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내년 만기 40조…가계부실 차단 선제적 조치 집 담보가치 떨어져 은행 대출 회수 압력 높아질 우려도덕적 해이 방지위해 일정소득 이하 서민층 한정 고려 이종배 기자 ljb@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); 금융당국은 현재 주택담보대출 만기연장시 신규 대출금액이 종전가액보다 적어 일부를 갚아야 하는 사례는 드문 것으로 보고 있다. 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)를 제외하고는 수도권ㆍ지방의 경우 투기지역에서 해제되면서 주택담보인정비율(LTV)이 종전 40%에서 60%로 높아졌기 때문이다. 문제는 앞으로의 상황. 부동산 가격 하락이 가파르게 진행되면서 담보가치 역시 떨어질 수밖에 없다. 설상가상으로 한국경제에 디플레이션 징후마저 보이면서 주택담보대출 만기연장 과정에서 대출회수 압력이 높아지고 대출가능 금액도 감소하는 등의 상황이 발행할 여지도 적지 않다. 정부가 만기연장시 차액(종전 대출금액–신규 대출금액)에 대해 한국주택금융공사를 통한 지급보증을 적극적으로 검토하고 있는 것도 이 같은 상황인식에 기초하고 있다. ◇악화되는 상황, 선제적 시스템 필요=금융당국에 따르면 현재 주택담보대출 만기 연장의 경우 금액 감소 없이 순조롭게 이뤄지고 있다는 설명이다. 하지만 이는 현재의 상황이다. 앞으로는 순조로운 항해를 장담하기 어렵다는 점이 문제다. 주택가격 하락에 따른 담보물 가치 하락을 엿볼 수 있는 게 법원경매시장. 은행들은 LTV가 60%로 돼 있더라도 연체에 따른 회수를 감안, 대출금액 산정시 법원경매 낙찰가율을 고려하고 있다. 법원경매정보 제공업체인 디지털태인에 따르면 서울 지역 연립ㆍ다세대 낙찰가율은 올 6월 감정가액 대비 120.06%에서 올 11월15일 현재 82.74%로 무려 37.3%포인트가량 떨어졌다. 아파트 낙찰가율도 이 기간 동안 91.34%에서 75.04%로 16.3%포인트 하락했으며 낙찰가율이 60%대인 아파트도 등장하고 있다. 낙찰가율 하락세는 계속될 것으로 보여 담보가치 하락도 불가피한 것이 현실이다. 이런 가운데 실물경기 침체에 따른 고용시장 한파와 감원확산 등으로 가계의 파산 가능성도 높아지고 있다. 이렇게 되면 은행 입장에서는 만기연장시 담보물 가치를 재평가해 크게 낮추거나 기존 대출을 회수하려는 경향이 더욱 강해질 수밖에 없다. 김영선 한나라당 의원은 "정부가 지급보증을 하게 되면 은행도 안심하면서 만기를 연장해주는 등 긍정적 효과가 발생할 수 있다"며 "이를 위해 주택금융공사의 예산도 적극적으로 확충해나갈 계획"이라고 말했다. 금융당국은 도덕적 해이를 방지하기 위해 만기연장시 차액에 대한 정부 지급보증 대상을 1가구 1주택 보유자, 일정 소득 수준 이하 등 중산ㆍ서민층에 한정하는 것을 고려하고 있다. ◇내년 주택담보대출 만기 약 40조원=제1금융권과 상호저축은행 등 제2금융권을 포함한 전금융권 주택담보대출은 증가세가 계속되고 있다. 금융감독원 자료에 의하면 전금융권 주택담보대출은 2006년 말 275조2,000억원에서 올 8월 말 307조5,000억원으로 11.7% 증가했다. 만기가 돌아오는 대출금액도 만만치 않다. 2007년 말 현재 만기가 3년 안에 돌아와 2008~2010년 중 대출금을 갚아야 하는 금액은 단순 계산상으로 볼 때 83조원가량이다. 또 2008년 6월 말 기준으로 2009~2011년에 만기가 돌아오는 주택담보대출액도 81조원에 이른다. 금융당국에 따르면 2009년 한해에 만기가 돌아오는 주택담보대출 금액은 약 40조원가량으로 추산되고 있다. 몇 년간 가팔랐던 주택담보대출 증가세를 고려해볼 때 2010년과 2011년에도 이 정도 수준이 될 것으로 전문가들은 보고 있다. 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
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