정부가 발표한 공급대책에 대해 전문가들은 “짜낼 것은 다 짜냈다”고 긍정 평가하면서도 실현 가능성은 지켜봐야 한다고 한목소리를 냈다. 오는 2028년까지 신규로 선보이는 13만2,000가구 가운데 재개발·재건축 조합 참여가 필수적인 공공 재개발·재건축이 무려 50%가 넘는 7만여가구에 이르기 때문이다. 정비사업 참여가 이뤄지지 않을 경우 반쪽 공급대책이 될 수 있다고 지적한다.
임미화 전주대 부동산학과 교수는 “할 수 있는 모든 공급 물량을 짜낸 것 같다. 단기간 심리적인 안정을 줄 수 있을 것”이라고 평가했다. 하지만 “13만여가구 가운데 공공 재건축만 5만가구다. 조합원들의 참여 여부에 따라 실제 공급 물량은 더 줄어들 수도 있다”고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 “정비사업 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급 총량 변화에 변수가 될 수 있다”고 평가했다. 안명숙 우리은행 부동산센터 부장 역시 “도심 규제를 완화해준다지만 주택임대사업자 혜택을 축소하면서 개인 임대사업자나 법인, 펀드 모두가 패닉 상태라 이런 규제 완화에 호응할 가능성이 적다”며 “재건축 용적률을 완화해주더라도 늘어난 용적률의 최대 70%는 기부채납해야 하기 때문에 조합 입장에서 수익성이 크지 않거나 없을 수 있다”고 분석했다. 설상가상으로 신규 택지조차 주민 반대로 제대로 사업이 진행될 수 있을지 미지수다. 이창무 한양대 교수는 “태릉 골프장의 경우 인근 주민들이 개발을 반대하고 있다”며 “정부가 계획하고 있는 유휴부지 개발도 불확실하다”고 지적했다.
시장 전망에 대해서는 다소 진정 효과를 거둘 수 있겠으나 ‘패닉 바잉(공황구매)’을 막기에 역부족이라는 평가가 많았다.
양지영 양지영R&C 소장은 “공급량을 최대한 늘리려는 노력이 보이기는 하지만 공급량 확대에만 초점이 맞춰져 있을 뿐 매매 수요 흡수에 대한 고민이 부족하다”며 “공공참여형 개발과 공급계획 물량 중 상당수가 공공임대에 맞춰져 있어 집값 상승을 막기는 어려울 것”이라고 평가했다.
이 교수 역시 임대주택 확대와 매매시장 안정화가 반드시 연결되는 것은 아니라는 점을 지적했다. 그는 “공공임대가 많더라도 매매시장에서 구매력 있는 사람들의 수요 흡수력은 약하다”며 “홍콩은 주택의 30%가 공공임대인데 나머지 70%의 민간주택시장이 안정되지 않는다”고 설명했다.
더 큰 문제는 이번 대책이 전세 수요를 더 많이 만들어내면서 전세시장 불안을 지속시킬 수 있다는 점이다. 함 랩장은 “공공 및 임대주택에 청약하기 위한 자격이 무주택 세대주로 제한된다. 이들이 임대차 시장에 머물면서 전월세 가격의 불안 원인이 될 수 있다”고 말했다. 한편 전문가들은 장기적인 집값 안정을 위해서는 시장에서 자발적으로 공급 물량을 만들어낼 수 있도록 해야 한다고 지적했다. 임 교수는 “정부 주도의 공급만으로는 한계가 있다. 시장에서 자발적으로 공급 물량을 만들어내도록 돕는 역할을 할 필요가 있다”고 말했다. /박윤선·김흥록기자 sepys@sedaily.com
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