임시국회 통과로 정했다. 종부세법·소득세법·법인세법 뿐 아니라 관련돼 취득하기도 어렵게 취득세법도 개정해야 된다”고 했다. 이어 “임대차 보호를 위해 임대차 3법도 가야 하고, 여러 가지 법안들이 패키지로 7월에 통과돼야 우리가 계획했던 목표들이 달성되지 않을까 보고 있다”고 덧붙였다. 21대 총선을 앞두고 일부 여당 후보들이 종부세 완화 주장을 했던 것과 관련, “시장에 혼선을 준 면이 있다고 본다”며 “이런 것들을 깨끗이 정리하고 분명한 정책목표를 갖고 가야 한다는 생각”이라고 강조했다. 이번 부동산 대책의 주 대상이 아파트에 국한돼 빌라·오피스텔 등 부문에서 ‘풍선효과’가 일어날 수 있다는 지적에 대해서는 “모든 것을 다 한꺼번에 정책적 목표로 삼긴 어렵다”며 “추가로 시장상황을 봐서 대책을 만들 계획”이라고 설명했다. 여당 일각에서 아파트 공급을 늘리기 위한 방책으로 ‘그린벨트 해제’를 언급한 것에 대해선 “내부에서도 이견이 있다”며 “쾌적한 도시관리라는 측면에서 이런 것들을 어떻게 지키고, 어떻게 해제할 것인가는 쉽게 결정한 사안은 아니다”라고 선을 그었다. 재개발·재건축 허용 가능성과 관련해서는 “지금 손을 대는 것은 위험해 보인다. 적당한 때에 그 부분에 대한 대책도 만들어야 되지 않나, 하지만 지금은 아니라는 게 당정의 판단”이라며 “주택공급 방안 중 재건축 활성화 부분은 조금 뒤로 밀려 있는 상황”이라고 전했다./김상용기자 kimi@@sedaily.com 고위 공무원들의 다주택 보유 및 지역구 외 수도권에 마련한 ‘똘똘한 한 채’ 논란에 대해서는 “공직자들에게 다른 처신을 기대하고, 요구하고 있는데 뜻대로 잘 안 되는 면이 있다”며 “그 문제들 때문에 정부 부동산 대책에 대한 진의가 굉장히 오해를 받고, 그렇기 때문에 정책수단이 약화된다”고 지적했다. -
국민 10명 중 6명 “고위공무원이 집 2채 이상 가지는건 부적절”
정치 국회·정당·정책 2020.07.13 10:04:50국민 10명 가운데 6명은 고위공무원의 다주택 보유에 대해 ‘적절하지 않다’고 생각하는 것으로 조사됐다. 지지 정당과 상관없이 ‘부적절’ 의견이 많았다. 단 부적절하다는 의견은 보수층(54.6%)보다는 진보층(76.9%)에서 더 많았다. 리얼미터가 전국 만 18세 이상 성인 500명을 대상으로 고위공무원의 다주택 보유에 관한 의견을 물은 결과 63.1%는 적절하지 않다고 응답했다. 보유할 수 있다는 답변은 27.5%로 집계됐다. 고위 공무원의 다주택 보유에 대한 부정적 인식은 지지 정당과 관계없는 것으로 나타났다. 민주당 지지층의 57.5%, 통합당 지지층의 54.0%가 적절하지 않다는 데 공감한 것으로 집계됐다. 본인의 정치적 성향이 진보라고 밝힌 응답자도, 보수라고 답한 답변자도 절반 이상이 절반 이상이 적절하지 않다고 답했다. 다만 부적절 답변 비중은 진보층이 더 컸다. 연령별로 살펴보면 부정적 응답은 모든 연령대에서 절반을 상회했다. 50대에서 68.4%로 가장 많았으며 20대가 55.6%로 가장 낮았다. 권역별로는 인천(67.7%)과 부산·울산·경남(67.2%), 대전·세종·충청(60.0%), 서울(56.9%) 순으로 적절하지 않다는 응답이 많았다. 이번 조사는 YTN ‘더뉴스’ 의뢰로 전국 18세 이상 성인 남녀 500명을 대상으로 진행됐다. 이번 조사는 YTN ‘더뉴스’ 의뢰로 전국 만 18세 이상 성인 500명을 대상으로 진행됐다. 응답률은 5.2%다. 무선(80%)·유선(20%) 무작위생성 표집틀을 활용한 임의 전화걸기(RDD) 자동응답 방식으로 실시했다. 통계보정은 지난 4월말 행정안전부 주민등록 인구통계 기준 성·연령대·권역별 가중치 부여 방식으로 이뤄졌다. 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±4.4%포인트다. /임지훈기자 jhlim@@sedaily.com -
‘월세살이’ 권하는 집값대책…“이젠 전세도 꿈 되나요”
부동산 정책·제도 2020.07.13 08:37:00# 서울 아파트 전세 계약 만료를 한 달여 앞둔 A 씨. 그에게 최근 집주인은 전셋값을 전과 똑같이 유지하는 대신 월세 조로 매달 20여 만원을 달라고 요구했다. A 씨 입장에서는 차라리 전세자금대출을 추가로 받아 전셋값을 더 주는 편이 비용이 적지만 집주인이 완강하게 요구해 들어줄 수밖에 없었다. 그는 “예전에는 임대인들이 전세를 선호해 전세를 살았는 데 앞으로는 월세 살이 인생이 됐다”고 말했다. 정부와 거대 여당이 세입자를 보호하겠다며 전·월세 신고제와 상한제 그리고 계약갱신청구권으로 구성된 ‘임대차 3법’을 밀어붙이면서 전셋집을 월세로 전환하는 사례가 계속해서 나타나고 있다. 