내집마련 1~2년 미루고 펀드 등 저축 늘리길<BR>담보대출 이자 최소 월 105만원 무리한 주택 구입 금융비용 부담<BR>연금저축 부부 각각 35만원 들고 적립식펀드·지수연동예금 활용을
Q : 송파지역에 살고 있는 35세 남자 직장인입니다. 아내와 생후 8개월 된 딸아이가 있고 수입은 부부가 합쳐 월 650만원입니다.
지출은 ▦양육비 120만원 ▦적립식펀드 70만원 ▦적금 30만원 ▦암보험 등 10만원 ▦아파트 관리비 30만원 ▦연금저축 70만원 ▦휴대폰요금 및 공과금 20만원 ▦생활비 및 기타 150만원 등입니다. 현재 매월 150만원의 여유 돈이 있는 상태 입니다.
자산으로는 ▦아파트 전세금 3억2000만원 ▦종합자산관리계좌(CMA) 3,000만원 ▦국내 인덱스형 펀드 1,000만원 ▦국내 주식형펀드 3,600만원 ▦연금저축 1800만원이 있습니다.
2~3년 내 송파지역에 있는 82.6m² 크기의 아파트 마련을 목표로 하고 있습니다. 이를 위해 매달 생기는 여윳돈 150만원을 어떻게 굴릴지도 궁금합니다. 현재의 포트폴리오가 적절한지와 단기 재테크상품은 어떻게 하면 좋을지도 알려주시기 바랍니다.
A : 우선 2~3년 내 주택마련 목표에 대해 논의해보고, 현재의 재무상태와 향후 자산변화의 전망 순으로 이야기를 풀어가 보겠습니다.
현재 송파지역의 82.6m² 아파트 매매가격은 약 6억에서 7억5,000만원으로 파악됩니다. 현재 가용 가능한 자산은 아파트 전세금 2억5,000만원, CMA 3,000만원, 펀드는 가입금액 4,600만원이나 평가금액은 수익률을 약 15%로 쳤을 때 5,300만원 정도됩니다.
주택구입시 취득세, 이사비용, 신규 가구 등의 교체비용을 합하면 현 상황에서 약 3억원 정도의 자금이 추가로 필요합니다. 총부채상환규제(DTI) 등으로 주택구입비용 담보대출은 약 2억8,000만원 정도 가능한 것으로 보이며 부족한 자금은 신용대출 등으로 충당해야 할 것입니다.
대출이자율을 보수적으로 연 4.5%~5.5% 정도라고 생각하면 이자비용만 최소 월 105만원(연 1,260만원)이 소요됩니다. 당장은 부동산 상승이나 회복이 크게 기대되지 않는 상황입니다. 맞벌이 부부라면 소득증가가 왕성한 시기에 가능한 한 자산을 늘려 가야 하는데 부동산 구입시 발생하는 금융비용이 오히려 자산 축척에 마이너스 요인이 될 듯합니다. 무리한 주택구입보다는 구입시점을 1~2년 정도 미뤄 금융비용의 부담이 많이 발생하지 않도록 권유합니다.
현재의 재무상태는 나름대로 상당히 합리적으로 보입니다. 부부의 월소득 650만원 대비 실제 생활비는 보험료 포함 약 500만원으로 양육비 등의 특이사항 감안시 적정하게 보입니다. 그러나 저축액을 좀더 늘리기를 추천합니다. 현재 미가입 중인 절세상품인 자녀교육보험과 비과세 저축보험, 적립식펀드 가입의 금액을 증액할 것을 권유 드립니다.
구체적으로 말씀드리면 연금저축은 부부가 각각 35만원씩, 총 70만원을 불입하면 연간 각각 400만원에 대해 소득공제가 가능하므로 절세(약 96만원) 효과를 가져옵니다.
자녀적립식교육보험은 향후 자녀 교육비, 유학비, 어학 연수비 용도로 이용이 가능할 것입니다.
아울러 향후 2~3년 내 주택구입을 위한 목돈마련에 초점을 둬야 하기 때문에 언제든지 환매가능한 적립식펀드가 분산투자와 자금 유동성 활용에 효과적입니다. 두 부부 모두의 소득이 가능한 시기임으로 노후에 대한 준비도 병행해야 합니다.
부부가 현재부터 약 25년간의 근로생활 후 65세에 은퇴한다면 지금의 준비와 재테크가 매우 중요하므로 약간의 인내는 편안한 노후를 보장해 줄 것입니다.
위와 같이 월 현금흐름을 변경하게 되면 단기에 저축할 수 있는 금액은 약 180만원으로 연간 원금 2,160만원 및 추가 수익이 가능합니다. 의뢰인의 월 생활비 규모가 약 300만원으로 약 3~6개월치인 900만원~1,800만원은 비상예비자금으로 CMA 통장에 계속 보유하고 나머지 약 2,000만원 중에서 1,200만원 정도는 수익가능성 높은 지수연동예금, 단기성 은행 특판예금 등을 활용하는 것이 보다 효율적일 것입니다.
조기 주택구입을 반드시 하고자 한다면 양육비 부분을 친지나 이웃의 도움을 부탁드려 양육비용을 줄여보는 것도 단기 자산증대에는 많은 도움이 되리라고 봅니다.
원래 저축과 생활비, 자기계발비는 약 5:3:2의 비중으로 가져가는 것이 좋습니다. 양육비 120만원을 제외하면 거의 이정도의 비중으로 유지할 수 있을 것 같습니다.
결론적으로 변경 후 월 현금흐름표를 적용할 경우 약 2년 후 자산은 전세보증금 포함 약 4억1,000만원 정도로 예상되며, 3년 후에는 4억7,000만원 정도 가능하리라고 봅니다.
세계 경제 및 한국경제, 부동산 경제가 어려운 요즈음 부동산투자보다는 금융자산으로 유지ㆍ확대하는 것이 효과적일 듯합니다.
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