경매상가, 임차인 구분등기를 해라

경매상가, 임차인 구분등기를 해라

난관을 슬기롭게 극복하는 것도 재테크 기법중 하나다. 상가의 경우 경매로 넘어가면 권리금은 커녕 임대보증금마저 회수하기 어려운게 현실이다. 서울 종로구에서 PC방을 운영중인 김모씨는 경매에 넘어간 상가건물을 임차인끼리 잘 협의해 어려움을 해결한 케이스이다.

김모씨는 서울 종로3가 이면도로에 접한 대지 120평ㆍ건평 350평의 지하1층ㆍ지상4층 건물의 2층을 임대해 PC방으로 운영하던중 올해초 이 건물이 경매에 부쳐지게 됐다.

생업의 터전은 물론 2억원의 임대보증금마저 날릴 위기에 처했다. 10억원의 은행 근저당이 있는 줄 알면서도 목이 좋아 세들었던게 화근. 건물 시가는 23억원 정도로 은행 채무는 7억5,000만원이었다. 12명의 세입자의 총 임대보증금은 11억5,000만원.

시가와 감정가격의 차이를 고려해볼 때 1차 경매가격은 19억원선으로 추정됐고 1회만 유찰돼도 낙찰가는 잘해야 15억원으로 후순위자인 세입자들은 임대보증금의 40%를 날릴 위기였다.

고민 끝에 김모씨는 '구분등기'로 문제를 풀기로 했다. 세입자끼리 협의해 적정가격으로 건물을 매수해 은행채무를 변제하고 세입자 호수별로 구분등기키로 합의한 것이다.

즉 개별등기로 된 일반건물을 구분등기로 집합건물로 전환하는 방법을 택한 것이다.

이렇게하면 세입자는 사실상 임대건물을 분양받는 결과가 된다.

몇차례 조정을 거쳐 매매가격은 21억원으로 하고 제반경비는 건물주가 부담키로 했다.

김모씨의 매수대금은 3억6,000만원으로 임대보증금을 제외하고 1억6,000만원 정도의 추가부담이 있었다. 하지만 경매로 넘어가면 임대보증금의 상당액을 날리는 데 반해 추가부담은 있었지만 영업기반을 유지하고 자기건물을 갖게된 것이다.

이처럼 상가건물은 경매로 넘어갈 때 임차인끼리 협의, 구분등기로 문제를 풀어나가는게 피해를 최소화할 수 있는 방법이다.

입력시간 2000/11/29 17:42

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