설상가상으로 최근 7·10 대책에서 보유세 부담을 늘리고 임대사업자를 옥죄면서 이 같은 현상이 가속화될 전망이다. 다주택자를 옥죄는 정부의 집값 정책이 ‘월세 살이’를 권하고 있는 것이다. 부동산 업계에 따르면 당정이 임대차 3법 소급적용과 보유세 대폭 인상을 강행하면서 임대인들이 전셋집을 월세로 전환하는 움직임이 거세지고 있다. ‘갭 투자자’ 중에서도 전세보증금을 낮추더라도 월세로 전환하는 움직이는 모습이다. 이처럼 전세가 아닌 월세로 전환하는 이유는 전·월세 상한제가 시행될 시 월세로 운용하는 편이 집주인에 보다 유리하기 때문이다. 아울러 늘어난 보유세 부담을 월세로 충당할 수 있다는 점도 작용하고 있다. 앞서 지난해에도 종부세 강화에 강남 대치동 등 고가 아파트 지역을 중심으로 기존 전세계약을 일정 월세를 낀 반전세로 전환했다. 문제는 전세의 월세화가 진행되면서 서민 주거는 더욱 불안해질 것으로 우려된다는 점이다. 전세로 거주할 경우 월세 대비 주거비가 적다는 장점이 있다. 한국감정원 기준 지난 6월 전·월세 전환율은 서울이 4.0%, 인천·경기가 각각 4.7%, 4.5%를 기록했다. 전세자금대출금리가 평균적으로 2%대, 정책 지원을 받는 경우 1%대인 점을 고려하면 전세 대출을 받는 것이 월세 주거비용에 비해 절반 이상으로 크게 줄어든다는 점을 알 수 있다. 반대로 월세로 전환될 시 임차인의 주거비 부담은 더 커지게 된다. 정부 또한 서민 주거부담을 덜어주기 위해 저금리로 전세보증금을 빌려주는 등 전세 제도를 장려하고 있다. 여기에 전세의 월세화가 가속되면 서민이 셋집에서 자가로 넘어가는 이른바 ‘주거 사다리’의 과정도 어려워질 수 있다. 국토부 주거실태조사를 보면 수도권에서 월세→자가로 이동하는 경우는 지난해 6.8%로 극히 드물었다. 여기에 2018년(8.5%)과 비교해도 감소 추세를 보인다. 반면 전세에서 자가로 이동하는 경우는 52.7%로 절반이 넘었다. 앞서 전세에 거주하는 경우 전세보증금이 내 집 마련의 레버리지 역할을 해주지만 월세의 경우 보증금이 적기 때문이다. 아파트값이 지속적으로 상승하는 가운데 앞으로 월세에서 자가로 이동하는 사례는 더더욱 줄어들 것으로 예측된다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “주택 시장에서 다주택자의 기능은 전체 주택의 3분의 1에 달하는 임대주택을 공급하는 역할”이라며 “다주택자들이 현금흐름을 위해 전세에서 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 수 있다”고 우려했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
‘집 파느니 증여’ 막겠다고 증여 취득세도 2배 올린다
경제·금융 정책 2020.07.13 07:20:29정부가 다주택자들이 집을 파는 대신 배우자나 자녀에게 증여하는 ‘우회로’를 차단하기 위해 증여 시 납부하는 취득세를 지금보다 2~3배 상향하는 방안을 검토하고 있다. 다주택자의 취득세·종합부동산세·양도소득세를 대폭 강화한 ‘7·10대책’에 이어 ‘토끼몰이’식 규제로 매물을 내놓도록 옥죄는 것이다. 다만 현재 최고 50%인 증여세율 자체는 건드리지 않을 것으로 보인다. 정부가 추진 중인 부동산 관련 법안이 통과되면 내년 6월부터 다주택자 대상 취득세(12%), 종합부동산세(6%), 양도소득세(72%) 모두 대폭 올라간다. 새로 사지도, 갖고 있지도, 팔지도 말라는 징벌적 과세다. 여기다 정부는 증여 취득세를 강화하는 추가 대책을 더할 전망이다. 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 부부나 자식에게 증여하는 것을 막기 위해서다. 기획재정부·국토교통부 등 관계부처와 여당 등에 따르면 정부는 현행 4%인 증여 취득세는 곧장 8~12% 수준으로 높아질 전망이다. 여당의 한 핵심관계자는 “다주택자의 증여를 막을 방안이 필요하다는 당정 간의 공감대가 있어 증여취득세 인상을 합리적인 대안으로 보고 있다”고 말했다. 정부 고위관계자도 “서둘러 보완책을 마련해 7월 국회에서 같이 처리되도록 할 것”이라고 밝혔다. 현재 자녀나 배우자가 부동산을 증여받았을 경우 증여세와 함께 취득세를 내야 한다. 현재 증여 시 취득세는 ‘기준시가’에 대해 단일세율로 4.0%(3.5%에 농어촌특별세·지방교육세 포함)를 매긴다. 정부는 이를 2배 이상 올리는 방안을 고려하고 있다. 앞서 7·10대책에서 2주택자가 되는 경우 취득세율을 현행 1∼3%에서 8%로, 3주택 이상은 12%로 높인 만큼 이에 준하는 수준으로 인상할 가능성이 크다. 