[달라지는 재건축 투자셈법] 확장평수 낮춰잡고 수익성 따져야

‘중층 아파트에 대한 투자 판단의 기준을 새로 짜라 ’

개발이익환수제가 적용될 경우 재건축 사업성이 크게 하락할 것으로 보여 투자 수익성 분석을 위한 틀(방법) 역시 변경이 불가피해졌다. 특히 보유하고 있는 재건축 아파트가 중층 이상 단지에 속해 있고, 개발이익환수제 실시 이전까지 사업시행인가를 받기 어렵다면 앞으로 늘어날 아파트 평수를 당초보다 낮춰 잡은 뒤 수익성 분석을 하는 것이 좋다. 사업시행 미(未)인가 상태의 중층 이상 단지라면 개발이익환수제 적용에 따른 임대 아파트 건립을 피하기 위해 재건축을 포기하고 리모델링을 선택할 가능성이 높기 때문이다.

리모델링은 10평 이상의 면적 증가를 기대할 수 있는 재건축과 달리 기본 골조를 남겨둔 상태에서 나머지 부분을 헐고 새로 짓는 방식이기 때문에 아파트 평수가 5~6평 이상 늘어나기 힘들다. 물론 리모델링을 선택할 경우 시공비용도 재건축 비용의 70~80%선으로 낮아지므로 투자 수익성을 분석할 때에는 추가부담금 역시 당초의 70~80%선으로 하향 조정해 분석하는 게 좋다.

예를 들어 새 아파트 매매시세가 평당 2,500만원인 지역에서 한 투자자가 현재 30평형인 노후 중층 아파트를 6억5,000만원에 매입한 뒤 1억5,000만원의 추가부담금을 내고 40평형짜리 새 아파트(시가 10억원 예상)를 배정 받는다면 금융비용 등을 고려해도 투자수익을 얻을 수 있다.

하지만 개발이익환수제 적용으로 해당 아파트의 재건축이 무산돼 리모델링이 추진될 경우 1억500만원 정도의 추가부담금(재건축의 70%로 가정)을 내고 35평짜리 새 아파트를 배정 받게 된다. 이 같은 경우라면 투자자는 손해를 보는 것이 된다. 이 지역 새 아파트 평당 매매가격이 2,500만원이므로 35평형 아파트의 시세는 7억5,000만원인 반면 해당 투자자는 이미 아파트 매입비(6억5,000만원)에 추가부담금(1억500만원) 명목으로 7억5,500만원을 썼기 때문이다. 여기에 금융비용과 각종 공과금 등의 기타 비용까지 고려한다면 실제 손실 비용은 더욱 커진다.

따라서 재건축에 투자할 때에는 리모델링으로의 전환에 따른 배정 평형 축소와 추가부담금 등의 비용 증감 등을 고려한 뒤 비슷한 입지조건과 규모를 갖춘 인근 신축아파트 시세와 비교, 해당 아파트의 매매 여부를 판단하는 게 바람직할 것으로 보인다.