[공동주택 기준시가 4.2% 하락] 일문일답

5월1일 이전 양도…2일 이후 잔금받으면

대금 청산일 기준시가 적용

[공동주택 기준시가 4.2% 하락] 일문일답

5월1일 이전 양도…2일 이후 잔금받으면대금 청산일 기준시가 적용

2일 고시된 국세청의 아파트 등 공동주택 기준시가에 따른 세부 내용을 일문일답으로 정리했다.

-기준시가는 어떤 세금에 적용되나.

▲국세는 양도소득세, 상속ㆍ증여세, 종합부동산세, 지방세는 재산세, 취득ㆍ등록세의 과세 기준가액이 되며 2005년 5월2일 이후의 취득ㆍ양도, 상속ㆍ증여에 적용된다.

-양도소득세에 어떻게 적용되나.

▲양도 당시 기준시가에서 취득 당시 기준시가와 필요경비, 장기보유 특별공제, 양도소득 기본공제 등을 차감해 계산한 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 다만 6억원 이상 고가 주택, 1년 이내 단기 양도, 1가구3주택, 투기 지역 부동산 양도 등에는 실지거래가액으로 과세된다.

-5월1일 이전에 양도계약을 하고 2일 이후 잔금을 받았다면.

▲양도ㆍ취득 시기는 `대금청산일'이 기준이므로 5월2일 이후 고시된 기준시가가 적용된다. 다만 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권 이전등기를 했다면 `등기접수일'이 양도ㆍ취득 시기다.

-기준시가가 평균적으로 하락했는데 양도소득세 부담도 줄어드나.

▲다소 줄어든다. 그러나 6억원 이상 고가 주택, 투기 지역 부동산 양도 등은 실지거래가액으로 과세되므로 변함없다.

-상속ㆍ증여세에는 어떻게 적용되나.

▲상속ㆍ증여세는 `시가'에 의한 과세가 원칙이지만 시가 산정이 어려우면 상속ㆍ증여 당시의 기준시가가 재산가액으로 적용된다. 시가란 매매거래가액, 2개 이상의 감정가액 평균액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 말한다.

-기준시가와 종합부동산세(종부세)의 관계는.

▲주택ㆍ토지 과다 보유자에게 1차로 시군구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고 2차로 국가에서 전국의 소유 부동산을 인별(人別) 합산해 높은 세율로 종부세를 과세한다. 종부세 세액 중 재산세로 과세된 부분은 공제된다. 다만 2005년에 납부할 재산세와 종부세 합계액이 지난 2004년에 낸 재산세와 종합토지세 합계액의 150%를 넘지 못하도록 `상한제'가 적용된다.

-주택 재산세에는 어떻게 적용되나.

▲재산세는 국세청이 아닌 행정자치부와 시군구청 소관이다. 주택 재산세 과세표준의 경우 2004년까지는 면적과 원가 기준에 따랐으나 2005년부터 토지와 건물을 통합해 시가로 평가한다. 재산세 과세표준은 국세청 고시 공동주택 기준시가와 건설교통부 고시 중소형 연립주택. 다세대주택 공시가격, 시군구청 고시 단독주택 공시가격의 각각 50%다.

과세표준 `4,000만원 이하는 0.15%', `4,000만원 초과 1억원 이하는 0.3%', `1억원 초과는 0.5%' 등의 세율이 적용된다. 주택분 재산세도 전년도 부담액의 150%를 넘지 않도록 상한제가 적용된다. 올 재산세는 오는 6월1일 현재 소유자에게 관할 시군구청장이 7월(16∼31일)과 9월(16∼30일) 각각 절반씩 과세한다.

-기준시가는 취득세ㆍ등록세에 어떻게 적용되나.

▲취득ㆍ등록세도 행자부와 시군구청 소관이다. 공동주택에 대한 취득ㆍ등록세 과세표준은 `취득자가 신고한 가액'과 시가표준액 중 높은 가액으로 한다. 재산세와 달리 기준시가 전액이 과세표준이다.

안의식 기자 [e-mail]

입력시간 : 2005-05-02 18:43