[9·13 주택시장 안정대책]22만명에 추가 稅폭탄...퇴로 없어 시장 더 꼬일 수도

단기 효과 있겠지만 중장기적 집값 더 뛸 가능성

제대로 된 공급대책 안나오면 되레 역효과 초래

일각 "지역별로 종부세 차등 적용하는 건 위헌"

13일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 부동산 대책 관련 정부 입장을 밝히고 있다./권욱기자

13일 정부가 내놓은 ‘9·13 주택시장안정대책’은 △투기수요 근절 △맞춤형 대책 △실수요자 보호라는 3대 원칙을 내세웠다. 그러면서 다주택자를 1차 타깃으로 삼았다. 다주택자가 투기수요를 이끌고 있다고 본 것이다.

이날 정부 대책에는 이런 인식이 반영됐다. 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 종합부동산세가 0.1~1.2%포인트나 올라 최대 3.2%가 적용된다. 1주택자나 일반 2주택자(0.2~0.7%포인트)보다 세율이 크게 높다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 세부담 상한선도 기존의 150%에서 300%로 조정된다. 지난해 보유세가 100만원이었다면 지금까지는 아무리 많이 내도 150만원이 전부였는데 앞으로는 300만원까지 치솟을 수 있다는 얘기다. 이 경우 서울 내 2주택자만 해도 세부담이 크게 늘어날 수밖에 없다. 2주택 이상 세대의 투기지역이나 투기과열지구, 조정지역 내 주택 구입 시 주택담보대출도 막혔다.

이 같은 방침이 단기적인 효과는 있을 수 있어도 중장기적으로 부동산 시장을 안정시킬지는 의문이라는 지적이 나온다. 당장 원정투자가 줄어들고 매수·매도자들의 관망세가 이어질 수는 있다. 하지만 문재인 정부 출범 후 8번째 대책인데다 참여정부 때의 학습효과로 ‘정부 규제→집값 상승’의 공식이 반복될 수 있다는 분석이 있다. 내성에 생겼다는 뜻이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “가격 자체는 일시적으로 조정받을 수 있을 것”이라면서도 “자꾸 세금으로 막으려고 하니까 시장이 불안정해져 중장기적으로는 시장을 더 꼬이게 할 가능성이 높다”고 강조했다.

부작용도 우려된다. 정부는 21만8,000명이 4,200억원의 종부세를 추가로 부담한다고 밝혔다. 이 경우 늘어난 세금은 부동산 가격에 전가될 수 있다. 다주택자 보유세를 높이면 이들이 지방이나 향후 가격상승 전망이 낮은 곳부터 집을 팔 가능성도 높다. 강남을 비롯한 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도는 더 높아지는 셈이다.

1주택자에 대한 부담도 크다. 정부는 대책을 내놓으면서 90%까지 올리려던 종부세 공정시장가액비율을 100%로 조정하기로 했다. 공시가격의 점진적 현실화도 추진한다. 1주택자라도 향후 종부세를 비롯한 보유세 부담이 수년간 계속될 수 있다. 정부의 한 관계자는 “이번 대책으로 실수요자들이 타격을 받을 수 있다”며 “집값 양극화를 부채질할 가능성도 없지 않다”고 전했다.



대출카드도 마찬가지다. 강남의 10억~20억원대 아파트도 대출을 받지 않고 집을 사는 사례가 많다는 게 업계 관계자들의 얘기다. 대출을 막으면 상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들의 불만이 커질 수 있다. 이 경우 자금이 풍부한 이들만 서울을 비롯한 조정지역의 집을 추가로 사게 되는 결과가 나온다. 2주택 이상 세대에 생활안정자금의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 낮추는 것도 대출계약 갱신 시 자금상환 부담을 키울 확률이 높다. 대출을 막더라도 전세를 끼고 집을 사는 수요를 원천봉쇄할 길은 없는 상태다.

정부 대책이 불확실성만 더 키웠다는 비판도 있다. 주택임대사업만 해도 사업자 대출 LTV가 80%에서 40%로 반토막 나고 조정대상지역 내 주택취득과 임대등록 시 양도세가 중과되고 종부세도 과세된다. 김연화 기업은행 PB센터 부동산 팀장은 “주택임대사업의 경우 정책 일관성이 깨져 시장에 불확실성만 키웠다”고 지적했다.

풍선효과에 대한 우려도 있다. 아파트 투자가 막히면서 1,100조원에 달하는 유동자금이 상가나 꼬마빌딩, 오피스텔로 자금이 쏠릴 수 있다.

전문가들은 오는 21일 나올 공급대책에 확실한 대안이 들어가야 한다고 입을 모은다. 신규 택지 지정만으로는 서울 지역의 수요를 채우기 어렵기 때문이다. 재개발·재건축 규제를 풀어야 한다는 얘기다. 김연화 팀장은 “공급에 대한 확실한 대책이 나와야 한다”고 조언했다.

일각에서는 지역별로 종부세를 차등적용하는 것에 대한 위헌 가능성을 제기한다. 정부는 “국민이 납득할 만한 수준으로 위헌이 아니다”는 입장이지만 참여정부 때 종부세 합산과세가 위헌 결정을 받았던 것처럼 지역별 종부세 차등적용이 위헌 판정을 받을 수 있다는 말이 나온다. 이를 두고 정부가 시장에 강력한 신호를 주기 위해 차등적용을 강행하는 것 아니냐는 해석도 있다.
/세종=김영필·빈난새기자 [e-mail]