|
지난 2004년 8월 상장된 미국 구글의 주식가격은 당시 회사 영업이익의 240배까지 상승했다. 이는 투자자들이 당기 이윤이나 배당보다 미래 주가 상승에 배팅한 '성장주'의 전형을 보여준다. 반대로 주가 차익보다는 자산으로부터 발생하는 정기적인 현금흐름에 초점을 맞춘 '가치주'의 대표적인 예로 미국ㆍ일본의 리츠(REITs)를 들 수 있다. 이들은 소액투자자 유치를 목적으로 임대주택이나 쇼핑몰 등 현금창출 부동산의 운영과 관리를 담당하고 이로부터 발생하는 이윤 대부분을 배당으로 환원해 안정적인 현금흐름을 보장한다.
하우스푸어 등 부실 선제대응하고
우리나라의 주택은 위 두 가지 자산 중 어디에 속할까. 이에 대한 대답은 현재 첫 번째에서 두 번째로 전환되는 과정에 있다고 하겠다. 즉 1980년대와 1990년대 외환위기 직후의 고성장 시기에는 서울을 비롯한 대도시 지역의 주택부족과 맞물려 주택가격이 지속적으로 상승할 것이라는 부동산불패 인식이 만연했다. 그러나 2008년 글로벌금융위기 이후 실물경제 침체와 함께 주택보급률 상승, 그리고 수도권 2기 신도시와 같은 일부 지역의 공급과잉이 겹치면서 주택이 가지는 성장주로서의 신화도 바뀌는 양상이다.
특별히 최근의 주택경기는 우려할 만한 수준의 침체를 보이고 있다. 2012년 아파트 거래량은 2000년대 들어 최저 수준을 보이고 있고 주택가격도 금융위기 이후 지방광역시의 반짝 성장세가 끝나면서 전국적으로 하락세에 있다.
2000년대 우리나라 주택시장의 가장 큰 구조변화로 주택금융시스템의 확대를 들 수 있다. 레버리지 확대를 통한 부동산투자는 자본차익에 대한 기대와 구매수요를 지나치게 높이고 시장 하락기에는 부실대출 양산과 대출기관의 자산건전성 훼손, 그리고 부동산 및 실물경제의 추가 침체로 이어짐을 미국ㆍ일본ㆍ유럽의 사례가 보여 준다. 우리나라에서도 '하우스푸어'로 대변되는 가계부채의 잠재부실에 대한 우려가 커지고 있고 향후 이에 대한 대응책이 주택시장 안정화의 일환으로 논의돼야 할 상황이다.
주택시장 활성화를 위해서는 거시경제의 반등이 중요한 요인이지만 다음 몇 가지 정책대응이 제한적이나마 효과가 있을 것으로 생각된다. 첫째, 취득세ㆍ양도소득세 등 부동산세제 완화를 통한 주택거래 활성화를 고려할 수 있다. 이는 많은 시장전문가들에 의해 공유되는 의견이고 불확실성을 높이는 단기적인 감면보다는 장기적인 세제개편이 추진돼야 할 것으로 생각된다.
둘째, 하우스푸어 대책은 잠재 부실가구에 대한 사전대응이라는 금융정책 차원에서 접근할 필요가 있다. 이를 위해서는 앞으로 부도확률이 높은 차입자를 명시적 기준에 따라 선정하고 이들의 채무를 만기연장→이자율조정→원금탕감의 단계로 조정하며 이에 따르는 비용은 금융기관ㆍ차입자ㆍ정부가 공유함으로써 모럴해저드 문제를 최소화할 필요가 있다.
세금ㆍ대출규제 완화로 거래활성화해야
셋째, 모기지 대출규제, 특별히 주택담보인정비율(LTV) 규제의 완화를 통해 2ㆍ3금융권 차입자들의 1금융권으로 갈아타기를 적극적으로 추진할 필요가 있다. 이를 위해서 30~40대의 실수요자들, 생애 최초 주택구입자 등 정책지원이 필요한 차입자를 지난해 출시된 적격대출로 적극 전환하고 이를 촉진하기 위해 LTV 기준을 완화해야 한다.
마지막으로 통화정책을 통한 실물경제와 부동산시장 활성화를 고려할 수 있다. 최근 한국개발연구원(KDI) 송인호 연구위원의 분석에 의하면 우리나라에서 정책금리의 하락은 주택가격 상승으로 연결되고 현재와 같이 부동산 및 실물경제가 동반침체하는 상황에서는 금리인하를 통한 경기부양을 고려할 수 있다.
보다 장기적으로는 다양한 자가 및 임대주택을 탄력적으로 공급해 중ㆍ저소득층의 주거수요를 충족시키는 동시에 임대주택-리츠, 주택저당채권(MBS) 등 부동산간접투자시장을 활성화해 주택을 안정적인 현금흐름을 창출하는 매력 있는 가치주로 전환하는 작업도 중요한 정책과제라고 하겠다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