또 일반 취득세와 함께 법 통과 직후부터 시행해 다주택자들이 추가 매수하거나 증여하는 데 부담을 줄 방침이다. 더불어민주당의 핵심 관계자는 “부동산 증여세만 조정하기는 힘들고 세율 자체를 높이기에는 사회적 합의가 있어야 한다”며 “조만간 협의에 나설 계획”이라고 밝혔다. 정부는 정기국회까지 가기에 늦다고 판단하며 다른 법안들과 함께 7월 국회에서 처리하기를 기대하고 있다. 이를 위해서는 물리적 절차상 14일까지는 지방세법 개정안을 발의해야 한다. 한국감정원에 따르면 지난 5월 전국 아파트 증여 건수는 6,574건으로 올해 들어 가장 많았다. 서울의 1∼5월 누적 증여 건수는 6,918건으로 전년 동기 대비 49.1% 급증했다. 현 정부 들어 규제가 강화되는 데 비례해 증여로 돌아서는 숫자는 빠르게 늘고 있는 추세다. 여기다 내년 6월 이후부터는 3주택자 양도세 중과세율이 최대 72%로 높아지지만 증여세 최고세율은 50%(과세표준 30억원 초과)로 더 낮아 다주택자들이 매각보다 증여하는 우회로를 택할 가능성이 높아 보인다. 이에 대해 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이상징후적으로 증여로 회피한다면 대책이 필요하다”면서 “정부가 지금 별도로 검토하고 있고 마무리되는 대로 보완책을 제시하겠다”고 말했다. 다만 정부는 거센 조세저항을 의식해 증여세 자체 세율을 더 높이지는 않을 전망이다. 민주당이 지난 20대 국회에서 증여세 최고세율을 60%로 인상하는 법안을 추진하기도 했지만 세율 자체를 추가로 높이기는 사실 쉽지 않다. 증여세의 경우 아파트뿐만 하니라 기업상속·현금·주식 등에 대해 폭넓게 적용되는데 집값을 잡으려고 건드렸다가는 증세 이슈로 번져 엄청난 조세 저항이 뒤따를 가능성이 높다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “결국 상속을 해야 한다면 증여를 택하겠지만 양도세와 보유세가 높다고 해도 3억~4억원을 내라면 자녀도 현금 마련이 쉽지 않다”고 진단했다. 따라서 현재 5년인 이월과세 적용 기간을 늘려 증여 유인을 떨어뜨리는 방법도 거론된다. 배우자나 부모로부터 받은 부동산을 5년이 지난 시점에서 팔 경우 최초로 취득할 당시의 가격이 아니라 증여 시점의 가격을 기준으로 양도세를 낸다. 일례로 아파트 한 채를 7억원에 장만해 시가 10억원일 때 증여하고 이를 6년 후 12억원에 매도하면 2억원 만큼의 양도차익이 발생했다고 본다. 그러나 5년을 채우지 못하고 팔면 이월과세 규정을 적용, 최초 취득가 기준으로 세금을 물게 된다. /하정연·황정원기자 ellenaha@@sedaily.com -
집 샀다 바로 팔아도 3년간 대출 금지… "은행원도 헷갈려"
경제·금융 금융가 2020.07.13 07:00:006·17 부동산 대책에 따라 지난 10일부터 강도 높은 전세대출 규제가 시행된 가운데 대출 수요자들은 물론 시행일 직전에야 가이드라인을 받아든 시중은행들도 혼란을 수습하느라 여념이 없는 모습이다. 일선 대출 업무를 집행하는 은행에는 대책 발표 직후부터 저마다의 사정을 토로하는 수요자들의 문의가 쏟아졌지만 각양각색의 사례에 새 규제가 예외 없이 적용되는지에 대해서는 이제껏 은행들도 확답을 하지 못하고 있다. 지난 반년 새에만 굵직한 부동산 대책이 세 차례 발표되면서 전문가들조차 바뀌는 규제를 따라잡기 어려운 실정이다. 은행들은 최근에야 금융당국으로부터 55쪽에 달하는 질의응답 자료를 받아 사례별 고객 응대에 나섰지만 내용이 방대한데다 누더기 규제로 실무자들조차 내용 파악이 어려워 실수요자의 불만을 불식시키기에는 역부족일 것이라는 우려가 여전하다. 12일 금융권에 따르면 은행들은 최근 주택금융공사로부터 6·17 주택시장 안정대책의 전세대출·보증 규제 조치와 관련해 55쪽에 달하는 분량의 질의응답(Q&A) 자료를 전달받았다. 은행권은 지난달 대책이 발표된 후 구체적인 적용 사례와 관련한 대출 실무자들의 질의를 모아 이에 대한 명확한 지침을 금융당국에 요청했다. 은행들은 대부분 시행일 하루 전날에 Q&A 자료를 받았다. 내용이 워낙 방대해 본점 여신담당부서가 이를 토대로 다시 내부 업무처리 지침을 만들어 일선 영업점 직원들에게 배포했다. 