거래절벽으로 집값 하락세가 이어지며 수도권에서도 입주 10년이 넘는 일부 구축 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 초과한 것으로 조사됐다. 통상 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 계약 종료 시 보증금 미반환 사고 발생 가능성이 높은 깡통전세로 봐 세입자들의 주의가 요구된다.
6일 부동산R114가 8월말 기준 매매와 전세 가격(시세)이 확인되는 수도권 아파트 총 337만 684가구를 분석한 결과 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 12만 6278가구로 집계됐다. 전체의 3.7% 수준이다.
지역별로는 인천이 6.1%(46만 1790가구 중 2만 8217가구)로 비율이 가장 높았다. 뒤이어 경기 5.5%(172만 6393가구 중 9만 5558가구) △서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순이었다. 부동산R114 관계자는 “상대적으로 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통 위험의 아파트가 많은 것으로 풀이된다”고 설명했다.
깡통전세 위험은 구축 아파트에서 더 큰 것으로 나타났다. 수도권에서 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만 6278가구를 연식 구간별로 살펴보면 입주한 지 21~30년 이하 아파트가 7만5,203가구(59.6%)로 과반 이상을 차지했다. 11~20년 이하는 3만 4428가구(27.3%) △6~10년 이하는 9663가구(7.7%) △입주 5년 이하 신축 1091가구(0.9%) 순으로 신축일 수록 그 비중이 현저히 낮았다.
다만 30년 초과 아파트는 전세가율 80% 초과한 가구가 5893가구(4.7%)로 깡통전세 위험이 높은 아파트에서 차지하는 비중이 적었다. 매매와 전세간 가격 차가 큰 재건축 단지가 상당수 포함된 영향이다. 실제로 시세 조사된 30년 초과 아파트 총 59만 8007가구 중 재건축이 진행중인 아파트 20만 145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하였다.
부동산R114 관계자는 “아파트는 빌라, 단독 등 다른 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 일부 지역, 단지를 중심으로는 주의가 요구된다”며 “집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다”고 말했다. 이어 “거래가 극히 드문 시장에서는 실거래가 만으로는 정확한 전세가율 파악이 어렵다는 점을 감안해 시장가격(시세)을 실시간으로 확인해 참고할 필요가 있다”고 조언했다.
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