[다트머니] 올해말 분양 '빅3' 청약 전략

은평뉴타운 청약가점 60점 넘어야 안정권

파주 신도시는 45점 내외 예상… 채권입찰제 제외 기대

인천 청라, 중대형 30~40점·중소형 40~50점 될듯

올해 말 수도권에서는 실수요자층을 대상으로 한 분양대전이 펼쳐진다. 서울의 시범 뉴타운 지구인 은평 뉴타운을 비롯해 파주 운정 신도시, 인천 청라지역의 분양 등 수도권의 알짜 분양 물량이 대거 쏟아진다.

지방에서 촉발된 미분양 사태가 서울과 수도권으로 확산되고 있지만 이들 지역은 실수요자들의 참여로 분양 시장이 후끈 달아오를 전망이다. 이에 따라 희망 지역과 희망 단지별로 치밀한 청약 전략을 세우는 것이 분양 대전에서 내 집을 마련하는 지름길이라고 전문가들은 지적하고 있다.

◇서울의 시범 뉴타운인 은평 뉴타운=은평 뉴타운은 북한산 국립공원과 서오릉 자연공원, 갈현근린공원 등과 인접해 자연환경이 우수한 지역이다. 또 통일로와 연서로, 북한산길, 지하철 3호선(구파발역) 등을 이용할 수 있어 교통여건도 우수한 편이다.

여기에 3,000~5,000가구 규모의 4개 생활권으로 구성될 것으로 보여 교육환경까지 모두 갖춘 지역으로 꼽힌다.

오는 12월 분양 예정인 은평뉴타운 1지구 분양 물량은 총 4,583가구에 달한다. 주택 유형별로는 ▦전용면적 60㎡ 이하가 1,563가구 ▦60~85㎡가 1,348가구 ▦85㎡ 초과가 1,567가구로 구성된다. 이중 일반 분양 물량이 1,643가구에 해당한다.

분양가는 지난 해 9월 고분양가 논란의 불씨를 지핀 3.3㎡당 1,523만원보다는 저렴할 것으로 관측되고 있다. 하지만 보상가격과 공공용지 비율이 높지 않은 점을 감안할 때 3.3㎡당 분양가는 1,400~1,500만원선이 유력시되고 있는 상황이다.

전문가들은 이에 따라 은평 뉴타운은 시범 뉴타운인데다 지리적인 요건도 갖추고 있어 실수요자들이 대거 청약에 나설 것으로 예상하고 있다. 결국 청약 열기가 달궈져 경쟁도 치열해질 수 있다는 의미다.

우선 85㎡ 이하를 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 저축 납입액이 최소 70회 이상이 돼야 당첨 안정권에 접어들 수 있을 것으로 보인다. 이는 판교 분양 당시 100회 이상 당첨자들이 당첨된 점을 감안할 때 올해 말 분양 시장에 새로운 변수로 부각될 전망이다.

또 청약 가점제가 적용되는 85㎡ 이상은 최소 커트라인이 최소 60점을 웃돌 것으로 내다보고 있다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “은평 뉴타운의 가점 커트라인은 분양가에 의해 크게 달라질 수 있다”며 “판교보다 전매금지기간이 길어 투기성 수요가 없지만 분양가가 적게 나오게 되면 세자리수 경쟁률도 가능할 수 있다”고 설명했다.

◇수도권 서북부의 블루칩, 파주 운정 신도시=파주 운정 신도시는 저렴한 분양가와 개발 호재를 갖추고 있어 거주와 투자 목적의 수요층이 두터운 지역으로 꼽힌다. 오는 11월에 7,100여가구가 분양되는 이 지역은 단지별로 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.

분양가격은 85㎡ 이하 물량은 3.3㎡당 900만원대, 85㎡초과 중대형은 1,100~1,200만원선에서 분양될 것으로 보인다.

청약가점제와 함께 채권입찰제가 적용되는 이 지역은 주변시세가 분양가보다 낮아 일단 채권입찰제는 피할 수 있을 것으로 기대된다. 이는 분양가가 인근의 교하지구 등의 가격보다 높아 채권입찰제를 실시할 수 없기 때문이다.

전문가들은 파주 운정 신도시 청약에 대해 평균적으로 45점 내외를 점치지만 단지별로 청약 커트라인이 큰 폭으로 달라질 수 있을 것이라고 입을 모으고 있다.

우선 운정역과 인접한 A9블록(남양건설)과 A10블록(동양메이저건설), A11블록(동문건설) 단지는 운정신도시 지역에서 가장 블루칩으로 꼽히는 단지이다. 또 중앙공원 조망이 가능한 동양메이저건설과 월드건설 등의 단지도 수요층의 인기를 끄는 단지로 꼽힌다.

함영진 부동산써브 실장은 “당첨권 점수는 45점 내외에서 결정될 것으로 보이지만 단지별로 가점 커트라인은 분명 다를 것”이라며 “대규모 물량인데다 단지별 입지 여건이 다른 만큼 청약에 앞서 청약 희망 단지의 입지를 살펴보면 지혜가 필요하다”고 지적했다.

◇관광 레저 도시로 부상하는 청라지구=인천 청라지구는 레저형 도시로 개발되는 만큼 친환경적인 입지 조건을 갖추고 있다는 평가를 받고 있다. 여기에 외국 대학과 국내 대학들의 이전도 추진되고 있어 교육환경마저 갖추었다. 특히 주목해야 할 부분은 골프장과 월드 트레이드 센터, 의료 시설들도 함께 갖추어져 실수요자들의 관심이 집중되는 지역이기도 하다. 27홀의 골프장과 골프아카데미, 190가구의 단독주택, 아시아 컬쳐파크와 아쿠아 파크 등도 들어서 관광 레져시설이 밀집된 지역을 탈피하게 된다. GS건설과 중흥건설이 분양하게 될 아파트는 청라지구 전체 8,000가구로 예정된 아파트 물량 중 첫번째 분양이다. 이에 따라 전문가들은 청라지구 청약에서 청약 가점 점수가 30~50점에 달할 것으로 내다보고 있다.

중대형 평형은 30~40 내외, 중소형은 40~50점대에 걸쳐 당첨 여부가 판가름 날 것이라는 전망이다. 송도가 첨단 지식의 국제도시를 표방하고 있다면 청라는 레저 스포츠의 관광도시인 만큼 결코 송도의 인기에 뒤지지 않을 것이라는 평가다.

김은경 스피브뱅크 팀장은 “송도와는 달리 청라지구는 서울 수도권 청약가입자들이 1순위에 청약할 수 있어 서울 지역 수요층이 대거 몰릴 것”이라며 “청라지구는 영종도와 송도와 함께 인천의 3대 개발축인 만큼 송도의 신화를 이어가는 데 무리가 없을 것”이라고 내다봤다.