일부 은행은 시행일 당일 오전까지도 내부 지침이 전달되지 않아 영업점 직원들이 본점에 일일이 문의하느라 혼란을 겪은 것으로 알려졌다. A은행 관계자는 “처음 정부가 발표한 내용만으로는 구체적인 기준을 마련할 수 없어 사례별 명확한 해석을 기다리느라 이제껏 고객 응대에 어려움이 있었다”며 “이번 자료를 토대로 지침을 만들기는 했지만 계속된 대책 발표로 대출 규제가 ‘누더기’가 돼 은행원 중에서도 확실하게 내용을 아는 사람이 거의 없다”고 말했다. B은행 관계자는 “발생 가능한 사례에 대해 최대한 세세하게 유권해석을 요청했지만 현실에서는 ‘갭투자’와 실수요를 딱 잘라 구분하기 쉽지 않아 앞으로 애매한 사례는 얼마든지 나올 수 있다”고 토로했다. Q. 전세대출 후 규제대상 아파트를 증여받았다면. A. 매뉴얼에 따르면 6·17 대책 시행일인 이달 10일 이후 무주택 전세대출자가 규제대상 아파트(투기지역·투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트)를 증여로 취득했다면 즉시 대출을 회수한다. 반면 상속의 경우 대출제한이나 회수 대상이 되지 않는다. 다만 상속이더라도 기한연장이 되지 않는데 임대인의 보증금 미반환으로 불가피하게 대출 연장을 요청할 경우 임차권등기명령 완료 증빙을 통해 일시적으로 대출기한을 늘릴 수 있다. Q. 10일 이후 세입자가 있는 규제 아파트를 구입했다면. A. 15일 전세대출을 신청하고 20일에 규제대상 아파트를 구입한 경우 원칙적으로 전세대출을 회수하지만 해당 아파트에 세입자가 있다면 차주의 전세대출 만기와 세입자의 임대차 계약 잔여기간 중 짧은 기간 동안 전세대출 회수조치를 유예한다. 즉 세입자의 만기가 대출 만기보다 이르다면 임대차계약 종료 시점에 맞춰 대출을 상환해야 한다. 이는 전세기간 종료 후 실제 입주 목적으로 아파트를 구입한 경우에만 규제를 예외 인정하기 위한 조치다. Q. 시행일 이후 규제대상 아파트를 구입하고 즉시 매도했다면. A. 시행일 이후 전세대출을 신청하고 규제대상 아파트를 구입했다면 즉시 대출을 회수하고 향후 3년간 주택 관련 대출을 모두 제한한다. 실거주 사유로 전세대출 즉시 회수를 유예받고 있던 사람이 3억원 이상 아파트를 취득한 것 자체가 약속을 어긴 것으로 보고 전세대출이 끝나고 입주할 아파트가 없더라도 전세대출 요건을 어긴 경우 예외 없이 규제 대상으로 보겠다는 얘기다. 다만 은행이 확인한 시점에 이미 매도했다면 규제대상자가 되지 않는다. 각 은행은 일정 주기로 약정위반 여부를 판단해야 하는데 이를 피해 매입과 처분이 이뤄진다면 대출 회수 등의 규제를 받지 않는 것이다. Q. 9일 대출연장을 신청했는데 전산처리가 늦어졌다면. A. 6·17 대책 시행 전인 이달 9일 전세대출 기한연장을 신청했는데 전산처리가 늦어진 경우에도 규제대상 아파트 취득에 따른 규제를 받는다. 다만 10일 전 주금공 전산을 통해 보증기한연장이 신청되지 않았더라도 은행의 전산에서 신청내역이 확인된다면 종전규정을 적용, 대출추가약정서 등이 징구되지 않으며 규제 아파트 구입 이후에도 대출 기한연장이 가능하다. 또 연장시점에는 대출추가약정서를 작성해 규제대상으로 분류된다. 또 시행일 전 분양권, 입주권을 포함한 매매계약을 체결했다면 은행요청일로부터 10일 이내에 증빙서류를 제출해야 한다. 이를 어기면 규제대상자가 된다. Q. 결혼으로 갑작스럽게 규제 대상이 됐다면. A. 전세대출을 이용 중인 무주택 차주와 규제대상 아파트를 보유한 차주가 결혼을 한 경우에는 대출을 회수하지 않는다. 다만 대출 기한연장은 불가능하다. /빈난새기자 binthere@@sedaily.com -
은행원도 "전세대출 헷갈려요"…55쪽 매뉴얼 시행 하루전 배포
부동산 정책·제도 2020.07.12 18:00:006·17 부동산 대책에 따라 지난 10일부터 강도 높은 전세대출 규제가 시행된 가운데 대출 수요자들은 물론 시행일 직전에야 가이드라인을 받아든 시중은행들도 혼란을 수습하느라 여념이 없는 모습이다. 일선 대출 업무를 집행하는 은행에는 대책 발표 직후부터 저마다의 사정을 토로하는 수요자들의 문의가 쏟아졌지만 각양각색의 사례에 새 규제가 예외 없이 적용되는지에 대해서는 이제껏 은행들도 확답을 하지 못하고 있다. 지난 반년 새에만 굵직한 부동산 대책이 세 차례 발표되면서 전문가들조차 바뀌는 규제를 따라잡기 어려운 실정이다. 은행들은 최근에야 금융당국으로부터 55쪽에 달하는 질의응답 자료를 받아 사례별 고객 응대에 나섰지만 내용이 방대한데다 누더기 규제로 실무자들조차 내용 파악이 어려워 실수요자의 불만을 불식시키기에는 역부족일 것이라는 우려가 여전하다. 정부가 과거 잔금대출 규제에 대해서도 경과조치를 적용한 7·10 보완대책을 추가 발표하면서 또 다른 불만이 제기될 수 있다는 지적도 나온다. 12일 금융권에 따르면 은행들은 최근 주택금융공사로부터 6·17 주택시장 안정대책의 전세대출·보증 규제 조치와 관련해 55쪽에 달하는 분량의 질의응답(Q&A) 자료를 전달받았다. 