정부가 공공기관의 참여를 전제로 주택 등을 기부채납하면 서울 강남 재건축단지의 층수를 최고 50층까지 올려주기로 했다. 아울러 노원구 태릉골프장과 강남구 서울의료원 등 신규 부지 발굴 및 확장 등을 통해 오는 2028년까지 수도권에 총 13만2,000가구의 주택을 추가 공급할 계획이다. 단 신규 공급 물량 중 절반 이상은 생애최초주택구매자와 청년·신혼부부 등에게 공급할 방침이다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 4일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘8·4공급대책’을 발표했다. 이번 방안은 대통령의 공급방안 발굴 지시에 따른 후속대책이다.
정부는 이번 대책에서 ‘공공참여형 고밀 재건축’ 제도를 도입하기로 했다. 이 제도는 재건축에 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하고 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하면 용적률을 최대 500%까지 높여 50층 건립을 허용하는 것이 골자다. 서울시의 층수제한인 ‘35층 룰’ 규제가 적용되지 않는 셈이다. 정부는 이 같은 공공참여형 재건축 도입으로 서울서 총 5만가구가 추가 공급될 것으로 내다봤다. 이와 더불어 뉴타운 해제구역 등 주거환경 정비가 필요한 지역에 대한 공공재개발을 허용하기로 했다.
또 태릉골프장(1만가구)과 용산 캠프킴(3,100가구), 정부 과천청사(4,000가구) 등 신규 택지를 발굴해 총 3만3,000가구를 공급하기로 했다. 이번에 발표한 택지 가운데는 서초구 조달청(1,000가구)과 국립외교원(600가구) 부지 등 강남 일대도 포함됐다. 또 3기 신도시 등 기존에 발표했던 수도권 택지의 용적률을 높여 2만4,000가구가량 공급을 확대하기로 했다.
전문가들은 정부가 시장에서 요구했던 공급 확대에 적극적으로 나선 것에 대해 고무적이라고 평가했다. 하지만 공공재건축 등 상당 부분이 민간의 호응 없이는 성공할 수 없다는 점에서 우려의 목소리도 나온다. 임미화 전주대 부동산학과 교수는 “정부가 집값 안정을 위해 찾을 수 있는 유휴부지란 유휴부지는 모두 검토해 택지로 내놓은 것 같다”며 “13만2,000가구라는 물량이 공급되기만 한다면 실제 집값 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다. 이어 “하지만 정부가 약속한 물량이 실현될지는 지켜봐야 한다”면서 “5만가구에 달하는 공공재건축 물량만 해도 조합의 참여 의지에 따라 실현 여부가 달라질 수 있다”고 덧붙였다.
노후공공임대단지 재정비…빈 오피스·상가 활용 5,000가구 공급
정부는 이번 공급대책을 통해 노후 공공임대단지를 재정비하고 도심지역 내 빈 오피스·상가를 주거용도로 전환하는 방식으로 5,000가구를 추가로 공급하겠다는 구상을 밝혔다.
세부적으로 보면 우선 노후 공공임대단지의 재정비를 통해 도심 내 주택공급을 확대하는 방안이 추진된다. 정부는 연내 3,000가구 규모의 시범사업을 선정할 계획이다. 이 과정에서 필요한 경우 용도지역 종 상향을 병행해 원활한 사업 추진이 이뤄지도록 지원할 방침이다.
이렇게 조성된 노후 공공임대 재정비 단지에는 신혼부부, 청년 등을 위한 임대·분양 몫을 대거 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지로 조성할 계획이다. 노후 공공임대의 경우 현재 60세 이상 입주민이 65%에 달하는 ‘고령화 단지’라는 지적에 따른 것이다.
기존에 LH, SH와 같은 공공기관만 가능했던 공실 오피스·상가의 주거용 전환은 민간사업자도 할 수 있도록 범위를 확대하기로 했다. 현재 서울 도심지역의 오피스 공실률은 올해 2·4분기 기준 9.8% 수준인데, 종로(12.2%)·충무로(19.8%) 등 서울 도심 내에서의 공실도 상당히 많이 나타나고 있다.
정부는 이 같은 공실 유휴공간을 활용하면 2,000가구 이상 공급을 추가로 확보할 수 있다는 계산이다. 정부는 이를 위해 리모델링 비용을 융자 지원하고 주차장 추가설치 의무를 면제해주는 등 지원에 나서기로 했다. 다만 공공성 확보와 교통혼잡 방지를 위해 공공방식과 마찬가지로 임차인 자격을 차량 미소유자 등으로 제한한다. 10년 이상 임대의무기간과 임대료 요건, 주거 취약계층에 우선 공급 의무도 부과하기로 했다.
다만 이와 관련해서는 민간의 참여를 높이기 위해서는 이밖에 세제 지원 등 ‘당근책’이 더 필요하다는 의견도 나온다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “건물의 주택 전용에 따른 종부세와 취득세, 양도세 등 세금은 기존 변경된 안으로 적용할지 예외로 둘 것인지에 대한 안내가 필요하다”며 “또 화장실, 욕실 등 추가 설치를 비롯한 구조적 문제 등에 대해서도 해결이 가능한 선에서 제한해야 한다”고 밝혔다.
