[머니 포커스] 부동산컨설팅 활용 안전투자를

「부동산투자, 전문 컨설팅업체를 이용해보자」부동산에 투자할 때 혼자 결정하자니 겁나고 전문가라는 주변사람의 말을 들어도 불안감을 떨치기 어렵다. 이럴 땐 전문컨설팅 업체를 이용하면 큰 도움을 받을 수 있다. 옷 한 벌 사는 정도면 잘못 사더라도 큰 문제가 없지만 재산 1호인 부동산을 살 때는 조금의 실수도 있어서는 안된다.

경매, 공매 등 언뜻 보기에 돈이 될 것 같은 투자일 수록 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 절차가 복잡하고 점검해야할 사항이 많기 때문이다.

법원경매, 각종 공매, 전원주택, 상가개발, 상가를 이용한 창업, 재개발·재건축·도심부동산개발 등 분야별 전문 컨설팅업체와 이용방법 등을 알아본다.

◇법원경매 및 공매=명도과정에서 한바탕 홍역을 치러야하는 빌딩, 상가건물 등을 낙찰받을 때는 전문업체를 이용하는 것이 좋다.

우선 업체는 수요자가 원하는 물건의 종류, 위치, 금액 등에 대해 들어보고 기본적인 상담을 해준다. 권리분석은 컨설팅의 핵심이다. 마땅한 물건이 나오면 그에 대한 자료수집(관련서류)·현장방문·투자가치·응찰가 등을 종합적으로 분석해준다. 입찰과정과 부동산을 넘겨받는 명도과정도 지원해준다.

대부분의 경매 및 공매 컨설팅업체는 10만원 정도의 회비를 받고 수요자가 원하는 물건을 낙찰받을 때까지 물건 소개, 권리분석, 입찰, 명도의 과정을 서비스하는 회원제로 형태로 운영된다.

낙찰받았을 때 수수료는 보통 감정가의 1~1.5%선. 감정가격이 2억원 이하면 금액에 관계없이 200만원 수준이다.

◇상가=요즘 상가점포를 얻어 창업을 하려는 수요자가 많다. 컨설팅업체는 고객이 제시한 자금규모와 지역, 업종 등을 분석해 타당성을 검토한다. 여기까지는 보통 무료로 서비스하는 경우가 많다. 고객의 판단이 타당성이 없을 땐 다른 지역과 업종을 추천해주기도 한다. 지역과 업종, 투자비 등이 결정되면 현장방문 등을 통해 구체적으로 점포를 찾아준다. 이 때 점포의 영업상태와 권리금·임대관계·입지여건·수익성 예측 등을 해준다. 고객이 점포를 계약할 경우 컨설팅수수료는 점포 전세가격의 1~2%다. 전세가격이 1억원 미만이면 100만~200만원을 수수료로 받는다.

◇전원주택=전원주택 관련 컨설팅은 크게 개발과 구입부문으로 나눠진다. 단순히 전원주택이나 택지 구입관련 정보는 일반중개업소에서 얻을 수 있지만 한자리에서 다양한 물건을 보려면 전문 중개업소를 찾는 게 좋다.

전원주택단지를 조성하려면 비용을 들이더라도 전문가들에게 컨설팅을 받는 게 낫다. 설계는 물론이고 인허가 절차까지 컨설팅업체가 도맡아 해주기 때문이다.

컨설팅 업체들은 토지가 3,000평 미만이면 기본설계비 수준인 500만원 정도를 비용으로 받고 있으며 인허가 절차가 까다로운 3,000~9,000평 규모의 토지인 경우기획·설계·인허가 등 제반 비용을 포함, 3,000만~5,000만원 정도를 받는다.

◇도심부동산 개발=도심부동산은 어떤 용도로 개발하느냐에 따라 그 가치가 크게 달라진다. 따라서 전문업체를 통해 개발하는 것이 수익성을 높이는 길이다.

도심부동산에 대한 컨설팅은 민간 업체와 부동산신탁업체가 주로 맡고 있는데 민간 업체에 맡기면 땅주인이 시행자로 나서야 하지만 신탁업체에 땅을 맡기면 신탁사가 시행자로 참여한다.

사업자금이 충분하다면 민간 컨설팅업체에 의뢰하는게 비용을 줄이는 방법이지만 땅만 보유하고 있는 경우라면 부동산신탁업체를 이용하는 게 유리하다. 부동산신탁사가 사업자금을 투입하기 때문이다.

컨설팅비용은 사업 규모에 따라 다르지만 민간 업체에 맡기면 대략 총사업비의 2~3%선이고 부동산신탁사에 위탁하면 5% 정도를 신탁수수료로 지불해야 한다. /이은우 기자 LIBRA@ 전광삼 기자 [e-mail]