"서울에 주택을 공급하는 것은 마치 목 마른 사람이 바닷물을 마시는 것과 같다. 바닷물이 더 큰 갈증을 부르듯, 서울의 주택 공급은 더 큰 수요를 부른다. 이것이 주택을 아무리 많이 지어도, 집값이 올라갈 수밖에 없는 이유다."
마강래 중앙대 교수는 신간 '부동산, 누구에게나 공평한 불행'에서 수도권 집값이 장기적으로 계속 상승할 것이라고 전망한다. 정부의 부동산 정책이 국토 공간의 쏠림 현상을 촉진하고 있으며, 수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 그 효과는 중단기적인 선에 그칠 것이라고 단언한다.
부동산 시장을 안정시키기 위해서는 우선 집값을 움직이는 근원적인 힘을 이해해야 하는데, 저자가 보는 근원적인 힘은 바로 장기적 수요 변동을 일으키는 국토의 쏠림 현상이다. 인구가 한 곳으로 과도하게 쏠리면 집값은 뛸 수 밖에 없고, 인구가 쏠리는 곳은 아무리 주택을 많이 공급해도 수요를 따라갈 수 없다. 저자는 금리가 올라가도, 유동성이 회수되더라도 집값은 잠깐 주춤할 뿐 하락으로 이어지기는 어렵다고 봤다. 심지어 인구가 반토막이 나도 수도권의 집값은 상승할 수 있다고 저자는 주장한다. 집값을 끌어올리는 근원적이고 장기적인 힘은 인구의 쏠림 현상이기 때문이다.
그러면서 저자는 부동산 문제의 근본적인 해결책으로 지방에 수도권의 대항마인 메가시티를 구축할 것을 제안한다. 지역별로 강대한 대도시권을 구축하는 메가리전(Mega-Region) 전략이다. 도시국가 중심의 공간 설계를 통해 전국에 7개의 홍콩이나 9개의 싱가포르를 품을 수 있다는 이야기다. 대표적인 예로 프랑스는 2010년 22개 지역을 13개로 묶어 대도시화했다. 그보다 앞서 2005년 독일은 전국 행정구역을 함부르크 등 11개 대도시권으로 재편했다. 그 결과, 수도권 인구 비중이 프랑스는 18.2%, 독일은 7.4% 수준으로 유지되고 있다. 현재 한국의 수도권 인구 비중은 무려 50.2%에 달한다.
저자는 행정구역 통합과 메가시티가 성공적으로 진행된다면 강력한 경제력을 가진 공동체로 성장할 것이라며, 정부는 부동산 이외의 대체 투자가 지방 대도시권에서 일어날 수 있도록 광역지자체와 함께 뛰어야 한다고 강조한다. 수도권에 집중된 자금이 지방의 생산적인 투자에 쓰일 수 있도록 돈의 흐름을 돌려 놓는 것이 곧 지방도 살고, 수도권도 사는 길이라고 저자는 설파한다. 1만7,000원.
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