[냉ㆍ온탕식 부동산정책 왜곡되는 시장] <1> DTI 처방에 시장은 동맥경화

매수심리 얼어붙어 거래 실종… 신규분양 마저 '침체 징후'

강남3구 10월 거래량 '반토막' 분당선 집값 1억이상 내린곳도

수도권 분양은 경쟁률만 치열 고덕아이파크 계약률 39% 그쳐

신축주택 양도세 감면 연장등 실수요자 위한 제3의 정책 필요

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[냉ㆍ온탕식 부동산정책 왜곡되는 시장] DTI 처방에 시장은 동맥경화

매수심리 얼어붙어 거래 실종… 신규분양 마저 '침체 징후'강남3구 10월 거래량 '반토막' 분당선 집값 1억이상 내린곳도수도권 분양은 경쟁률만 치열 고덕아이파크 계약률 39% 그쳐신축주택 양도세 감면 연장등 실수요자 위한 제3의 정책 필요

서일범기자 [e-mail]

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#1. 지난 9월 서울의 한 아파트에 청약해 당첨된 A씨는 오랜 고민 끝에 계약을 포기했다. 용인에서 보유하고 있는 89㎡형 아파트를 팔아 분양 대금을 마련할 계획이었지만 도무지 사겠다는 사람이 나서지 않았기 때문이다. 그는 "혹시나 하는 마음에 청약을 하긴 했지만 막상 당첨이 됐다니 겁부터 나더라"며 "집이 안 팔리면 한 달에 몇 백 만원씩 하는 대출 이자를 감당해야 하는 데 엄두가 나질 않았다"고 했다.

#2. 12월 중 일반 분양을 계획했던 서울의 한 재개발조합은 최근 공급 일정을 내년 2월 이후로 미뤘다. 3.3㎡당 2,100만원 선에 계획했던 일반분양가를 3.3㎡당 200만~300만원 가량 올릴 예정이었지만 시공사와 의견 조율이 이뤄지지 않고 있기 때문이다. 조합 관계자는 "시공사는 앞으로의 부동산경기를 그다지 낙관적으로 보고 있지 않는 것 같다"며 "조합원들은 일반분양가 인상을 계속 요구하고 있어 분양이 더 늦춰질 가능성도 있다"고 말했다.

◇거래 실종되고 집값 떨어지고=총부채상환비율(DTI) 규제가 가져온 후폭풍이 만만치 않다. 기존 주택시장은 거래가 끊기고 매수심리도 얼어붙었다. 이미 DTI 규제를 받고 있어 별다른 영향이 없을 것으로 전망됐던 서울 강남3구는 더 심하다.

국토해양부에 따르면 9월 8,309건을 기록하며 꾸준한 상승세를 기록한 서울의 아파트 거래량은 10월로 접어들며 6,929건으로 급감했다. 특히 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)는 1,977건이던 거래량이 같은 기간 893건으로 반토막 났고 분당ㆍ일산 등 5개 1기신도시의 거래량 역시 2,514건에서 1,951건으로 33%나 줄었다.

이 같은 거래침체는 당분간 계속될 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상이다. 이재국 서일대 건축학과 교수는 "DTI 규제로 아파트 시장에 대한 가수요가 완전히 실종됐다"며 "이는 부동산 거래 활성화를 추진하던 이명박 정부의 기존 정책적 입장과 배치되는 모습"이라고 지적했다.

거래침체는 집값 하락으로 이어지고 있다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 3월 이후 7개월간 계속된 집값 상승세는 10월 첫째주를 고비로 하락세로 반전된 데 이어 10월 셋째주부터는 7주 연속 내림세를 지속했다. 실제로 5~6층을 기준으로 8월 12억4,000만원까지 오른 가격에서 거래된 송파구 잠실주공5단지 77㎡(이하 전용)는 9월 10억5,000만원으로 떨어졌고 10월에는 그나마 단 한 건도 거래가 이뤄지지 않았다. 비강남권도 사정은 비슷하다. 노원구 중계주공7단지 45㎡는 9월 2억2,000만원선이었던 것이 한달 만에 2,000만원가량 떨어졌고 분당 시범한신아파트도 같은 기간 6억7,000만원선이던 거래가가 5억4,500만원으로 곤두박질쳤다. 잠실 J공인의 한 관계자는 "DTI 규제 이후 호가가 1억원 이상 내렸지만 거래는 거의 없다"며 "매수심리가 완전히 죽어 당분간 거래 활성화는 기대하기 힘들 것"이라고 전망했다.

