지난해 12월 발표한 표준 단독주택 공시가 상승률은 올해 20% 가까이 급등한 공동주택 공시가보다는 다소 낮았다.하지만 실제로 개별 열람을 시작한 결과 공동주택 못지않은 급등 사례가 속출하는 것으로 나타났다. 기초 지방자치단체의 임의조정 관행에 제동을 건 정부의 엄포 탓에 각 지자체가 표준 단독주택보다 오히려 공시가를 더 높게 책정하는 경우가 다수 나온 것이다. 올해 개별 단독주택 공시가가 12% 이상 급등할 것으로 추정되는 곳은 용산·마포·강남·서초·동작구 등으로 파악됐다.
◇표준보다 높아진 개별 주택 공시가=서울경제가 개별 단독주택 공시가 열람이 시작된 19일 서울 내 주요 단독주택의 공시가 상승률(잠정치)을 확인한 결과 서울의 표준 단독주택 평균 상승치를 훨씬 웃도는 주택이 다수 발견됐다. 이 중에는 전년 대비 20% 이상 급등한 곳들도 있었다.
우선 자치구별로 보면 서울 용산구의 경우 지난해 12월 발표한 표준 단독주택 공시가는 평균 11.02% 올랐지만 개별 단독주택의 평균 상승치는 13.1%로 표준 주택보다 2.08%포인트 높았다. 강남구는 표준 상승률이 11.93%였으나 개별 상승률은 12.47%로 조사됐다. 마포구도 표준은 11.39%이지만 개별은 12.09%로 잠정 집계됐다. 본지가 확인한 서울 15개 구 중 6개 구에서 이 같은 ‘공시가 역전 현상’이 나타났다.
개별 주택으로 보면 서울 동작구 흑석동의 273.98㎡ 주택은 지난해 공시가가 6억 8,800만 원이었지만 올해 공시가는 8억 4,600만 원으로 무려 23.0%나 급등했다. 동작구 표준 단독주택 공시가 상승률(12.86%)을 10%포인트 이상 뛰어넘은 수준이다. 이 주택은 지난해 26.2%, 2019년 15.0% 등 3년 연속 두 자릿수 급등이 나타나면서 2018년 4억 7,400만 원이었던 공시가가 3년 만에 4억 원 가까이 치솟았다. 서초구 방배동 105.45㎡ 주택 또한 올해 10억 8,600만 원으로 전년(9억 1,900만 원) 대비 18.2%나 뛰었다.
개별 단독주택 공시가격이 급등한 것은 중앙정부가 지자체의 임의 하향 조정에 제동을 걸었기 때문이다. 통상 각 지자체가 급격한 공시가 인상에 따른 보유세 부담 불만을 잠재우기 위해 관행적으로 개별 주택 공시가를 표준 주택보다 소폭 낮게 책정하는 것이 일반적이었다. 하지만 이로 인해 개별 공시지가가 땅값과 건물값을 합친 단독주택 공시가격보다 오히려 비싸지는 등 부작용이 나타나자 정부가 이 같은 지자체 관행에 제동을 걸었다.
이 같은 점을 제외해도 올해 개별 주택 공시가 상승률은 충격 수준이라는 반응이다. 2019년 폭등 수준으로 올랐던 서울의 개별 주택 공시가는 올해 또다시 두 자릿수 상승률을 기록했다. 본지가 조사한 서울 15개 구 중 10곳에서 10% 이상 상승이 나타났다. 12% 이상 오른 곳도 5곳이다. 용산이 13% 올라 상승률 1위를 기록했다.
◇17억 주택, 보유세 1,150만…고가일수록 부담 커져=상당수 서울 단독주택 보유자들의 보유세 부담은 높아진 공시가보다 더 큰 폭으로 오를 것으로 전망된다. 공동주택과 마찬가지로 6억 원 이하 주택의 세 부담은 재산세율 인하 효과로 낮아지겠지만 공시가 상승 폭 자체가 큰 탓에 서울처럼 고가 주택이 몰린 지역에서는 ‘세금 폭탄’ 수준의 보유세 부담을 짊어지게 됐다는 우려가 나온다.
본지가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 서울 내 개별 단독주택의 보유세를 추정해본 결과 고가 주택일수록 공시가 상승률 대비 보유세 부담 폭이 더욱 커지는 것으로 나타났다. 공시가격이 지난해 10억 3,900만 원에서 올해 12억 4,500만 원으로 19.8% 오르는 종로구 계동의 한 단독주택의 경우 종합부동산세를 포함한 보유세는 350만 원에서 499만 원으로 42.5% 뛴다. 강남구 삼성동의 한 주택은 공시가(15억 5,100만 원)가 8.16% 오르는 데 그쳤지만 보유세는 651만 1,000원에서 853만 8,000원으로 31.1%나 치솟는 것으로 예상됐다.
특히 공시가격 현실화율 인상 정책에 따라 해가 지날수록 공시가 인상과 이에 따른 세 부담 상승은 계속 나타날 것으로 예상된다. 우 팀장은 “공동주택과 마찬가지로 공시가 6억 원 이하 주택은 세율 인하로 세 부담이 줄어드는 효과가 있을 수 있지만 고가 단독주택의 경우 종부세 세 부담 상한까지 오르는 곳이 다수 나타나는 등 편차가 크게 나타날 것으로 보인다”고 말했다.
/진동영 기자 jin@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@sedaily.com, 권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
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