[주요 이슈 브리핑]
■ 용산 랜드마크 개발: 서울시가 용산구 문배동 오리온 본사 부지에 지하 5층~지상 38층 규모 주상복합시설 건립을 승인했다. 4·6호선 삼각지역 환승 역세권에 위치한 이 부지는 전자상가, 국제업무지구, 캠프킴, 용산공원 등과 인접해 있어 2026년 하반기 착공, 2029년 준공을 목표로 오피스텔 212실, 공동주택 156세대, 오피스, 근린생활시설, 4000㎡ 규모의 공공체육시설이 들어설 예정으로, 단군 이래 최대 개발사업이라 불리는 용산국제업무지구 개발과 시너지를 일으켜 투자 프리미엄이 기대된다.
■ 도쿄 상업부동산 극심한 품귀: 일본 도쿄의 상업용 부동산 시장이 공실률 0.7%라는 극심한 품귀 현상을 보이며 투자자들에게 주목받고 있다. CJ올리브영이 이재현 회장의 지시로 도쿄 1호점 개설을 추진 중이나 상업용 부동산 활황으로 매장 물건 확보에 어려움을 겪고 있어, 높은 임대료 상승과 자산가치 증대가 기대되는 가운데 국내 투자자들도 도쿄 부동산에 관심을 보이고 있으며, 특히 K-브랜드의 일본 진출 확대로 상업용 부동산 수요가 더욱 증가할 전망이다.
■ 리츠 투자 매력도 변화: 리츠(REITs) 투자 시장이 2025년 하반기부터 본격적인 회복세에 들어갈 것으로 전망된다. 현재 국내 상장 리츠 중 공모가를 웃도는 종목은 단 2개에 불과하고 새 정부 출범 이후 코스피가 17.7% 상승한 반면 리츠 지수는 0.8% 오르는데 그쳤으나, 2025년 하반기부터 금리 인하에 따른 차입 비용 감소로 배당 확대가 기대되며, 미국 리츠 시장도 연준의 금리 인하와 경제 여건 개선으로 최대 15%의 수익률을 기록할 것으로 예상되어 투자자들은 유상증자 계획이 없고 양질의 자산을 보유한 리츠를 선별적으로 접근할 필요가 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
용산 오리온 본사 부지에 38층 주상복합 세운다.
핵심 요약: 서울시가 용산구 문배동 오리온 본사 부지에 지구단위계획 결정안을 수정 가결했다. 4·6호선 삼각지역 환승 역세권에 위치한 이 부지는 주변에 전자상가, 국제업무지구, 캠프킴, 용산공원 등이 있어 향후 가치 상승이 기대된다. 지하 5층~지상 38층 규모로 오피스텔 212실, 공동주택 156세대, 오피스, 근린생활시설, 4000㎡ 규모의 공공체육시설이 들어설 예정이다. 2026년 하반기 착공해 2029년 준공을 목표로 하며, 투자자들은 용산국제업무지구 개발과 연계된 이 프로젝트의 가치 상승 잠재력에 주목할 필요가 있다.
2. 주주환원 확대 기조에…리츠株 인기 시들
핵심 요약: 새 정부 출범 후 코스피 지수가 17.7% 상승하는 동안 KRX 리츠 TOP10 지수는 0.8% 오르는 데 그쳤다. 상장 리츠 25개 중 공모가를 웃도는 종목은 코람코더원리츠와 신한알파리츠 두 종목뿐이다. 리츠의 배당수익률은 연 6~8% 수준이지만 일반 기업들의 주주환원 확대로 4대 금융지주도 5% 이상의 배당수익률이 예상되어 상대적 투자 매력이 감소했다. 잦은 유상증자로 주주가치가 희석되는 점도 부담으로 작용하고 있어, 투자자들은 P/NAV와 P/FFO를 체크하고 금리 인하에 따른 리파이낸싱 효과가 기대되는 종목을 선별해야 한다.
3. 이재현 회장 특명에…CJ올리브영, 도쿄 1호점 낸다
핵심 요약: CJ올리브영이 이재현 회장의 지시로 일본 도쿄에 1호 매장 오픈을 추진 중이다. 지난해 5월 일본 법인을 설립한 올리브영은 내부적으로 단독 오프라인 매장 개설을 결정하고 입지 검토에 착수했다. 그러나 도쿄의 상업용 부동산이 활황세를 보이며 주요 지역 공실률이 0.7%에 불과해 매장 물건 확보에 어려움을 겪고 있다. 일본 내 K뷰티 인기가 높아지는 가운데 주요 상권 상업용 부동산의 품귀 현상은 도쿄 부동산에 투자한 임대인들에게 임대료 상승과 자산가치 증대라는 긍정적 효과를 가져올 전망이다.
