경매에 나온 부동산 공유자 지분, 다른 공유자가 사려는데…

경매에 나온 부동산 공유자 지분, 다른 공유자가 사려는데… [알쏭달쏭 부동산교실] 매각종결 고지전에 '우선매수' 신고해야 Q. 2년 전 김모씨(43세)는 경기도 소재 토지를 투자자 2명과 함께 공동으로 매입했다. 토지분할을 하지 않은 상태에서 3분의1씩 지분을 보유하고 있던 중 법원으로부터 다른 투자자(채무자)가 보유하고 있던 소유 지분을 경매한다는 통보를 받았다. 김씨는 부동산 공유자(지분 소유자)의 우선매수권이 어떤 것인지 궁금하다. A. 부동산 공유란 부동산이 지분에 의해 여러 명의 소유로 된 때를 의미한다(민법 제262조 참조). 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 하지만 공유물 전체를 관리하려면 다른 공유자와 협의해야 하고 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하는 문제가 있다(민법 제263조ㆍ제264조ㆍ제265조 참조). 부동산 공유자의 우선매수권은 부동산 공유의 인적관계 등을 고려한 우리나라에 특유한 제도로 공유지분 경매 시 기존 공유자에게 우선권을 부여해 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다(민사집행법 제140조 제1항 참조). 부동산 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수신고인을 차순위 매수신고인으로 본다(민사집행법 제140조 제4항 참조). 부동산 공유자의 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제1항). 즉, 집행관이 최고가 매수신고인의 이름과 가격을 호칭하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고 매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권이 되는 것이다(대법원 2000.1.28. 자 99마5871 결정 참조). 참고로 부동산 공유자가 우선매수신고를 했으나 다른 매수신고인이 없을 때에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보고 우선매수를 인정하고 있다(민사집행규칙 제76조 제2항 참조). 결론적으로 김씨가 부동산 공유지분을 매입할 의사가 있다면 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 공유자의 우선매수권을 적극 활용하는 것이 필요하다. 만약 김씨뿐 아니라 다른 부동산 공유자도 우선매수신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없다면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다(민사집행법 제140조 제3항). /정현철 신한은행 PB 부동산전문가