은행권은 지난달 대책이 발표된 후 구체적인 적용 사례에 대한 대출 실무자들의 질의를 모아 이에 대한 명확한 지침을 금융당국에 요청했다. 은행들은 대부분 시행일 하루 전날에 Q&A 자료를 받았다. 내용이 워낙 방대해 본점 여신담당부서가 이를 토대로 다시 내부 업무처리 지침을 만들어 일선 영업점 직원들에게 배포했다. 일부 은행은 시행일 당일 오전까지도 내부 지침이 전달되지 않아 영업점 직원들이 본점에 일일이 문의하느라 혼란을 겪은 것으로 알려졌다. A은행 관계자는 “처음 정부가 발표한 내용만으로는 구체적인 기준을 마련할 수 없어 사례별 명확한 해석을 기다리느라 이제껏 고객 응대에 어려움이 있었다”며 “이번 자료를 토대로 지침을 만들기는 했지만 계속된 대책 발표로 대출 규제가 ‘누더기’가 돼 은행원 중에서도 확실하게 내용을 아는 사람이 거의 없다”고 말했다. B은행 관계자는 “발생 가능한 사례에 대해 최대한 세세하게 유권해석을 요청했지만 현실에서는 ‘갭투자’와 실수요를 딱 잘라 구분하기 쉽지 않아 앞으로 애매한 사례는 얼마든지 나올 수 있다”고 토로했다. 이번 대출 규제의 핵심은 수요자가 투기지역·투기과열지구 내에서 시가 3억원을 초과하는 ‘규제 대상 아파트’를 구입한 경우 전세대출 이용을 제한하는 것이다. 이에 따라 시행일인 이달 10일 이후에 규제 대상 아파트를 취득했다면 현재 이용 중인 전세대출은 기한 연장을 받을 수 없거나 즉시 갚아야 한다. 부동산담보신탁 등을 통해 대상 아파트를 취득한 경우도 마찬가지다. 특히 이번에 배포된 Q&A 자료에 따르면 실거주 사유를 인정 받고 전세대출을 이용하며 전셋집에 살던 사람이 전세기간이 끝난 뒤 실제 입주할 목적으로 규제 대상 아파트를 샀다가 다시 그 아파트를 팔았다면 처분이 확인되더라도 전세대출 기한 연장을 받을 수 없다. 실거주 사유로 전세대출 즉시 회수를 유예받고 있던 사람이 3억원 이상 아파트를 취득한 것 자체가 약속을 어긴 것이기 때문에 처분한 이유와 관계없이 전세대출뿐 아니라 향후 3년간 주택 관련 대출을 모두 제한한다. 전세대출이 끝나고 입주할 아파트가 없더라도 전세대출 요건을 어긴 경우 예외 없이 규제 대상으로 보겠다는 얘기다. C은행의 주택대출 담당자는 “부득이한 사정으로 전세 대출자가 집을 매각한 경우에도 무조건 단기차익을 노린 ‘갭투자’로 보는 것”이라며 “사람마다 다양한 상황이 있을 텐데 일괄적으로 규제를 적용하는 것은 다소 과한 조치로 보인다”고 말했다. 이번 대책에 따른 규제 대상 아파트의 가격 평가 기준 시점이 지난해 발표된 12·16 대책에 따른 시가 9억원 초과 고가주택과 달라진 점도 주의해야 할 부분이다. Q&A 자료에 따르면 고가주택의 경우 대출 신청일을 기준으로 주택 가격을 평가하지만 규제 대상 아파트는 대출 신청을 언제 하는지와 관계없이 취득 시점에서의 가격이 기준이 된다. 즉 규제 시행일 이후 전세대출을 새로 받거나 기한 연장을 신청하려는 사람이 3억원 이상 규제 대상 아파트를 갖고 있더라도 취득 당시 가격이 3억원 이하였다면 대출 이용에 문제가 없다. A은행 관계자는 “수요자 입장에서는 다소 완화된 부분이지만 직접 주택 가격을 평가해야 하는 은행원들로서는 헷갈릴 수 있는 내용”이라고 말했다. 갑자기 규제지역으로 편입됐거나 규제 문턱이 높아져 계획한 잔금대출에 어려움을 겪는 수요자들을 위해 정부가 10일 발표한 경과조치 보완책도 현장에서는 일부 혼란이 나올 수 있는 것으로 지적됐다. 정부는 이번 6·17 대책으로 투기과열지구로 지정된 인천 검단·송도 등은 물론 과거에 규제지역이 된 수원 권선구, 용인 수지구 등의 수분양자도 이전의 주택담보인정비율(LTV)대로 잔금대출을 받을 수 있게 했다. 다만 이미 입주가 끝나 잔금대출을 받은 경우는 제외된다. 한 시중은행 관계자는 “규제 강화에 따라 당시 줄어든 LTV대로 잔금대출을 적게 받았던 사람들이 형평성 문제를 제기할 소지도 있다”고 전했다. /빈난새기자 binthere@@sedaily.com -
"전세, 월세로 돌려 稅충당" 움직임...서울 외곽은 호가 껑충
