6월 발표 '분당급 신도시' 어떻게 조성되나?

중심부 용적률 높여 '압축 개발'

인구밀도 낮추고 녹지 늘려 분당보다 '쾌적'

공영개발 방식 적용…민간 공급물량은 미미

임대·분양 주택등 혼재 '소셜믹스' 가능성도

청약제 개편으로 강남권 수요흡수 어려울듯

정부가 준비 중인 ‘분당급신도시’의 입지가 오는 6월 확정ㆍ발표될 예정이어서 수요자들의 관심도 높아지고 있다.

정부가 ‘분당급’이라는 표현을 쓴 것에서도 나타나듯 새로 개발될 신도시는 지난 80년대 말 강남권 수요 흡수와 집값 안정을 위해 개발했던 ‘분당신도시’의 개발목표와 규모ㆍ입지 등이 닮은꼴이 될 것으로 예상되고 있다.

하지만 실제 개발 방식이나 신도시의 모습, 그리고 신도시 내에 들어설 주택의 유형이나 공급방식 등은 기존 분당신도시와 전혀 다를 것으로 보인다. 특히 새로운 신도시는 공급확대를 골자로 한 11ㆍ15 대책을 비롯해 1ㆍ11 대책의 민간분양가 규제, 1ㆍ31 대책의 공공 부문 역할 강화 방안을 고스란히 담게 될 것으로 보여 참여정부 주택정책의 성패를 평가할 수 있는 바로미터가 될 전망이다.

정부의 대책을 중심으로 분당급신도시를 기존 분당신도시와 비교해본다.

◇평면형 대 압축형=기존 분당신도시는 아파트용지 전체가 비슷한 용적률로 지어진 평면형 도시구조다. 공급 당시 양적 확대에만 집중하다 보니 신도시 전체가 고층아파트로 빼곡히 들어차 있는 모습이다.

반면 ‘분당급신도시’에는 ‘압축형’ 개발방식이 도입된다. 전체 밀도는 유지하되 중심부는 용적률을 높이고 외곽으로 갈수록 낮추는 방식이다. 이에 따라 중심부 평균용적률은 평균 250%(최고 300%)의 초고층 아파트가, 외곽에는 저층 연립ㆍ단독 등이 배치될 것으로 보인다.

분당급신도시에 지난 11ㆍ15 대책으로 높아진 2기신도시 평균밀도(㏊당 136명)를 적용하더라도 분당(㏊당 199명)보다 쾌적하다. 녹지율 역시 20~25%로 20%인 분당보다 높다.

◇개발방식도 다르다=1기 신도시의 대표격인 분당은 개발 당시 영구임대나 공공임대 등을 제외하면 모두 민간에 택지를 공급했다. 반면 분당급신도시는 공공이 토지 조성은 물론 아파트 분양까지 모두 책임지는 공영개발 방식으로 이뤄질 가능성이 높다. 일정 부지를 민간에 공급하더라도 물량은 극히 제한적일 것으로 보인다.

아파트 착공도 전에 서둘러 분양했던 분당신도시와 달리 분당급신도시는 후분양제가 적용된다. 사업승인(내년 말) 시점을 감안하면 공정률 40%(착공 후 1년 안팎) 이후 분양이 이뤄지게 된다.

◇주택유형은 더 다양해질 듯=공공ㆍ영구임대를 제외하면 모두 일반분양이었던 분당신도시와는 달리 분당급신도시에는 정부가 새로 도입하는 다양한 유형의 주택이 대거 선보인다.

지난 1ㆍ31 대책에서 새로 도입하기로 한 30평형대의 비축형 장기임대가 대표적인 경우다. 월임대료 없이 보증금만 내는 전세임대도 들어선다. 연내 시범사업 예정인 환매조건부ㆍ토지임대부의 시장성이 입증될 경우 분당급 신도시에도 적용될 가능성이 있다.

특히 임대와 분양은 물론 중소형과 중대형을 분리했던 분당과 달리 분당급 신도시는 한 단지 내에는 물론 같은 동에 임대와 분양, 중소형과 대형이 혼재된 ‘소셜 믹스(Social Mix)’ 설계가 적용될 전망이다.

◇청약제도 개편이 강남권 수요흡수 걸림돌=분양가상한제 도입으로 분당급 신도시의 분양가 책정 방식은 비슷해진다. 하지만 청약자격과 당첨자에 대한 제한은 분당신도시보다 훨씬 강도가 높다. 분당신도시 아파트는 입주 직후 전매가 가능했지만 새 신도시는 당첨 후 7~10년간 전매가 금지돼 입주 후에도 4~7년간은 개인간 거래가 불가능하다.

특히 분당과는 달리 추첨제가 아닌 무주택기간ㆍ소득ㆍ부양가족 등에 따라 순위가 달라지는 청약가점제가 적용돼 유주택자나 독신자는 신도시 입성이 사실상 불가능에 가깝다. 강남권 못지않은 입지를 갖추더라도 신규보다는 유주택자의 대체수요가 압도적인 강남권 수요자들에게는 ‘그림의 떡’이 될 가능성이 높다는 것이 전문가들의 지적이다.

업계 관계자는 “청약제도가 정부 방침대로 바뀌면 정부가 어디에 대체신도시를 조성하든 강남권 수요를 분산시키기는 어려울 것”이라고 말했다.