◇분양시장도 동조화 우려=DTI 규제는 기존 아파트에 이어 신규분양 시장이라는 두번째 도미노마저 넘어뜨릴지도 모른다는 우려가 커지고 있다. 신규 분양 아파트는 DTI 규제 대상에서 제외돼 활기를 띠어왔지만 최근 이 시장마저 균열의 징후가 나타나고 있다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "DTI 확대 적용 이후 새 아파트가 수혜를 입을 것이라는 예상이 많았지만 외형과 속은 다르다"며 "기존 아파트 시장 침체가 분양시장에도 악영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

일단 9월 이후 분양에 나선 수도권 아파트들은 청약경쟁률만으로 놓고 보면 여전히 활기를 띠고 있다. 하지만 속을 들여다보면 전혀 다른 분위기다. 당첨자들이 대거 계약을 포기하면서 계약률이 곤두박질치고 있는 것. 최고 3.75대1의 경쟁률을 기록한 강동구 '고덕아이파크'의 초기 계약률은 39%에 그쳤고 최고 11대1의 경쟁률을 보인 서울 A단지 역시 초기 계약률이 40%선에 그친 것으로 알려졌다.

분양권 값도 하락세를 보이고 있다. 한때 1억2,000만원의 웃돈이 붙어 거래된 흑석뉴타운 5구역 '흑석센트레빌Ⅰ'은 현재 7,000만~8,000만원 수준으로 가격이 내렸고 그나마도 거래는 전무한 수준이다. 노량진구 본동 '래미안트윈파크' 역시 사정은 비슷해 1억원에 육박하던 분양권 매매 호가가 지금은 4,000만~5,000만원 수준으로 내렸다.

◇제3의 정책대안 모색해야=하지만 고민은 현실적으로 당장 DTI 규제를 없앨 수 없다는 점이다. 저금리 기조 속에 시중에 풀린 단기자금이 645조원에 달하는 상황에서 DTI 규제마저 철회될 경우 부동산시장으로 급격한 자금 쏠림이 일어나 향후 버블에 대한 위험성을 키울 수 있다는 우려 탓이다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 "현 시점에서 DTI를 철회하면 금융시장이 급격히 불안해질 수 있다"며 "아랫돌을 빼 윗돌을 대서는 곤란하지 않겠느냐"고 말했다.

이 때문에 DTI를 일부 수정ㆍ보완하거나 이에 따른 부정적 효과를 상쇄할 수 있는 제3의 정책이 나와야 한다는 지적이 제기되고 있다. GS건설경제연구소의 지규현 박사는 "원리금의 합계가 연소득의 50%를 넘어서면 안 된다는 지금의 대출규제는 고소득층에게는 사실상 큰 의미가 없는 제재"라며 "집값의 오름폭에 따라 지역별로 좀더 섬세하게 대출규제 비율을 조정하는 방식으로 실수요자의 입지를 넓혀줄 필요가 있다"고 지적했다.

내년 2월 일몰 시한을 앞두고 있는 '신축주택에 대한 양도세 감면'을 연장해주는 것도 거래를 활성화시킬 수 있는 방안 중 하나로 지목된다. 장 선임연구원은 "거래단절 현상이 지속되면 이제 겨우 회복세를 보이는 국내 건설시장은 물론 내수 경기마저 다시 침체될 수 있는 만큼 양도세 감면기간을 연장해주는 방안도 검토해볼 만하다"고 말했다.

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