4. 기업 92%, 美관세율 15% 넘으면 '못 버텨'
핵심 요약: 국내 주요 수출 기업 10곳 중 9곳 이상이 미국의 관세율이 15%를 넘으면 감당하기 어려운 경영 위기에 직면한다고 응답했다. 기업들은 '트럼프 2기 관세정책(53.3%)'을 수출 위협 최대 요인으로 꼽았으며, 철강(-5.0%)과 석유화학(-2.2%) 업종의 수출 감소폭이 클 것으로 예측됐다. 이러한 수출 둔화 전망은 산업단지 및 물류센터 투자 수익률에 부정적 영향을 미칠 수 있어, 수출 의존도가 높은 지역의 산업용 부동산 투자자들은 해당 기업들의 경영 상황과 정부의 지원 정책 추이를 주시할 필요가 있다.
[자주 묻는 질문]
Q. 용산 오리온 부지 주상복합 투자 전망과 가치는 어떨까요?
A. 용산 핵심 개발지역으로 장기적 가치 상승이 유력하나 분양가 수준과 투자 목적에 맞는 상품 선별이 중요합니다. 삼각지역 환승역세권에 위치하고 주변에 전자상가, 국제업무지구, 캠프킴, 용산공원 등 대규모 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 큽니다. 2026년 하반기 착공 예정으로 2029년 준공을 목표로 하는 만큼 자금 묶임 기간을 고려해야 하며, 오피스텔 212실과 공동주택 156세대 중 투자 목적에 맞는 상품을 선별하는 전략이 필요합니다. 인근 용산국제업무지구 개발과의 시너지 효과도 기대되므로, 분양가 책정 수준과 함께 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
Q. 도쿄 상업용 부동산 투자, 지금 적기인가요?
A. 공실률 0.7%의 극심한 품귀현상으로 안정적인 임대수익과 자산가치 상승이 기대되나 진입 장벽이 높습니다. 도쿄의 상업용 부동산은 K-브랜드의 일본 진출 확대로 수요가 더욱 증가하는 추세이며, CJ올리브영과 같은 한국 기업들의 도쿄 진출 가속화로 임대료 상승과 자산 가치 상승 가능성이 높습니다. 개인 투자자는 높은 진입 장벽을 고려해 도쿄 핵심 상권 자산에 투자하는 J-REIT(일본 리츠)나 일본 부동산 펀드를 통한 간접 투자가 효율적입니다. 특히 긴자, 시부야, 신주쿠 등 핵심 상권 비중이 높은 리츠 상품을 우선 검토하되, 환율 변동 리스크와 일본의 부동산 세제도 함께 고려해야 합니다.
Q. 리츠 투자 매력도가 회복될까요? 어떤 종목에 주목해야 할까요?
A. 2025년 하반기부터 금리인하에 따른 배당 확대로 매력도 회복이 예상되며, 차입 구조와 자산 퀄리티가 핵심 체크포인트입니다. 현재 리츠 주가는 코스피 대비 크게 부진하고 배당수익률 9~10%에도 투자 매력이 떨어진 상황이지만, 금리 인하가 본격화되는 2025년 하반기부터 자금 조달 비용 감소에 따른 배당 확대가 기대됩니다. 투자 시 P/NAV(순자산가치 대비 주가)와 P/FFO(배당가능 이익 대비 주가)를 체크해야 하며, 현재 평균 P/NAV 0.73, P/FFO 17.9 대비 저평가된 종목을 찾는 것이 중요합니다. 유상증자 계획이 없고 차입 만기가 2025년 이후로 예정된 종목, 핵심 상권 우량 자산을 보유한 종목 위주로 선별적 접근이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 용산 개발 시너지: 오리온 본사 부지 외에도 용산국제업무지구, 삼각지 고가차도 철거 등 개발 모멘텀이 가속화되고 있어 해당 지역 주변 오피스, 상가 등 수익형 부동산 선제적 투자 기회 모색
✓ 도쿄 상업부동산 투자: 공실률 0.7%의 극심한 품귀현상 지속 중으로 K-브랜드 일본 진출 확대에 따른 임대료 상승 및 자산가치 증대 기대, J-REIT 중 핵심 상권 물건 보유 종목 발굴
✓ 리츠 투자 타이밍: 금리인하 기대감으로 2025년 하반기부터 리츠 시장 회복 예상, 차입 비용 하락으로 배당 확대 가능성 높은 종목 선별적 투자 검토
✓ 리츠 종목 선별: 밸류에이션 지표(P/NAV, P/FFO) 검토 및 유상증자 계획 없고 우량 자산 보유한 종목 위주로 접근, 평균 P/NAV 0.73, P/FFO 17.9 기준 비교
✓ 수출 위축 대응: 관세 갈등으로 인한 수출 기업 실적 악화 가능성 높아, 수출 의존도 높은 지역의 산업용 부동산 투자 시 임차인 포트폴리오 분산 여부 점검
[키워드 TOP 5]
용산 오리온 부지 주상복합, 도쿄 상업용 부동산 공실률, 리츠 투자 전망 2025, CJ올리브영 도쿄 진출, 용산국제업무지구 개발, AIPRISM, AI프리즘
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