부동산 Q&A

부동산 Q&A

Q 세들고 있던 상가건물이 법원경매에 처해질 위기에 놓여있습니다. 권리금 4,000만원ㆍ보증금 3,000만원에 세들고 있는데 상가건물은 보증금을 보호받을 수 있는 방법이 전혀 없는지요.

A 임차인이 보증금을 보호받기 위해선 '전세권 설정등기'를 해야 합니다. 단 주택은 '주택임대차보호법'에 의해 전세권 설정등기를 하지 않아도 전입신고ㆍ확정일자만 갖추면 보호를 받을 수 있습니다.

상가는 '주택임대차보호법'의 보호를 받지 못하기 때문에 전세권 설정등기를 하지 않았다면 법원경매시 낙찰자에게 어떠한 권리도 행사하지 못합니다. 또 권리금은 전세권 설정등기 여부에 상관없이 보호를 받지 못합니다. 이 때문에 '상가임대차보호법'를 제정해야 한다는 주장이 제기되고 있으나 입법화까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

법원경매에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 건물주를 상대로 법원에 손해배상을 청구하는게 현재로서는 최선의 방법입니다.<조영호 변호사 [phone]>

Q 새 아파트 전세계약을 체결하고 12월초 입주할 계획입니다. 전세계약 체결시 작은방 하나를 확장시키고 홈오토메이션도 설치해주기로 집주인과 합의했습니다. 그런데 잔금 지급을 얼마 남겨놓지 않은 상태에서 집주인이 방 확장도 안되고 홈오토메이션도 설치해 줄 수 없다고 합니다. 이런 경우 어떻게 해야 합니까.

A 전세계약서에 방 확장과 홈오토메이션 설치를 기록으로 남겨놓으셨다면 이를 근거로 전세계약를 해지할 수 있습니다. 집주인이 먼저 계약을 위반했기 때문에 계약금ㆍ중도금 등도 전액 돌려받을 수 있습니다. 그러나 계약서에 남겨놓지않고 구두로만 이야기 했을 때 나중에 집주인이 그런 사실이 없다고 잡아떼면 사실상 방법이 없습니다.

따라서 전세계약서를 작성할 때 집주인과 합의한 내용을 '특약사항'란에 기록해 놓는게 좋습니다.<서울시 민원상담실 (02)120>

입력시간 2000/11/23 17:45

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