[3차 뉴타운 순례] 거여·마천 지구

유일한 강남권… 호가 껑충

매물품귀속 10평 지분값 평당 3,000만원

고·중·저밀등 3단계로 '주거중심형' 개발

사업완료까진 최소 10년… "투자 신중을"

『 서울시가 최근 11곳의 3차 뉴타운 후보지를 선정 발표했다. 3차 뉴타운은 정부가‘8.31 부동산 안정대책’에서 확인한 기존 시가지 광역개발 활성화 방안과 맞물리면서 투자자들의 관심을 얻고 있다.

특별법이 제정되면 교통ㆍ교육ㆍ문화 인프라에 지원을 받을 수 있고 공영 개발하면 용적률 인센티브 등이 추가로 돌아가기 때문이다. 관심이 높아지고 있는 3차 뉴타운 후보지를 돌아본다. 』

<1> 거여·마천 지구

거여ㆍ마천 뉴타운 후보지는 시범ㆍ2ㆍ3차 뉴타운을 통틀어 유일하게 강남권에 위치하고 있다. 이 곳이 뉴타운 후보지로 선정된 이유는 도시 철거민이 이주해 정착하면서 강남이라는 수식어가 무색할 정도로 주거환경이 낙후돼 있기 때문이다.

노후도 등에 있어 뉴타운 선정 요건을 갖추고 있었지만 그 동안 강ㆍ남북 균형발전이라는 뉴타운 취지로 인해 강남권이라는 이유로 지정이 미뤄져 오다가 이번에야 뉴타운으로 지정되게 됐다.

◇송파 신도시ㆍ마천지구 인접=마천동 202번지 일대 90만5,390㎡(27만3,880평)에 이르는 거여ㆍ마천 뉴타운 후보지는 1만8,555세대 5만917명이 거주하고 있다. 예정 구역 내에는 거여2지구(거여동 181번지 일대)가 재개발 추진위 승인을 받아 사업이 진행 중이다.

구역내에 지하철 5호선 마천역이 자리잡고 있다. 특히 송파신도시 예정지인 특전사와는 도로 하나를 사이에 두고 있다. 국민주택임대단지로 개발중인 7만평 규모의 마천지구(2,000가구)와 인접하며 법조타운ㆍ물류단지ㆍ바이오벤처타운이 들어서는 문정지구(37만평)나 장지지구(16만평)와도 가깝다.

송파구청은 이 곳을 주거중심형으로 개발하기 위해 고밀ㆍ중밀ㆍ저밀 등 3단계로 세분화, 역세권 주변은 고밀 개발을 유도하고 성내천변과 천마공원 주변은 저층ㆍ저밀도의 쾌적한 주거단지로 조성한다는 개략적인 계획을 세워놓았다.

송파구청은 10월 중 주민설명회를 거쳐 11월 중 서울시에 뉴타운 지구지정을 요청할 계획이다. 하지만 후보지 선정에 주력한 나머지 아직 뉴타운 개발 기본계획 등은 확정하지 못하고 있다고 송파구청 관계자는 설명했다.

◇거래 없이 호가 급등, ‘투자 주의’=투자‘0순위’로 인식되면서 지난달 29일 뉴타운 후보지 지정 직후 가격이 급등하고 있다. 10평짜리 소형 매물의 경우 평당 3,000만원에 육박하고 있다. 하지만 매물이 없어 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.

마천역 부근 한 중개업소 관계자는 “30~40평짜리는 뉴타운 발표 전에는 평당 1,200만원 선이면 살수 있었지만 지금은 1,500만원을 주고도 구하기 어렵다”며 “그나마 매물이 없어 매수자가 줄을 서 있다”고 말했다.

하지만 뉴타운 자체가 10년 이상을 내다봐야 하는 투자 상품으로 자금이 장기간 묶을 수 있는데다 단기간에 가격이 급등 투자에 신중해야 한다고 지적하고 있다. 10평 지분을 평당 3,000만원에 매입할 경우 추가부담금 등을 감안하면 이미 투자 수익을 기대하기가 쉽지 않다는 게 중론이다.

또 송파신도시가 임대주택 위주로 지어질 경우 상승 효과가 반감될 수 있는데다 정부의 투기단속까지 집중되고 있다는 점도 감안해야 한다는 것이다.