부동산 주택 2020.07.12 17:36:18“7·10대책이 발표된 후 상담 문의가 많이 늘었습니다. 팔지 못하게 막아 놓으니 싸게 파는 것보다 증여를 고민하는 사람이 더 늘었습니다. 또 똘똘한 한 채인 강남 집은 남겨 놓고 수도권 외곽과 지방 집을 파는 것을 고민하는 다주택자도 많습니다.”(강남 대치동 중개업소 관계자) “집주인들은 전세를 반전세로 돌리고 월세를 더 올려 받는 식으로 세금 문제를 해결하면 된다는 분위기입니다. 보유세 인상에 임대차 3법 시행 및 소급적용까지 겹쳐 전·월세 시장이 불안해지는 모습입니다.”(강남구 압구정 중개업소 관계자) ‘7·10대책’ 이후 서울경제가 주요 지역을 조사한 결과 집값 안정이라는 정부 의도와는 다른 모습이다. 강남 일대는 버텨보자는 분위기가 더 강해졌고 전세를 월세로 전환하려는 움직임도 확산되는 분위기이다. 이런 가운데 강북과 서울 외곽지역에서는 오히려 호가를 더 높여 내놓는 사례도 나오고 있다. 윤주선 홍익대 도시건축대학원 교수는 “보유세를 버틸 수 있는 강남 지역의 매물은 나오지 않고 오히려 강남 쏠림이 심화될 것”이라며 “세금으로 부동산을 잡겠다는 것은 가격 구조에 대한 몰이해 때문에 나오는 것”이라고 지적했다. ◇강남은 증여 문의 늘고, 외곽은 호가 올리고=이번 대책으로 강남 등 주요 시장은 혼란스러운 모습이다. 집을 사지도 팔지도, 그렇다고 보유하지도 못하게 만들었기 때문이다. 강남구 대치동의 한 공인중개업소 관계자는 “다주택자들 사이에서는 양도세·보유세·취득세를 모두 올려 선택의 여지를 없애버렸다는 불만이 많다”며 “대치동의 집을 처분하고 이사를 가려고 해도 양도세와 취득세가 너무 올라 오도 가도 못하게 된 경우도 있다”고 설명했다. 처분도 녹록지 않다 보니 팔지 않고 버티거나 자녀에게 증여하는 다주택자도 상당할 것으로 보인다. 서초구 반포동의 R공인 관계자는 “세금 낼 여유가 있는 다주택자들은 일단 버틸 가능성이 높다”며 “서울에 주택공급 계획이 있는 것도 아니고 재건축 규제도 심해져 기존 아파트 값은 계속 상승할 것으로 보기 때문”이라고 전했다. 압구정동 A공인 대표는 “2주택자들이 주택 한 채를 매도할지 증여할지 고민하는 경우 양도세가 높다며 부담부 증여 쪽으로 기우는 분위기”라고 했다. 똘똘한 한 채 선호 움직임도 더 커지고 있다. 이 관계자는 “다주택자들이 서울 외곽지역의 집은 처분하고 강남권에 ‘똘똘한 한 채’ 큰 평수로 갈아타기 하면서 1주택자로 내려오거나 상가 쪽으로 투자하려는 움직임들이 있다”고 덧붙였다. 대책 이후에도 서울 외곽지역에서는 호가가 올라가는 분위기이다. 한 수요자는 “관악구에서 30평형대를 알아보고 있는데 집주인이 호가를 9억원으로 올렸다”며 “대책이 작동되지 않는 것 같다”고 우려했다. 노원구와 도봉구 등 외곽지역 역시 매물은 더 줄어들고 있다. 이 지역의 한 공인중개사는 “호가를 올렸으면 올렸지 내리지 않고 오히려 매도를 보류하는 경우가 나온다”고 분위기를 전했다. ◇세금부담, 월세로 돌려 충당하겠다=전월세 시장도 세입자들의 부담이 더 커지는 방향으로 가고 있다. 보유세 인상에 이어 임대차 3법 소급적용까지 겹쳐 전세를 더 올리거나 월세로 전환하려는 집주인들이 늘고 있다. 송파구의 R공인 관계자는 “전세 매물은 부족한데 강남 지역은 전세 수요가 끊이지 않는다. 집주인 입장에서는 전세가를 1억~2억원 올려 보유세 부담을 덜면 되는 것”이라며 “세입자 입장에서는 임대료를 몇 억 올려주던지, 아니면 비교적 집값이 저렴한 외곽지역으로 밀려나던지 두 가지 선택지밖에 없는 셈”이라고 말했다. 서울 아파트 전세계약 만료를 한 달여 앞둔 A씨는 “최근 집주인이 전셋값을 전과 똑같이 유지하는 대신 월세를 매달 20만여원을 달라고 요구했다”며 “전세 매물도 없고 해서 요구를 수용할 수밖에 없었다”고 말했다. 부동산 카페에는 “저렴하게 살던 곳인데 집주인이 시세만큼 전세가를 올리거나 월세로 돌리겠다는 통보를 해왔다”는 글이 적지 않다. 전세의 월세화가 진행되면서 서민 주거는 더욱 불안해질 것으로 우려된다. 국토교통부 주거실태조사를 보면 수도권에서 월세에서 자가로 이동하는 경우는 지난해 6.8%로 극히 드물었다. 반면 전세에서 자가로 이동하는 경우는 52.7%로 절반이 넘었다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택시장에서 다주택자의 기능은 전체 주택의 3분의1에 달하는 임대주택을 공급하는 역할”이라며 “다주택자들이 현금흐름을 위해 전세에서 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 수 있다”고 우려했다. /양지윤·권혁준기자 yang@@sedaily.com -
증세 아니라더니...종부세 1.6조 더 걷는다
