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'준(準)강남권'인 과천은 지역 내 아파트의 95% 이상이 주공아파트로만 구성된 특이한 지역이다. 주공1~12단지의 총 가구수만 1만2,472가구에 달한다. 이 가운데 3ㆍ11단지는 재건축을 완료해 '래미안 슈르(3,143가구)'와 '래미안 에코팰리스(659가구)'로 재탄생했다. 남은 주공아파트 단지 중 재건축이 진행되는 단지는 1ㆍ2ㆍ6ㆍ7단지다. 중층 아파트인 4ㆍ5ㆍ8단지는 재건축 보다는 리모델링 가능성이 높고 저층이지만 비교적 늦게 지어진 9ㆍ10단지는 별다른 움직임이 없다.
과천 아파트는 2000년대 들어 천당과 지옥을 넘나들었다. 전국에서 집값이 가장 많이 올랐던 탓에 낙폭도 그만큼 컸다. 2006년 말과 2007년 초에 9억4,500만원까지 올랐던 2단지 전용 59㎡형은 현재 5억9,000만~6억원선에 시세가 형성돼 있다. 38% 가량 가격이 빠진 셈이다. 과천 아파트값은 2006~2007년께 고점을 찍었다가 글로벌 금융위기 이후 저점을 형성한 후 다시 오름세를 보이다 2011년 이후 하락세로 돌아선 상태다. 일부 단지를 제외하고는 글로벌 금융위기 때 보다 가격이 낮은 수준이다. 과천 집값이 바닥에 근접했다는 분석이 나오는 이유다.
이 때문에 9ㆍ10대책이 나온 이후 과천 아파트 값은 일부 단지를 중심으로 2,000만~3,000만원 가량 오름세를 보이고 있다. 9월에 20여건, 10월에 50여건이 매매가 이뤄지는 등 거래도 다소 살아나는 분위기다.
집값이 내리면서 투자 수익성은 그만큼 높아졌다. 무상지분율 150%를 받은 주공6단지 53㎡형을 현 시세인 5억7,000만원 정도에 구입한 투자자의 경우 신축 아파트 109㎡형을 배정받으려면 대지지분에 따라 다르지만 평균 600만~800만원 가량의 추가 분담금을 낼 것으로 예상된다. 전체 투자금액은 5억8,000만원 정도로, 재건축을 마친 인근 주공3단지(래미안슈르) 109㎡형이 현재 6억5,000만원 정도에 시세가 형성돼 있다. 향후 집값 추이에 따라 달라지지만 당장 셈법으로는 약 7,000만원 가량의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다.
재건축 대상 아파트 중 6단지가 지난 5월 GS건설을 시공사로 선정하는 등 가장 사업 속도가 빠르고, 1단지도 포스코건설을 시공사로 선정해 사업시행인가를 준비하고 있다. 지난 9월 조합을 설립한 2단지도 내년 초 시공사를 선정할 계획으로 있다.
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