정부가 전세 대책의 일환으로 ‘공모형 리츠·부동산 펀드’를 활성화해 중산층을 위한 임대주택 공급을 확대할 계획이라고 밝혔지만 리츠 업계의 반응은 ‘시큰둥’하다. 내년부터 종합부동산세 등 부동산 법인에 대한 각종 세금이 껑충 뛴다. 현재도 민간 임대주택 리츠 수익률이 다른 상품에 비해 낮다. 여기에 높아진 세금까지 부담하면 이익은커녕 손해를 봐야 하기 때문이다. 종부세(4% 적용)만 놓고 시뮬레이션해봐도 연평균 3%대의 수익률이 마이너스로 돌아서는 것으로 나타났다. 리츠 업계의 한 관계자는 “민간 임대 리츠는 지금도 다른 상품에 비해 수익률이 높지 않아 정부의 부동산 세율 상승을 감당하기 어렵다”며 “사업이 고사 위기에 놓여 있다”고 호소했다.
2일 한국리츠협회가 내년부터 적용되는 정부의 부동산 세금 확대 방안을 고려해 매입형 민간 임대 리츠의 수익률을 시뮬레이션한 결과 적자가 발생하는 것으로 나타났다.
앞서 정부는 7·10 부동산 대책에서 내년부터 법인에 대한 부동산세를 대폭 강화하겠다는 방침을 발표한 바 있다. 법인에 대한 종합부동산세는 0.6~3.2%에서 1.2~6%로 인상됐다. 단기 거래 양도세율도 규제 지역 내에서 2년 미만 보유 시 60%로 올렸으며 취득세는 현행 1~3%에서 최고 12%로 늘어났다. 임대주택 리츠는 법인 유형의 임대주택 사업자와 동일하게 세금을 적용받기 때문에 7·10 대책의 직격탄을 맞게 됐다.
한국리츠협회는 피해 규모를 추산하기 위해 지난 2019년 당기순이익이 발생한 투자 규모 2,328억 원의 민간 임대 리츠를 대상으로 세제 개편 시 수익률을 시뮬레이션했다. 단 종부세는 12·16 대책에서 정부가 발표했던 4%를 기준으로 잡았다.
시뮬레이션을 보면 8년 투자 가정 시 연평균 수익률은 현행 세제하에서 3.19%였지만 바뀐 종부세율(4%)을 적용할 경우 8년간 해마다 마이너스 수익률을 기록, 연평균 -1.28%로 역성장하는 것으로 나타났다. 한마디로 임대주택 사업을 할수록 손해를 보는 셈이다.
박현선 한국리츠협회 연구원은 “기존 정부 안이었던 종부세 4%를 기준으로 해도 마이너스 성장률이 나오는데 이번에 최종적으로 확정된 최고 6%의 종부세를 적용할 경우 수익률은 더 낮아질 것으로 예상된다”며 “양도세도 매입형 임대주택 등 일부 유형은 임대사업자 세제 경감 혜택에서 제외되면서 최고 12%를 물게 될 것으로 예상돼 사업성이 크게 악화됐다”고 설명했다.
한국리츠협회 측은 “내년부터 세금이 실제로 부과될 경우 민간 임대 리츠는 사실상 운용을 포기해야 하는 상황”이라며 “극심한 전세난 해결과 임대주택 공급 안정화를 위해서라도 민간 임대주택 리츠의 사업 특성을 반영한 세제 보완이 필요하다”고 주장했다. 협회는 이러한 시뮬레이션 결과를 바탕으로 민간 임대 리츠에 대한 종합부동산세 공제 한도 및 합산 배제 유지, 리츠의 특성을 반영한 특별 법인세 마련 등을 정부에 요구한다는 계획이다.
/박윤선기자 sepys@sedaily.com
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