부동산펀드… 수익 안정성 높고 稅혜택도

외국인 투자자들이 서울 도심에 있는 주요 빌딩들을 싹쓸이 하고 있다. 올들어 7,000억원을 투자해 13개 빌딩을 매입했다. 이미 지난해 전체 규모를 넘어섰지만, 연말까지 추가로 1조원 가량을 더 사 들인다는 계획이다. ‘왜 그럴까.’ 이유는 간단하다. 안정되고 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 외국인들은 한국 부동산 시장이 비교적 안정돼 있고, 연 7~8% 가량의 수익률은 무난하다고 판단한 것이다. 수 십억원 이상을 투자해야 하는 부동산 시장에서 개인들이 외국인 투자가를 따라간다는 것은 불가능에 가깝지만, 간접투자 상품인 ‘부동산펀드’에서 길을 찾을 수 있다. ◇ 십시일반(十匙一飯), 부동산에 투자한다 = 부동산은 채권보다는 수익률이 좋고, 주식보다는 안정성이 높은 절충형 상품이다. 다만 큰 돈이 필요하고, 전문적인 지식과 지속적인 위험 및 수익관리가 이뤄져야 한다는 불편함이 있다. 부동산펀드는 이 모든 것을 한번에 해소해 주고, 세금감면 효과까지 덤으로 얻을 수 있다. 개인 투자자가 투자 부동산이 얼마나 안전하고, 수익성은 만족할 만한 수준인가를 확인한 후 부동산펀드를 선택하면, 전문가들이 예고된 일정대로 안정적인 고수익을 얻을 수 있도록 운용을 해 준다. ◇ 세금 감면 혜택에 전문성과 안정성 겸비 = 부동산펀드가 아파트 등을 사면 취득세와 등록세가 절반으로 감면된다. 감세는 펀드의 수익률 상승으로 연결되는 효과가 있다. 펀드는 철저한 분석과 다양한 포트폴리오로 위험관리가 가능해 안정성이 있는데다 수익성도 괜찮은 편이다. 특히 ‘망해도 땅은 남는다’는 말처럼, 주식이나 채권과 달리 부동산은 실물로 남는다는 차이점이 있다. 부동산펀드는 리츠나 부동산투자신탁(부동산 투자회사법)과 비교되기도 한다. 부동산투자신탁은 위험과 수익률이 상대적으로 낮다. 리츠는 위험과 수익률이 높다. 부동산펀드(간접투자 자산운용업법에 의한 부동산투자신탁)는 두 상품의 중간에서 안정성과 수익성을 추구한다. ◇ 부동산 펀드 첫 선 = 한국투자신탁운용이 500억원 규모의 부동산형 펀드인 ‘부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1호’를 7일까지 모집한다. 맵스자산운용은 450억원 규모의 ‘맵스 프론티어 부동산투자신탁1호’를 4일까지 판매한다. 두 상품 모두 초기 부동산펀드 모델로 부동산 개발사업에 대출을 해 주고 이자를 받는 수익구조로 설계돼 있다. ‘부자아빠 하늘채 1호’는 경기 용인시 삼가지구(지구단위계획구역)에 코오롱건설이 짓는 2,220가구 규모의 아파트 신축 사업에 연 7.99%의 금리로 대출을 해 준다. 조만간 300억원 규모의 ‘부자아빠 하늘채 2호’를 발매해 같은 사업에 투자할 계획이다. ‘맵스 프론티어 1호’는 경기 파주시 교하지구 출판정보산업단지 내 고급빌라 ‘타운하우스’ 건설 사업에 대출해주고 연 8.55%의 이자 수익을 올리게 된다. 두 상품 모두 안정장치에 많은 신경을 썼다. 부동산을 담보로 설정해 두고, 최악의 경우를 대비한 채무보증까지 확보해 뒀다. 여기에 한투는 대출채권으로 ABS(자산담보부증권)를 발행해 아파트 분양 성공 여부와 상관없이 투자자금을 회수한다는 계획이고, 맴스운용은 5,000만원 이상 펀드가입자에 한해 후분양사업의 미분양주택에 대해 5% 할인분양을 받을 수 있는 분양신청권을 우선부여한다는 계획이다. 이 밖에 삼성투신운용이 다음 달 초 2,000억원 규모의 부동산형 펀드를 내놓을 예정이고, KTB자산운용과 LG투자증권도 부동산펀드 시판을 서두르고 있어 다양한 선택이 가능할 전망이다. ◇ 장기투자 원칙ㆍ원금손실 가능 = 부동산펀드는 최소 2년 이상 묻어둘 수 있는 여윳돈으로 투자해야 한다. 운용기간이 2년을 넘고‘폐쇄형’으로 설립되기 때문에 중도환매가 불가능하다. 거래소시장에서 매매할 수는 있지만 수익증권의 거래가 신통치 않다는 점을 감안하면 낭패를 볼 수 있다. 부동산펀드는 소액 투자로 은행금리 이상의 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있지만 원금은 보장되지 않는다. 목표수익률은 ‘목표’일 뿐 확정금리가 아니다. 또 펀드간 수익률 차이는 당연하기 때문에 각 펀드의 투자대상ㆍ투자방식ㆍ안전장치 등을 꼼꼼히 살펴보고 선택하는 자세가 필요하다. / 우승호기자 derrida@sed.co.kr