최근 상가 투자 여건은 여러모로 과거보다 열악해졌다고 볼 수 있다. 가장 큰 불안요소는 경기침체와 최저임금 인상, 근로시간 단축 등에 따른 자영업자의 폐업률 상승과 상가 공실률의 증가다.
빠르게 변하는 상가 투자 환경에서 살아남기 위해서 창업자와 투자자는 어떤 자세를 가지고 어떤 점을 중점으로 봐야 할까.
상가 투자는 임차인과 창업자 관점에서 물건을 고르고 실행해야 리스크가 적다. 이해는 되지만 막상 투자자가 창업하려는 예비 임차인의 입장에서 생각한다는 게 쉽지 않다. 만약 창업까지 고려하는 실수요자의 경우라도 상황은 똑같다. 상가투자의 핵심은 기준금리(1.75%)의 3배 이상 수준이 적당하다. 장기적으로 안정적 임대수익을 꾸준히 낼 수가 있어야 시간이 지나면서 임대료를 높게 받을 수 있고 상가 가치도 상승해 매매 당시보다 많이 오르는 것이다. 결국 임차인에 의해 투자자가 수익을 얻고 더 나아가서는 상가가치상승의 역할을 하게 된다고 볼 수 있다. 이것이 상가 투자를 임차인 관점에서 바라보고 접근해야만 하는 이유다.
먼저 임차인이 잘 들어올 상권에 투자 물건이 있는지 분석할 줄 알아야 한다. 다음은 어떤 업종이 들어와도 장사가 잘 될 만큼 좋은 입지인지, 그게 아니면 어떤 업종이 들어와야 장사가 잘 될 곳인지를 판단할 수 있어야 한다. 가장 좋은 입지는 어떤 업종이 들어와도 장사가 잘 될 곳이다. 무엇을 해도 잘 될 수 있기 때문에 임차인과 장기 임대계약이 가능하다. 설령 임대계약이 중단되더라도 공실 기간 없이 다음 세입자를 구하기 쉽다. 또 어떤 업종이 들어오면 매출이 더 좋을지 염두에 두고 임차인을 선별하는 것도 수익성을 높이는 데 유리하다. 물론 투자에 있어 가격은 가장 중요하기 때문에 본인이 감당할 수 있는 금액이어야 한다. 임차인이 가게 운영을 잘하면 상가 가치도 올라갈 수 있는 만큼 임차인과의 관계를 갑과 을이 아닌 함께 살아가는 공생 관계로 보고 투자에 임해야 한다.
투자에는 수억 원의 높은 투자금이 필요하기 때문에 매매가격이 합리적인지를 가장 중요하게 봐야 한다. 또 건물동선과 입지, 건물상태, 기존 임차인, 계약상태와 건물가치 등 모든 요소가 손색 없다면 투자를 고려한다. 반면 주인과 임차인이 자주 바뀌거나 공실 상태인 상가, 권리금이 높고 보증금과 임대료가 유난히 싼 상가, 오르막이거나 내리막에 위치한 상가 등은 피해야 한다. 대중교통 접근성이 떨어지는 곳도 임차수요가 많지 않을 수 있어 경쟁력이 떨어진다.
마지막으로 모든 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 자유롭게 사고 팔 수 있는 물건을 선택해야 한다는 것이다. 반드시 다시 매도할 것을 고려해 상가를 매입해야 하고 어떤 업종이라도 들어올 수 있는 입지와 여건에 있는 곳을 우선순위에 두는 것이 좋다.
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