집값 떨어져도 손실 70%만 부담…50만 공공분양 세부안 보니

공공주택특별법 하위법령 개정안 입법·행정예고

나눔형 주택 환매 시 처분손실 70%, 수분양자에 귀속

부모 순자산 상위 10%인 청년, 청약 자격 제한키로

지난 24일 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. [연합뉴스 자료사진]

정부가 임기 내 50만 가구 공급을 목표로 하는 공공분양주택과 관련해 세부 공급 방안을 마련했다. 청년과 무주택 서민에게 시세의 70%로 공급하는 ‘나눔형 주택’의 경우 공공에 환매 시 처분손익의 70%를 수분양자가 부담한다. 최근처럼 집값 하락 때는 수분양자와 공공이 손실을 함께 떠안도록 했다.

국토교통부는 공공분양주택 유형별(나눔·선택·일반형) 공급모델과 입주자격 및 입주자 선정방식 등을 규정한 ‘공공주택특별법’ 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 개정안을 28일 입법·행정예고 한다고 밝혔다.

시세 70% 이하로 분양받는 나눔형 주택(이익공유형 분양주택)의 공급 물량은 25만 가구다. 수분양자는 5년 의무거주 기간을 채운 뒤 공공에 주택을 환매할 수 있다. 이때 처분손익의 70%는 수분양자에게, 나머지 30%는 공공에 귀속된다. 수분양자는 집값 상승기에 처분이익의 70%를 얻게 되지만, 반대의 경우에는 같은 비율로 처분손실을 부담하면 된다.

이를테면 분양가 3억 5000만 원으로 나눔형 주택을 공급받은 뒤 집값 하락으로 환매 시 감정가가 3억 원으로 책정된 경우, 수분양자는 처분손실(5000만 원)의 70%인 3500만 원을 부담한다. 이에 따라 환매금액은 분양가에서 수분양자 처분 손실을 제외한 3억 1500만 원이 된다. 반대로 집값 상승으로 감정가가 6억 원인 경우에는 차익인 2억 5000만 원의 70%인 1억 7500만 원이 수분양자에게 돌아간다.

나눔형 주택의 소득·자산 기준은 공급 유형별로 달라진다. 이번에 신설된 청년 유형은 전년도 도시근로자 월평균 소득 140%, 순자산(본인 기준) 2억 6000만 원 이하다. 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3억 4000만 원 이하, 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3억 4000만 원 이하로 정했다. 순자산은 부동산가액(공시가격 또는 시가표준액)과 자동차가액, 금융자산가액, 일반자산가액을 합한 금액에서 부채를 제외한 값을 의미한다.

청년 유형에서 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억 7000만 원, 순자산 9분위의 경계값)에 해당하는 청년은 청약자격을 제한하기로 했다. 이른바 ‘부모 찬스’를 방지하고 내 집 마련이 꼭 필요한 청년에게 기회를 제공하겠다는 취지다.

전체 공급물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%)되며, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

입주자 선정 방식을 보면 특공 물량 중 청년의 몫의 30%는 근로기간(소득세 납부) 5년 이상인 사람에게 우선공급(본인소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 본인소득, 근로기간 등을 고려해 배점제로 공급한다.

예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선공급하고, 잔여물량(70%)은 미성년 자녀 수, 무주택기간 등을 고려하여 배점제로 공급한다.



또 월평균소득 100% 이하(2022년, 621만 원)에서 추첨을 통해 생애최초자 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균소득 130% 이하(2022년, 807만 원)에서 추첨을 통해 공급한다.

일반 공급 물량은 3년 이상 무주택세대 구성원으로서 저축총액 또는 납입횟수가 많은 순으로 공급하는 순차제 방식을 적용한다. 공급면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 자산(순자산 3억 4000만 원)기준을 적용하고 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 운영한다.

저렴한 임대료로 일정기간(6년) 임대거주 후 분양 여부를 선택할 수 있는 선택형 주택은 10만 가구를 공급한다. 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술 평균한 금액으로 하되, 수분양자 부담 등을 고려해 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 한다.

유형별 소득?자산 기준은 나눔형 주택과 동일하다. 다자녀·노부모 유형은 월평균 소득 120%, 순자산 3억 4000만 원 이하여야 청약 자격이 주어진다. 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 소득(청년 유형은 가구원수별 1인)을 적용하되, 1인 가구(일반)는 20%, 2인 가구(일반·신혼·생애최초·노부모)는 10%를 가산해 소득을 책정한다.

전체 공급 물량의 90%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초자 20%, 다자녀 10%, 노부모 5% 등)되며 나머지 10%는 일반공급(추첨제 20%)된다. (입주자 선정방식) 청년, 신혼부부, 생애최초자 등 입주자 유형에 따른 우선공급 및 잔여물량 공급방식을 규정한다.

선택형 주택에서 청년과 생애최초자, 일반공급의 입주자 선정 방식은 나눔형 주택과 동일하다. 다만 신혼부부의 경우 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 배점제(자녀 수, 청약통장 납입횟수 등)로 신혼부부 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하에서 배점제로 공급한다. 다자녀 유형은 소득·자산요건을 충족한 사람에 대해 배점제(미성년 자녀 수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등)로, 노부모 유형은 순차제 방식으로 100%를 공급한다.

시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택(15만 가구)의 경우 기존 청약제도를 개편해 일반공급 비중을 확대하고, 추첨제를 신설한다. 일반공급 비율은 기존 15%에서 30%로 두 배 확대해 자금마련이 비교적 용이한 무주택 4050 계층의 내 집 마련을 지원한다. 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급해 청약통장 납입횟수가 적은 청년 등에게도 청약 기회를 제공한다.

공공주택지구 내 공공주택(공공임대+공공분양) 건설 비율을 확대한다. 국토부 장관이 주택 수요 및 여건 등을 고려해 공공주택사업자와 협의를 통해 공공주택 건설비율을 5%포인트 범위 내에서 조정할 수 있도록 했다. 무주택 서민의 내집 마련 수요에 부응하기 위해 기존 공공분양주택 공급 한도를 25% 이하에서 30% 이하로 상향한다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개정을 통해 청년과 무주택 서민의 내집 마련을 위한 공공주택 50만 가구 공급의 실질적인 제도 기반이 마련됐다”며 “연내 사전청약 추진 등 앞서 국민들께 발표한대로 공공주택 조기 공급이 이루어질 수 있도록 모든 노력을 다하겠다”고 말했다.