'미니 신도시급'은 태릉 골프장 한곳뿐…강남 4,000여가구 그쳐
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 수도권 주택공급 확대방안과 관련해 “태릉골프장은 그린벨트 환경평가 등급상 4~5등급으로 보존가치가 낮아 택지로 개발하기로 했다”며 “그 외 그린벨트는 미래세대를 위해 보전한다는 원칙 아래 검토하지 않았다”고 언급했다. 태릉골프장 이외 대규모 공급 후보지로 거론됐던 정부 소유 골프장들도 제외되면서 신규 택지공급량은 3만3,000가구 수준에 그쳤다.
이에 따라 서울에서 7,000가구 이상이 들어설 ‘미니신도시’급은 기존에 발표했던 용산정비창과 이번 대책에 포함된 태릉골프장 등 두 곳에 불과하게 됐다. 서울 내 신규 택지공급 물량이 예상보다 많지 않아 신규 발굴이 추가로 필요할 수 있다는 지적이 벌써 제기된다. 또 이번 방안과 관련해 과천시에서 즉각 반발하는 등 지방자치단체와의 협의 과정이 순탄하지 않을 것으로 예상돼 공급계획에 변수가 될 수 있다는 평가도 나온다.
◇태릉골프장 빼면 ‘미니 신도시’ 없어=이번에 발표된 신규 택지 가운데 조성 규모가 가장 큰 곳은 태릉골프장이다. 대지면적이 총 83만㎡ 규모이며 정부는 대략 1만가구를 공급하기로 했다. 당초 인근 육군사관학교 부지까지 연계해 개발하는 방안도 제기됐지만 별다른 논의 없이 무산된 것으로 알려졌다.
태릉골프장 인근에는 구리 갈매신도시가 조성돼 있다. 지역 주민들의 교통 과밀 우려에 따라 이번에 광역교통개선대책도 함께 제시됐다. 정부는 경춘선 열차를 추가 투입하고 갈매역과 화랑대역 인근 지하철역을 연계한 ‘간선급행버스(BRT)’를 신설하기로 방침을 정했다. 또 화랑로 확장, 묵동IC~신내IC 구간을 8차로로 확장하는 등 도로 개선 방안도 내놓았다.
신규로 발표한 택지 가운데는 용산 미군기지 캠프킴과 정부과천청사가 각각 3,100가구, 4,000가구 규모로 중규모 수준이 된다. 캠프킴은 미군과 이미 반환협상이 완료됐는데 환경오염 정화비용과 관련한 최종 조율이 끝나지 않았다. 정부는 협상이 끝나는 대로 바로 주택공급이 가능하도록 하겠다는 입장이다. 과천정부청사는 현재 정부 산하기관들이 다수 입주해 있는데 정부의 2차 공공기관 지방 이전에 따라 일부 지역을 택지로 조성하기로 했다.
◇조달청 등 강남 일대 공급안도 제시=서울 강남 지역에서도 다수의 택지조성계획안이 나왔다. 그동안 택지 후보지로 거론되지 않았던 서울 서초구 서울지방조달청이 대표적이다. 정부는 이곳에 1,000가구가량을 공급하기로 했는데 입지가 워낙 좋아 공공분양·임대 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다.
또 서울 서초구 국립외교원 부지와 강남구 LH 서울지역본부에도 각각 600가구, 200가구가 공급될 예정이다. 유력한 택지 후보지로 평가받았던 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC)은 잠실 마이스(MICE) 개발과 연계한다는 이유에서 이번에 제외됐다. 서울시는 용도전환에 대해 추가 검토가 필요하다는 입장이다. 그 밖에 서울 마포구 서부면허시험장(3,500가구), 상암DMC 미매각 부지(2,000가구), 상암 자동차검사소(400가구), 상암 견인차량보관소(300가구) 등 마포구 일대에도 6,000가구 이상이 공급될 예정이다.
정부는 이번에 신규 공급하는 물량 가운데 절반 이상은 생애 최초 주택구입자와 청년·신혼부부 등에 배정할 예정이다. 서울에서는 매년 4만가구가량의 신규 주택이 공급되고 있는데 이번에 신규 택지를 통해 공급하는 총량은 1년치 공급량 수준이다. 이런 상황에서 청년·신혼부부 등에 물량 절반을 배정하는 만큼 일반에 공급되는 물량은 1만6,000가구 수준에 그칠 것으로 보인다.
택지 조성과 관련한 지자체와의 협의 과정도 진통이 예상된다. 과천시는 이날 공급대책 발표가 끝나자마자 반대 의견을 표명했다. 김종천 과천시장은 긴급 브리핑을 통해 “과천에 4,000가구의 대규모 주택을 공급하는 것은 시민들에게 고통을 주는 일”이라며 “정부과천청사를 택지개발에서 제외해달라”고 요구했다. 과천뿐 아니라 태릉골프장·용산정비창 등도 주민들의 반발이 나오고 있는 상태다.
/강동효·박윤선·진동영기자 kdhyo@sedaily.com
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