경제·금융 정책 2020.07.12 16:17:40정부 여당이 최근 발표한 세 차례의 종합부동산세 강화 조치로 더 걷게 될 세금이 1조 6,000억원대에 이르는 것으로 추산됐다. 지난해 정부가 종합부동산세로 거둬들인 세금이 3조원가량인데 3연속 부동산 대책을 종부세에 집중해 1년 세수의 절반 가량을 더 징세하는 것이다. 정부는 “증세가 아니다”라고 강변하지만 “부동산을 잡는다는 명분으로 세수 확대에 나섰다”는 지적을 피하기 어렵게 됐다. 12일 기획재정부와 더불어민주당에 따르면 지난해 ‘12·16대책’과 올해 ‘6·17’ ‘7·10’ 부동산 대책에 담긴 종부세율 인상에 따른 세수 증대 효과는 1조6,558억원으로 추정됐다. 12·16대책에서 1주택자를 포함해 종부세율을 0.1~0.3%포인트 올린 데 따른 세수는 4,242억원으로 추산됐다. 부동산 법인에 대한 과세 강화가 담긴 6·17대책과 다주택자 종부세 최고세율을 최고 6%로 올린 7·10대책에 따른 세수 확대는 각각 2,448억원과 9,868억원으로 집계됐다. 집값을 잡기 위해 종부세를 잇따라 강화하면서 관련 세수는 급증하고 있다. 국세청에 따르면 문재인 정부 출범 첫해인 지난 2017년 종부세 세수는 개인과 법인을 합쳐 1조6,864억원이었지만 이듬해는 1조8,772억원으로 11.3% 늘었고 2019년에는 3조189억원으로 1조원 이상 증가했다. 2018년 ‘9·13대책’으로 다음해 적용된 종부세 최고세율이 2%에서 3.2%로 오른데다 당시 과세표준 6억원 이하 구간도 3억원 이하와 3억~6억원 이하로 쪼개 세율을 차별화하는 방식으로 과세 강화가 이뤄졌기 때문이다. 앞서 기재부는 올해 종부세는 3조3,210억원이 걷힐 것으로 예상했다. 여기에 종부세 최고세율을 6%까지 올리는 이번 7·10대책까지 입법화되면 내년 종부세는 5조원을 넘어설 것으로 전망된다. 정부 여당이 종부세율 인상에 따른 세수 효과를 1조6,500억원으로 분석하지만 과표 결정에 직접적 영향을 주는 공시가격 인상과 공정시장가액 비율 상향 등은 반영하지 않아 실질적인 증세 효과는 훨씬 클 것으로 분석된다. 늘어나는 세수가 천문학적인 금액인데도 기재부는 “이번 개편은 세수 증대 목적이 아니다”라며 증세가 아니라는 입장이다. 특히 전체 주택 소유자(2018년 기준 1,401만명) 중 종부세 대상은 3.6%에 불과해 일반적으로 말하는 ‘보편 증세’가 아니라는 주장이다. 하지만 거꾸로 1조6,000억원대에 이르는 세금을 전체 국민의 1%도 안 되는 종부세 납세자가 부담하게 돼 ‘부자 증세’ ‘핀셋 증세’라는 지적은 피하기 어렵게 됐다. 내년부터는 1주택 보유자의 종부세율도 최대 0.3%포인트 오른다. 1가구 1주택자의 장기보유특별공제에는 거주기간 요건이 추가돼 실제 거주하지 않고 보유만 한 집을 팔 때 양도소득세 공제율이 반으로 줄어든다. 기재부 관계자는 “7·10대책에서 발표된 종부세·양도세 관련 내용은 지난해 12·16대책과 올해 6·17대책에다 다주택자·단기매매자에 대한 세금 중과를 추가한 것”이라면서 “1주택자에 대한 종부세 강화 등 12·16대책에 담긴 내용은 그대로 추진한다고 보면 된다”고 말했다. 정부는 최근 2,000만원이 넘는 상장주식 양도차익에 대해 오는 2023년부터 전면 과세하는 금융세제 개편도 추진하고 있어 증세 논란은 증폭될 것으로 보인다. 주식 양도차익 전면 과세에 따라 정부는 2조4,000억원 규모의 세수 증대를 예상하고 있다. 양도세 부과로 세수가 늘어나는 만큼 증권거래세를 낮춘다는 것이 정부 입장이지만 적잖은 투자자들이 “양도세를 전면 과세하면서 증권거래세는 존치한다”고 반발하며 ‘이중 과세’라는 비판을 제기하고 있다. /세종=한재영기자 jyhan@@sedaily.com -
다주택자 '세금 4종세트' 완성..."무조건 처분하라" 토끼몰이
경제·금융 정책 2020.07.12 15:16:11정부가 추진 중인 부동산 관련 법안이 통과되면 내년 6월부터 다주택자 대상 취득세(12%), 종합부동산세(6%), 양도소득세(72%) 모두 대폭 올라간다. 새로 사지도, 갖고 있지도, 팔지도 말라는 징벌적 과세다. 정부는 증여 취득세를 강화하는 추가 대책을 통해 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 부부나 자식에게 증여하는 것을 차단하겠다는 구상이다. 수도권 그린벨트 해제 등의 공급 부족 해소방안은 외면한 채 오로지 다주택자로 하여금 내년 6월 이전에 집을 팔라는 압박인 셈이다. 다만 정부는 거센 조세저항을 의식해 증여세 자체 세율을 더 높이지는 않기로 했다. 12일 한국감정원에 따르면 지난 5월 전국 아파트 증여 건수는 6,574건으로 올해 들어 가장 많았다. 서울의 1∼5월 누적 증여 건수는 6,918건으로 전년 동기 대비 49.1% 급증했다. 현 정부 들어 규제가 강화되는 데 비례해 증여로 돌아서는 숫자는 빠르게 늘고 있는 추세다. 내년 6월 이후 3주택자 양도세 중과세율을 최대 72%로 높여도 증여세 최고세율은 50%(과세표준 30억원 초과)로 더 낮아 다주택자들이 매각보다 증여하는 우회로를 택할 가능성이 높아 보인다. 