[실전 재테크] 장기 모기지론 활용 내집마련이 바람직

문) 고양시 덕양구 화정동에 살고 있는 주부입니다. 몇 년 전 남편의 사업실패로 집을 잃고 남의 집에 살다 보니 2년 후면 또 다른 곳으로 이사가야 하는데 대한 불안감이 앞섭니다. 무리해서 대출을 받아 집을 살 것인지, 아니면 집값이 좀 떨어질 때까지 기다릴 것인지 좀처럼 답이 나오질 않아 상담을 구합니다. 현재 33평짜리 아파트에 전세금 1억원을 주고 살고 있습니다.

답) 실물경기가 회복기미를 보이지 않고 여전히 제자리 걸음을 하고 있습니다. 이런 경제현실을 감안해 볼 때 시장금리가 올라갈 가능성은 적어 보입니다. 또한 상반기부터 모기지론이 시행되면 부동산시장으로 자금이 더 유입될 가능성이 높아 오히려 부동산시장은 안정적인 상승세가 지속될 것으로 보입니다. 최근 부동산시장은 지난해 10ㆍ29 대책 이후 잠시 주춤거렸던 아파트값이 오름세를 타고 있습니다. 이 때문에 이사철을 맞은 실수요자들은 갈팡질팡하고 있습니다. 집값이 더 오르기 전에 내집 마련에 나서야 하는 것인지 아니면 좀더 기다려야 하는지 헷갈리고 있다는 얘기입니다. 상담자의 경우 3가지 측면에서 생각해 볼 수 있습니다.

첫째로 대출을 끼고 집을 사는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 상담자처럼 전셋집에 사는 경우 전세기간이 종료되면 또 다른 전셋집으로 이사가야 하는 심리적 부담감이 있습니다. 게다가 전셋집을 전전하는 동안 집값이 오르게 된다면 현실적으로 내집 마련이 어려워진다는 점도 간과할 수 없는 상황입니다. 이 때문에 사람들이 경제적으로 좀 무리가 되더라도 대출을 끼고 내집 마련에 나서고 있습니다. 그러나 대출을 받을 경우에는 반드시 향후 원리금 상환계획을 충분히 감안해야 합니다. 왜냐하면 부동산가격이 안정렌澯쩌섯?이어가는 경우에는 문제가 되지 않지만 만약 부동산가격이 떨어지거나, 시장금리가 1~2% 정도만 올라가도 가계경제에 심각한 타격을 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 단기대출보다는 장기모기지론(대출기간 15년초과 30년이내)을 이용하여 내집을 마련하는 것이 낫다고 생각합니다. 장기모기지론의 가장 큰 장점은 3개월부터 5년까지의 변동금리를 고객이 다양하게 선택할 수 있다는 점입니다. 즉, 파격적인 저금리(신한은행 2004년 3월3일 기준, 6개월 연동금리 5.58%)로 대출을 받을 수 있다는 얘기입니다. 또한 연간 이자 납입액의 1,000만원까지 연말정산 소득공제가 가능합니다. 소득공제효과는 연소득과 대출금액에 따라 최고 연 2.5%의 금리 감면효과를 받을 수 있습니다. 게다가 거치기간(5년 이내) 종료 후에는 매년초 대출잔액의 10%까지는 수수료 없이 대출금 중도상환이 가능합니다. 특히 원리금 상환금액을 최소화하기 위해 대출원금의 80%만 분할상환하고 나머지 20%는 만기에 일시 상환할 수 있습니다.

둘째, 집값이 좀 떨어지면 매입하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 집값이 바닥까지 떨어졌을 때 사는 방법이 재테크를 가장 잘하는 방법입니다. 하지만 경우에 따라서는 이 방법은 내집마련을 하는데 있어 가장 소극적인 방법이 될 수 있습니다. 일반적으로 실수요자인 경우 내집 마련에 있어 초보자이고, 부동산가격을 결정하는 여러 가지 변수가 많아 언제가 바닥인지 확인하기가 매우 어렵습니다. 특히 초보자인 경우 가격추이를 감안해야 되지만 가격이 더 떨어지기를 기다리다가 자칫 매수시점을 놓칠 수 있기 때문입니다.

셋째, 청약통장을 이용한 내집마련 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 청약통장을 이용한 내집마련 방법은 새 아파트를 분양 받을 수 있고, 주변지역보다 싸게 살 수 있습니다. 하지만 청약 경쟁률이 높아지면서 오히려 분양가가 주변의 아파트시세보다 비싸게 분양되고 있습니다. 따라서 분양가에 거품이 있는가를 확인해야 합니다. 주변지역의 아파트시세를 비교하여 분양가가 비싸다면 청약을 재고해 보는 것이 좋습니다.

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<고준석 신한은행 PB팀장 >