[판교 신도시 완전 공영개발] 재정부담 늘더라도 '집값안정' 의지

정부와 열린우리당이 3일 열린 부동산대책 고위당정협의회에서는 앞으로 공공이 개발하는 모든 신도시, 택지지구내에서 주택공영개발 방식을 강화한다는 원칙을 세웠다. 따라서 그 동안 논란이 돼왔던 판교신도시내 전용면적 25.7평 이상 아파트를 모두 공공이 개발하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 주택공사 등 공공기관이 전량 짓되 분양 및 임대 방식을 섞어 공급하는 방법이 검토되고 있다. 또 판교신도시 전체 가구수를 10% 가량 늘리는 것도 추진된다. 이에 따라 3,000가구의 아파트가 추가 공급돼 총 공급 가구수가 3만 가구 안팎에 이를 전망이다. 당정은 모든 공공택지내에서 분양하는 중대형 평형 아파트도 원가 연동제를 적용, 분양하기로 함에 따라 분양가가 다소 낮아질 것으로 보인다. 정부가 과도한 시세차익을 환수하기 위해 ‘주택채권입찰제’를 부활하기로 했다. 이렇게 될 경우 판교에서 당첨 되려면 채권 액 만큼의 부담이 늘어날 수밖에 없다. ◇판교 중대형 임대 대폭 늘어날 듯= 판교내 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트의 경우 주택공사가 임대와 분양을 섞어 공급하게 된다. 임대아파트의 경우‘전세형’임대주택으로 공급한다. 월세 대신 초기에 전세보증금에 해당하는 금액을 내고 입주 수 있게 된다. 이는 중산층의 신규 수요를 30~40평형대 전세형 임대로 흡수하겠다는 포석으로 보인다. 일시적인 수급불안정 현상이 생기면 이들 전세형 중형임대를 분양 전환하기로 함에 따라 시장 상황에 탄력적으로 대응하기로 했다. 또한 가구수도 늘일 방침이다. 현행 2만6,804가구에서 가구수를 10% 가량 늘려 총 공급가구수가 3만 가구에 달할 전망이다. 특히 용적률 상향의 목적이 중대형물량 확대에 있는 만큼 늘어나는 물량 대부분 전용 25.7평 초과 아파트로 지어질 가능성이 높다. 정부가 계획에 따르면 판교신도시에 들어설 주택은 ▦공동주택(분양 또는 임대) 2만2,925가구 ▦단독주택 2,613가구 ▦주상복합 1,266가구 등 총 2만6,804가구 규모다. 판교신도시에 들어설 임대주택은 국민임대주택 5,784가구, 공공임대주택 4,384가구 등 1만168가구며, 이 중 97%가 전용 25.7평 이하의 중소형으로 중대형 물량은 극히 적다. 때문에 분양아파트 중 상당수가 임대아파트로 전환되는 한편 3%에 미치지 못하는 중ㆍ대형 평형 비중도 높아질 것이다. 공영개발 등을 통한 아파트 공급확대는 파주ㆍ김포ㆍ수원 이의 등 앞으로 분양이 예정된 2기 신도시에도 적용될 가능성이 높아졌다. ◇채권입찰제 부활된다= 당정은 모든 택지지구의 중대형 평형도 원가 연동제를 도입할 것을 검토중이다. 이는 민간건설업체가 택지지구에서 공급하는 중대형 아파트에도 적용된다. 대신 ‘로또주택’이 되는 것을 방지하기 위해 채권입찰제를 재도입할 예정이다. 이 제도를 도입하면 분양가와 인근시세간 차익의 70%를 채권 상한선으로 정해 당첨자를 결정하게 된다. 지난 83년 도입됐으며 분당 등 1기 신도시 개발 때 시세차익을 환수하기 위한 방안으로 활용되기도 했으며 99년7월 규제개혁의 일환으로 폐지된 제도다. 채권입찰제의 부활은 단순히 청약통장 가입자 순위에 따라 추첨을 통해 결정하던 기존 주택공급제도에 큰 변화를 가져올 것으로 보인다. 현행 5년으로 규정돼 있는 판교신도시의 전매제한 기간을 10년으로 늘려 사실상 단기 시세차익을 노린 투기수요를 이ㆍ삼중으로 차단할 수 있다는 게 당정의 설명이다. 중대형 아파트에 대해 분양가가 부담해야 하는 금액은 1,300만~1,700만원 선으로 다소 낮아질 것으로 전망된다. ◇민간업계 참여 위축= 당정이 판교신도시 전용 25.7평 초과 중대형주택용 택지에 일부 민간의 참여를 허용하는 혼합형 개발에서 완전 공영개발 쪽으로 급선회한 것은 일정 부분의 재정부담 가중을 떠안더라도 집값은 완전히 잡겠다는 의지에서 비롯된 것으로 풀이된다. 채권입찰제를 통해 재원의 일부를 충당할 수 있는 만큼 굳이 참여여부 조차 불투명한 민간부문의 참여로 공영개발의 취지를 약화시킬 이유가 없다는 것이다. 전문가들은 중대형아파트를 공영개발 방식으로 공급할 경우 민간업체에 택지를 파는 공급 단계를 줄일 수 있어 평당 300만원 안팎의 분양가 인하효과를 낳을 수 있을 것으로 보고 있다. 하지만 당정의 이 같은 방침으로 판교신도시는 ‘중소형 서민주택은 공공부문이, 중대형 고급주택은 민간이’ 맡아왔던 기존의 시장 공급 체계와 정반대의 모양을 띠게 됐다. 업계 관계자는 “공영개발이 확대되면 가뜩이나 택지구득난에 허덕이고 있는 주택건설업계는 단순한 공공부문의 하청업체로 전락하게 된다”며 “공영개발 확대와 함께 민간택지 개발 규제 완화가 함께 마련돼야 할 것”이라고 말했다.