1가구2주택자 집 어떻게 팔아야 하나

정부의 8.31 종합 부동산 대책으로 1가구2주택양도세 중과, 보유세 강화 등 세금 부담이 무거워져 다주택자들의 절세 방안이 화두로 떠오르고 있다.

특히 새롭게 다주택 범주에 포함되는 1가구2주택자들의 경우 내년부터 양도차익이 실거래가로 산정되고 2007년부터는 50％ 중과세율이 적용돼 세금 부담이 크게 늘어날 전망이다.

1가구2주택에 대한 판단 기준은 수도권과 5대광역시의 경우 기준시가에 상관없이 모든 주택이 1가구2주택 대상이 되고, 지방의 경우 기준시가 3억원을 초과하는주택부터 보유 주택으로 간주된다.

다만 수도권과 5대광역시에 있는 2주택 중 기준시가 1억원 이하의 주택을 먼저팔 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다.

13일 부동산뱅크 양해근 실장은 "복잡한 세금 규정을 잘만 파악하면 1가구2주택자들도 세금 부담을 최소화하면서 주택을 처분할 수 있다"며 유형별 절세 방안을 소개했다. (이하 금액은 기준시가 기준이다.) ◇ 수도권.광역시 1억원 이하 주택 2채 = 일단 1가구2주택에 해당하지만 양도세중과는 양도세 일반 누진세율(9-36％)이 적용된다.

그러나 1가구2주택자에는 해당돼 내년부터 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 투자 가치가 낮은 주택 한 채는 올해 안에 처분하는 것이 좋다.

◇ 수도권.광역시 1억원 이하, 1억원 초과 주택 각각 1채 = 수도권과 5대광역시에 있는 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 양도세 중과를 피하는 방법이다.

2주택 보유자라도 수도권과 5대광역시의 1억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외돼 일반 누진세율(9~36％)로 양도세가 부과되기 때문이다.

그러나 기준시가 1억원 초과 주택을 먼저 양도할 경우에는 2주택으로 간주, 50％의 단일세율로 양도세가 부과된다.

◇ 수도권.광역시 1억원 이하, 지방 3억원 초과 주택 각각 1채 = 수도권과 광역시의 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.

수도권과 광역시 1억원 이하 주택의 경우 양도세 중과대상에 포함되지 않기 때문에 기존 세율 9-36％가 적용되고 이후 1가구1주택자가 돼 양도세 중과 대상에서벗어날 수 있다.

그러나 지방 3억원 초과 주택을 먼저 팔게 되면 2주택자로 간주돼 양도세 중과대상에 해당된다.

◇ 수도권.광역시 1억원 초과 주택 2채 보유 혹은 지방 3억원 초과 주택 2채 보유 = 어느 집을 먼저 팔든 모두 양도세 중과 대상에 해당되기 때문에 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.

소형 평형의 경우 중형 평형보다 가격이 오를 수 있는 폭이 작기 때문에 보유하고 있더라도 크게 투자 수익을 기대할 수 없기 때문이다.

◇ 수도권.광역시 1억원 초과, 지방 3억원 초과 각각 1채 = 두 주택 모두 중과대상 주택에 해당돼 어떤 주택을 먼저 팔더라도 양도세 중과를 피할 수 없다.

따라서 이 경우에는 수도권과 광역시, 지방 중 실거주 주택을 남기고 투자 목적으로 보유한 주택을 처분하는 것이 최선의 방법이다.

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자