[부동산 특집] 달라진 주택제도

「달라진 제도를 활용해 내집마련 전략을 세우자」국제통화기금(IMF)관리체제가 주택관련 제도를 근본적으로 흔들어놓고 있다. 불과 1년전 까지만 해도 상상조차 할 수 없었던 내용들이 최근 잇따라 쏟아져 나오고 있다.

집값 상승기에는 엄청난 투기를 불러일으킬 수도 있는 것들도 상당수 포함돼 있다.

집을 가진 사람이나 아직 집이 없는 사람 모두 하루가 다르게 바뀌는 주택 관련 제도에 혼란스럽기만 하다.

하지만 마냥 넋을 놓고 있어서는 안된다. 바뀐 제도에 따라 내집마련 전략도 변해야 하기 때문이다.

IMF체제 이후 정부가 내놓은 주택관련 정책들을 요약, 소개한다.

◇청약·분양제도 주택 청약자격이 대폭 완화될 뿐 아니라 굳이 청약을 통하지 않고도 분양권 전매 등을 통해 아파트를 자유롭게 사고 팔 수 있는 여건이 형성됐다. 분양가 자율화 대상 폭도 확대됨으로써 주택 품질이 다양해질 전망이다.

청약제도 개선=민영아파트 청약 1순위 제한 규정이 폐지돼 2주택 이상 소유자도 청약 1순위 자격을 가질 수 있다.

35세이상으로 5년이상 무주택 세대주에게 우선청약권을 주는 민영아파트 「무주택 우선 분양제」와 장기간 청약통장에 가입한 사람에게 우선청약권을 주는 「청약배수제」도 폐지된다.

청약통장 2순위 요건 역시 가입후 1년에서 6개월로 줄어든다.

재당첨제한기간은 분양가가 자율화되지 않은 민영주택은 5년에서 2년으로, 국민주택은 10년에서 5년으로 단축되며 특히 민영주택은 재당첨제한기간이 아예 없어진다.

청약예금통장의 금액변경도 자유로와졌다. 가입한후 5년이 지나면 1회에 한해 금액을 변경할 수 있었으나 지난 6월말 이같은 규정을 고쳐 가입후 2년이 지날때마다 횟수에 제한없이 금액을 마음대로 바꿀 수 있다.

국민주택의 청약자격도 「분양전 1년간 무주택자」에서 「분양시점의 무주택자」로 확대된다.

분양권전매 허용=분양받은 아파트를 입주전 마음대로 사고 팔 수 있다. 국민주택은 입주후 6개월, 민영주택은 60일간 매매할 수 없도록 했던 규제를 없애 지방의 경우 계약금, 수도권은 2회차 중도금을 내면 자유롭게 분양권을 사고 팔 수 있도록 허용했다.

특히 내년 4월1일부터는 수도권에서도 계약금만 내면 분양권 전매를 할 수 있게 된다.

다만 기존 주택의 미등기전매는 여전히 금지되며 이를 어기면 등록세(실거래가격의 3%)의 5배에 해당하는 과태료를 물게 된다.

분양가 자율화=지난2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 규제가 풀린데 이어 지난달 부터는 수도권 공공택지에 지어지는 민영아파트의 분양가도 전면 자율화됐다.

단 서민주택의 안정적 공급을 위해 국민주택기금 지원을 받는 주택은 여전히 분양가 자율화 대상에서 제외된다.

기금 지원으로 건설되는 20만가구 안팎의 물량을 제외한 모든 주택은 업체가 자율적으로 분양가를 결정할 수 있게 된 셈이다.

◇주택자금 지원 침체된 주택경기 부양을 위해 총 6조원에 달하는 막대한 자금이 주택시장에 투입됐다. 이자금들은 미분양주택 구입, 전세금 반환, 신규주택 중도금대출 등의 용도로 지원되고 있다.

중도금대출=지난 7월 2조2,250억원, 9월 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 대출되는 등 3차례에 걸쳐 4조6,000여억원의 중도금 대출금이 주택은행을 통해 지원되고 있다.

대출대상자는 분양가를 10% 이상 납부한 전용 25.7평 이하 아파트 입주예정자로 분양가의 50%한도 내에서 2,000만~4,000만원까지 대출된다. 대출조건은 연리 12%에 3년거치 10년상환.

미분양주택구입자금=주택은행을 통해 25.7평이하의 미분양주택시 지원된다. 가구당 대출한도는 전용 18평 이하가 1,500만원, 18~25.7평은 2,500만원으로 융자조건은 5년분할상환이 연리 16.5%, 20년분할상환이 연리 16.95%다. 10월말 현재 1조974억원이 나갔다.

주택은행은 이 자금을 일단 해당 건설업체에 대출해준뒤 개인이 미분양아파트를 매입하면 이를 매입자 명의로 전환, 매입자가 갚도록 할 방침이다.

전세금반환자금=전세값 하락으로 인한 집주인과 세입자간 보증금 반환을 둘러싼 분쟁을 해소하기 위한 자금이다.

집주인에게 가구당 2,000만원, 1인당 최고 6,000만원까지 융자중이다. 융자대상은 전용 25.7평 이하, 전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없다.

단 전세계약기간이 끝난 이후에 신청이 가능하다. 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 대출조건은 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 하지만 1년후 대출금의 20% 이상을 갚을 경우 최고 3년까지 연장이 가능하다.

이 자금을 신청하려면 전국 5백여개 주택은행 본.지점에 임대인과 임차인이 건물등기부등본, 임대차계약서, 임차인주민등록등본 등을 제출해야 한다. 특히 임대인은 해당 주택이나 다른 부동산을 은행에 담보물건으로 제공해야한다.

◇세제지원 주택을 사고 팔때 내는 취득세 등록세 및 양도소득세를 한시적으로 면제해줌으로써 거래를 활성화시키자는게 목적이다.

양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택을 구입하면 100% 면제된다. 해당되는 신축주택의 범위는 현재 미분양주택과 지난 5월22일이후 분양받은 주택을 말한다.

특히 한 사람이 몇채를 사더라도 모두 양도소득세를 내지 않는다.. 전용면적 18~25.7평짜리 신축주택을 살 경우에는 취득세와 등록세도 각각 25% 감면받을 수 있다.

내년부터는 신규주택뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득세 및 등록세에 붙는 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)와 교육세(0.6%)가 부과되지 않는다.

전용 25.7평 이하 신축주택을 사면 1종 국민주택채권(땅값의 2~7%) 의무 매입금액도 절반으로 줄어든다. 다음달말부터 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종 국민주택채권을 사지 않아도 된다. 【정두환 기자】