[경기] '전세시장의 법칙' 무너진다

전세가 올라도 매매가 제자리

짝수해가 아닌데도 고공행진

학군 보다 학원밀집지 더올라

대형·중형 가격차도 거의없어

대단지 입주와 뉴타운 개발 등에 따른 이주 수요가 전세시장의 법칙을 흔들고 있다. 흑석뉴타운 전경.

“짝수 해도 아니고 신학기도 아닌데…”

예년 같으면 조용하기만 할 휴가철. 그런데 서울 시내 전셋값 상승은 거침이 없다. 전셋값이 많이 오른다는 짝수해도 아니다. 많지는 않지만 아파트 신규 입주도 꾸준하다.

아파트 전세시장의 전통적인 법칙들이 무너지고 있다. 최근의 시장 상황을 설명하기에는 기존의 법칙들은 설득력이 없어지고 있는 것이다.

특히 경기 침체 속에 시장이 요동치고 있는 올들어 이 같은 현상은 더욱 두드러지고 있다.

¯전셋값이 뛰면 매매가도 뛴다? = 지난 2006년 전세난이 일어났을 당시 전셋값이 오르며 매매값이 동반 상승했다. 전셋값이 매매가의 대표적인 선행지수라는 법칙을 강하게 인식시켜 준 계기였다.

하지만 전문가들은 최근의 전셋값 상승이 매매가를 끌어 올릴 가능성이 낮으로 진단하고 있다. 수요자들의 욕구가 예전같지 않기 때문이다. 전세보증금이 뛰면 매매가와 격차가 줄어 전세 수요가 매매로 돌아서는데 경기 침체로 구매력이 떨어졌다는 것이다.

부동산써브의 함영진 실장은 “여유있는 매수 대기자들도 경기 불안에 전세 수요로 돌아선 것이 인기 지역 전세 품귀 현상의 원인”이라며 “실수요자들이 시장에 뛰어들지 않는 이상 뛰는 전셋값이 매매가를 끌어올리긴 힘들 것”이라고 말했다.

¯학군 수요? 학원 수요!= 교육 수요도 달라지고 있다. 전세 수요가 몰리는 곳은 학교가 아니라 유명 학원 밀집지역이다. 대치동, 목동신시가지, 중계동 일대 전세 매물이 품귀를 빚는 것도 학교가 아닌 학원 때문이라는 것이 중개업소들의 설명이다.

실제로 목동신시가지 아파트에 비해 학군이 다소 처지는 것으로 평가되는 하이페리온Ⅱ의 전셋값이 강세를 보이는 것도 주변에 유명 학원들이 밀집돼 있기 때문으로 평가된다. 대치동 학원가로의 통학이 편리한 강남 개포동ㆍ수서동의 전셋값도 강세다.

¯크면 비싸다?= 수도권 지역은 중형 아파트와 대형아파트의 전셋값 차이가 거의 없다. 일부 지역은 오히려 중대형 전셋값이 더 비싸다. 대표적인 곳이 용인이다. 동백지구 A단지의 경우 112㎡형 전세가가 1억2,000만~1억4,000만원이지만 이보다 훨씬 큰 153㎡형은 최저 1억3,000만원에도 매물이 나온다. 전세 수요는 중소형에 집중돼 있는데 IMF이후 용인 일대 아파트 공급은 중대형에 집중되다 보니 빚어진 현상이다.

용인 A공인 관계자는 “중소형아파트보다 싼 대형 전세매물이 나와도 수요자들은 찾질 않는다”며 “내 집도 아닌데 비싼 관리비 내며 큰집을 고르겠느냐”고 말했다.

¯전셋값은 짝수해에 많이 오른다? = ‘짝수 해에 전세 수요가 많다’는 공식은 세입자의 주거안정을 위해 임대기간을 2년으로 보장해주는 임대차보호법이 지난 1998년 개정되면서 생겼다. 하지만 올해의 경우 홀수해임에도 전셋값은 지칠줄 모르는 상승세를 보이고 있다.

전문가들은 가장 큰 원인으로 잇따른 ‘개발’을 꼽는다. 잠실의 경우 짝수해였음에도 지난해 2만가구가 넘는 대규모 입주 여파로 전셋값이 곤두박질쳤다. 반면 강북권의 경우 뉴타운 이주 수요가 몰리면서 홀수해인 올해도 전셋값이 고공행진을 멈추지 않고 있다.