이에 대해 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이상징후적으로 증여로 회피한다면 대책이 필요하다”면서 “정부가 지금 별도로 검토하고 있고 마무리되는 대로 보완책을 제시하겠다”고 말했다. 정부는 현행 4%인 증여 취득세를 곧장 8~12% 수준으로 높여 다주택자 증여를 막을 방침이다. 일반 취득세와 함께 법 통과 직후부터 시행해 다주택자들이 추가 매수하거나 증여하는 데 부담을 주겠다는 취지다. 더불어민주당의 핵심 관계자는 “부동산 증여세만 조정하기는 힘들고 세율 자체를 높이기에는 사회적 합의가 있어야 한다”며 “조만간 협의에 나설 계획”이라고 밝혔다. 정부는 정기국회까지 가기에 늦다고 판단하며 다른 법안들과 함께 7월 국회에서 처리하기를 기대하고 있다. 이를 위해서는 물리적 절차상 14일까지는 지방세법 개정안을 발의해야 한다. 민주당이 지난 20대 국회에서 증여세 최고세율을 60%로 인상하는 법안을 추진하기도 했지만 세율 자체를 추가로 높이기는 쉽지 않다. 증여세의 경우 아파트뿐만 하니라 기업상속·현금·주식 등에 대해 폭넓게 적용되는데 집값을 잡으려고 건드렸다가는 증세 이슈로 번져 엄청난 조세 저항이 뒤따를 가능성이 높다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “결국 상속을 해야 한다면 증여를 택하겠지만 양도세와 보유세가 높다고 해도 3억~4억원을 내라면 자녀도 현금 마련이 쉽지 않다”고 진단했다. 따라서 현재 5년인 이월과세 적용 기간을 늘려 증여 유인을 떨어뜨리는 방법도 거론된다. 배우자나 부모로부터 받은 부동산을 5년이 지난 시점에서 팔 경우 최초로 취득할 당시의 가격이 아니라 증여 시점의 가격을 기준으로 양도세를 낸다. 일례로 아파트 한 채를 7억원에 장만해 시가 10억원일 때 증여하고 이를 6년 후 12억원에 매도하면 2억원 만큼의 양도차익이 발생했다고 본다. 그러나 5년을 채우지 못하고 팔면 이월과세 규정을 적용, 최초 취득가 기준으로 세금을 물게 된다./세종=황정원·하정연기자 garden@@sedaily.com -
다주택자 '토끼몰이' … 증여취득세도 2배 이상 올린다
경제·금융 정책 2020.07.12 14:17:31정부가 다주택자들이 집을 파는 대신 배우자나 자녀에게 증여하는 ‘우회로’를 차단하기 위해 증여 시 납부하는 취득세를 지금보다 2~3배 상향하는 방안을 검토하고 있다. 다주택자의 취득세·종합부동산세·양도소득세를 대폭 강화한 ‘7·10대책’에 이어 ‘토끼몰이’식 규제로 매물을 내놓도록 옥죄는 것이다. 다만 현재 최고 50%인 증여세율 자체는 건드리지 않을 것으로 보인다. 12일 기획재정부·국토교통부 등 관계부처와 여당에 따르면 정부는 이 같은 내용의 추가 대책을 조만간 발표할 방침이다. 여당의 한 핵심관계자는 “다주택자의 증여를 막을 방안이 필요하다는 당정 간의 공감대가 있어 증여취득세 인상을 합리적인 대안으로 보고 있다”고 말했다. 정부 고위관계자도 “서둘러 보완책을 마련해 7월 국회에서 같이 처리되도록 할 것”이라고 밝혔다. 자녀나 배우자가 부동산을 증여받았을 경우 증여세와 함께 취득세를 내야 한다. 현재 증여 시 취득세는 ‘기준시가’에 대해 단일세율로 4.0%(3.5%에 농어촌특별세·지방교육세 포함)를 매긴다. 정부는 이를 2배 이상 올리는 방안을 고려하고 있다. 앞서 7·10대책에서 2주택자가 되는 경우 취득세율을 현행 1∼3%에서 8%로, 3주택 이상은 12%로 높인 만큼 이에 준하는 수준으로 인상할 가능성이 크다. 당정은 증여세 자체를 높이는 방안에 대해서는 부동산뿐 아니라 가업상속·현금·주식 등에 포괄적으로 적용해야 하기 때문에 사회적 합의가 더 필요하다는 쪽으로 결론을 내렸다. 한편 정부가 단기임대(4년) 등을 폐지하는 임대등록제도 개편으로 인해 임대사업자의 경우 애꿎은 피해를 본다는 논란이 일고 있다. 다주택자가 5년간 임대를 유지할 경우 거주 주택 양도소득세 감면 혜택을 받는데, 기존 4년 단기임대 사업자들은 임대의무기간이 끝나면 등록이 자동 말소돼 다주택 중과를 적용받기 때문이다. 이에 대해 정부는 “공적 의무를 준수한 적법 사업자는 등록 말소 시점까지의 기존 세제혜택은 유지할 예정”이라며 “관계부처 간 면밀한 검토를 거쳐 이달 중 안내할 계획”이라고 밝혔다. 구멍이 뚫린 채로 발표해놓고 또다시 땜질을 하겠다는 것이다. /세종=하정연·황정원기자 ellenaha@@sedaily.com
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