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“제대로 합의도 이뤄지지 않은 개발계획으로 뉴타운을 지정해놓았으니 잡음이 없는 게 이상하지 않겠습니까.”(서대문구 아현동 A공인의 한 관계자) 일선 부동산중개업계는 뉴타운을 둘러싼 서울시와 구청, 지역 주민간 마찰을 예고된 것으로 보고 있다. 시범사업에 대한 평가조차 이뤄지지 않은 상태에서 뭔가 성사시켜야 한다는 조급함이 시행착오와 이에 따른 잡음으로 이어지고 있다는 것이다. ◇구역지정 놓고 ‘오락가락’=서울시는 3차 뉴타운사업의 성공 가능성을 높이는 데 초점을 맞춰왔다. 시범ㆍ2차 뉴타운과는 달리 최종 지구지정 이전 단계로 ‘후보지’를 발표한 것도 이 때문이다. 이들 후보지 중에서 요건을 갖춘 곳부터 순차적으로 뉴타운으로 선발하겠다는 것이 서울시의 계획이다. 하지만 일종의 안전장치로 도입한 후보지가 오히려 사업추진의 발목을 잡고 있다. 뉴타운 후보지는 기본사항이라고 할 수 있는 구역면적은 물론 사업계획 등 대부분이 확정되지 않은 상태여서 크고 작은 민원에 고스란히 노출되고 있기 때문이다. 구역지정을 둘러싼 자치구의 ‘오락가락 행정’도 뉴타운 후보지가 갖는 어정쩡한 지위에서 비롯된다. 송파구 거여ㆍ마천 후보지의 면적이 27만3,800평에서 19만4,800평으로 줄어들었다가 다시 27만3,800평으로 늘어난 것도 뉴타운 구역에서 제외된 주민들의 집단적인 반발이 주된 요인이다. 마천동의 한 중개업자는 “뉴타운 후보지에서 빠졌다가 다시 포함됐다가를 반복하니 혼란스럽기만 하다”며 “뉴타운사업이 성공하려면 일관성을 가져야 하는데 구청이 주민들의 눈치를 너무 보는 것 같다”고 말했다. ◇지나친 의욕이 마찰의 원인=뉴타운사업이 이처럼 벌써부터 삐걱거리고 있는 것은 서울시가 지나치게 앞서갔기 때문이라는 분석이 지배적이다. 시범사업조차 완전히 마무리짓지 않은 상태에서 2차는 물론 3차 후보지까지 잇따라 발표하면서 지역 주민들의 기대감을 부풀려놓은 셈이다. 지금까지 3차례 지정을 통해 뉴타운 또는 후보지로 선정된 곳은 무려 26곳에 이른다. 사실상 서울시내에서 재개발을 추진 중인 지역은 다 포함된 셈이다. 이렇다 보니 뉴타운에서 제외된 지역 주민들의 반발은 거셀 수밖에 없다는 것이 일선 중개업계의 지적이다. 8ㆍ31 부동산종합대책의 강북 광역개발 추진도 뉴타운사업이 갈지(之)자 걸음을 걷게 하는 요인이다. 여전히 재개발사업이 ‘투자’로 인식되고 있는 상황에서 용적률ㆍ층고 완화 등 다양한 인센티브를 부여하겠다고 밝힘으로써 오히려 기대감만 부추겼다는 것이다. ◇지분 쪼개기 ‘나 몰라’=뉴타운 후보지 내 지분 쪼개기에 대해서도 행정당국은 대부분 규정 탓을 하며 손을 놓고 있다. 특히 3차 뉴타운 후보지의 경우 뉴타운으로 정식 지정된 1ㆍ2차 뉴타운과 달리 주택신축 등에 대한 행정규제가 제대로 이뤄지지 않고 있어 이를 악용하고 있는 것이다. 서울시 도시 및 주거환경정비 조례에 따르면 준공된 단독(다가구 포함)주택의 다세대주택 전환은 규제대상이지만 신축에는 규제의 손길이 미치지 않고 있다. 이에 따라 일부 후보지에서는 단독ㆍ다가구주택을 헐거나 나대지에 다세대주택을 신축하는 것이 성행하고 있다. 송파구가 거여ㆍ마천동 뉴타운 후보지를 개발행위허가제한구역으로 고시하면서 이와 같은 지분 쪼개기를 전면적으로 금지하고 나서기는 했지만 다른 지자체들은 아직 수수방관 상태다. 동작구청 관계자는 “다세대주택을 신축해 지분을 쪼개는 것이 투기로 이용된다는 민원이 있다”며 “이에 따라 다세대주택 신축 허가와 관련해 도시관리과 뉴타운팀에서 허가제한을 검토하기 위해 서울시와 협의하고 있다”고 전했다. 하지만 허가제한 공고가 나기 전까지는 다세대주택 신축은 허가를 해줄 수밖에 없다는 것이 이 관계자의 설명이다. 업계 관계자는 “투기 가능성이 있는 개발계획은 사전에 투기방지책이 먼저 이뤄져야 한다”며 “뉴타운의 경우 이 같은 대책 없이 일단 후보지로 선정한 것이 문제”라고 지적했다.
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