토지등 직격탄…최대 10배 오른다

양도소득세는 지난 75년 부동산 투기 억제를 목적으로 탄생했다. 정부는 이후 부동산 가격의 상승ㆍ하락에 따라 누더기로 만들 정도로 수많은 개정을 했으나 기준시가로 세금을 과세하는 원칙은 유지했다. 과표의 변경은 양도세제의 근간을 바꾸는 워낙 큰일인데다 전국민의 이해관계가 첨예하게 얽혀 있어 손을 대지 못했던 것이다. 세금을 통한 부동산 투기 잡기에 주력해온 정부는 드디어 오는 2007년부터 주택ㆍ상가ㆍ토지 등 모든 부동산의 양도세 과표를 실거래가로 전환하기로 확정했다. 30년간 지속된 기준시가 과세 원칙을 올해와 내년 등 단 2년에 걸쳐 바꾸는 작업에 착수한 것이다. ◇2007년은 대선인데…=실거래가 과세는 세금 투명성은 물론 조세형평성을 높이고 블로소득 환수비율을 높일 수 있다는 점에서 많은 사람들이 공감하고 있는 원칙이기는 하다. 하지만 워낙 짧은 시일 안에 법 개정이 진행돼 급격한 세부담 증가가 불가피하다. 보유세가 내년부터 연 평균 21%씩 오르게 돼 조세부담은 가중될 수밖에 없다. 더욱이 2007년에는 대선이 예정돼 있다. 이렇다 보니 당정간 협의과정에서 시행시기가 유보될 가능성도 배제할 수 없다. 6만명을 대상으로 하는 종합부동산세 도입을 놓고 당과 정부, 청와대가 첨예한 의견대립을 보인 점을 감안해볼 때 양도세 실가과세 전환 역시 순조롭게 진행되기는 어려울 것으로 보인다. 때문에 정부 발표에도 불구하고 시행시기가 1~2년 추가로 유예될 가능성이 높다는 분석이 벌써부터 나오고 있다. ◇양도세, 어떻게 바뀌나=현재 3주택 이상 보유자, 1년 미만 단기매각 등은 양도세가 실거래가로 과세된다. 이밖에 고가주택(6억원 이상), 분양권, 투기지역 내 주택ㆍ토지, 법인소유 부동산 등도 실거래가 과세대상이다. 2004년 기준으로 전체 양도세 납세자 62만명 가운데 실거래가로 과세한 사람은 28%인 24만명이었다. 2006년에는 이외에도 1가구2주택 보유자의 비거주 주택, 외지인의 농지ㆍ임야 등도 실거래가로 양도세를 내야 한다. 여기에 2007년부터 실거래가로 바뀌면 주택ㆍ토지ㆍ상가 등 모든 부동산을 팔 때 기준시가를 사용하지 못한다. 비과세 요건을 충족하지 못한 주택ㆍ토지 등에 대해서는 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산한다. 2004년 기준시가로 냈던 38만명도 2007년부터는 실거래가로 내야 한다. 단 실거래가로 전환해도 ▦1가구1주택 ▦8년 이상 자경 농지 ▦농지의 교환ㆍ분합ㆍ대토 등은 현재처럼 비과세가 유지된다. ◇양도세 실가 과세 전환, 개인 세부담 얼마 느나=법인은 현재도 부동산 매각시 실거래가로 양도세를 신고하고 있다. 과표변경은 결국 일반 개인의 세부담 증가를 의미한다. 아파트ㆍ단독주택 등은 기준시가가 시가의 80% 수준이다. 실거래가로 바뀌면 주택 양도세는 현재보다 최소 20% 이상 늘어날 것으로 예상된다. 토지는 양도세 증가가 주택보다 더 크다. 토지는 현재 공시지가로 세금을 계산하고 있다. 공시지가의 경우 시가의 60~70%에 불과하다. 일부 지역은 30~50% 등이다. 이에 따라 과표변경으로 평균 4~5배, 많게는 10배까지 세금이 늘어날 것으로 전망되고 있다. 기준시가가 없는 상가ㆍ오피스텔 등 업무용 건물도 사정은 비슷할 것으로 보인다. 정부는 급격한 세부담 증가를 막기 위해 양도세 과표구간 및 세율을 조정해나갈 계획이다. 이종규 재경부 세제실장은 “현재 세율은 인하하지 않으면서 과표구간의 범위를 축소하는 방식으로 세율을 조정하는 방안을 검토하고 있다”고 설명했다. 정부는 현재 4단계로 나눠진 체계를 선진국처럼 2단계로 줄이는 방안 등을 검토해나갈 예정이다.