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Q. 현재 보유 중인 유동자산 약 10억원 상당의 주식과 채권의 수익률이 기대에 미치지 못해 수익형 부동산 중 빌딩을 매입하려 합니다. 현재 거주하는 천안과 멀지 않은 대전을 중심으로 주말을 이용해 2개월 동안 약 50동 정도의 매물을 답사했습니다. 좋은 의사결정을 하는 방법이 있는지 궁금합니다.
A. 투자대상 빌딩을 선택할 때 좋은 매물은 판단도 빨라야 하지만 빌딩이 고가이면서 위험요소가 많기 때문에 다양한 각도에서 깊은 분석에 따른 의사결정이 필요합니다. 그럼에도 불구하고 높은 수익률과 순간적인 느낌에 의해 매입하는 사례가 종종 있기도 합니다.
빌딩 매물은 많이 볼수록 혼란과 불안이 가중되어 판단하기가 어려워집니다. 따라서 계획적인 접근이 필요합니다. 첫째 투자대상 지역을 먼저 선택합니다. 대게 개발 호재나 교통 관련 계획 등을 기준으로 선택하게 되는데 구도심의 할인매물이나 문화 기반의 신생 상권 같은 지역도 빌딩경영만 잘하면 높은 운영수익과 시세차익을 얻는 것이 가능할 수 있습니다. 이러한 지역 선택이 없으면 검토범위가 너무 넓어 판단하기가 어려워집니다.
다음으로 검토기간을 설정해 매물의 개별적 특성을 비교 분석합니다. 기간은 약 3개월 정도로 정하고 1개월 동안 매물을 수집한 후 입지·규모·공시지가 등을 비교해 점수화합니다. 3회 정도 실시하면 선택한 지역에 대한 대부분의 매물을 검토할 수 있으며 우선순위의 빌딩이 선별되게 됩니다. 선별된 몇 동의 빌딩에 대해서는 전문가의 도움을 구해 시장조사를 통한 적정 임대료, 공실 해소 가능성, 적정 매입가, 가치향상 가능성을 깊게 분석하고 매도 측과 매매조건을 동시에 협상합니다. 이렇게 최적의 조건으로 협상하는 빌딩은 다양하고 깊이 있게 최종 선택했기 때문에 후회가 적고 안전한 투자를 했다고 할 수 있을 것입니다.
/정호진 빌딩경영플래너 대표
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