한국은행이 지난해부터 조정 국면에 진입한 집값이 아직도 높은 수준이라며 올해 추가 하락 전망을 내놓았다. 집값이 2020년 이후 큰 폭으로 상승하면서 경제 여건과 크게 괴리됐을 뿐만 아니라 고금리나 집값 하락 기대 등을 고려하면 내림세가 나타날 수밖에 없다는 것이다. 부동산 호황기에 급증한 갭투자나 최근 전세 가격 하락 등도 집값 하방 요인으로 거론했다.
한은은 9일 통화신용정책 보고서를 내고 부동산 관련 리스크를 점검하면서 “높아진 금리 부담, 약화된 가격 상승 기대 등을 종합적으로 고려할 때 앞으로 부동산 경기의 둔화 국면이 이어질 것”이라고 밝혔다. 국내 부동산 관련 기관들은 올해 집값이 3~5% 하락할 것으로 예상한다.
한은은 지난해 중반 이후 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 조정 국면에 진입했으나 아직도 소득·사용가치 등과 괴리돼 있다고 평가했다. 집값이 아직 비싸다는 것이다. 이런 맥락에서 높은 금리 수준, 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환주기 등을 고려하면 올해는 집값이 더 내릴 것으로 봤다. 과거 사례를 보면 주택경기 둔화·하강 국면은 평균 3년 지속됐는데 이번 회복·상승 국면이 유독 길고 가팔랐던 만큼 하락 국면이 장기화될 가능성을 배제하지 않았다. 한은은 매매·전세 가격 동반 하락도 주택경기 둔화를 심화시키는 요인으로 꼽았다. 통상 매매와 전세는 상반된 흐름을 보이는데 최근에는 이자 부담으로 전세 수요가 위축되면서 매매·전세 가격이 함께 떨어져 전세가율을 낮추고 있기 때문이다. 통상 전세가율 고점을 전후로 매매가격 저점이 형성되는데 이번에는 이 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 호황기에 누적된 ‘갭투자’ 주택 물량 역시 임대인들이 이자나 전세금 반환 부담으로 매도에 나설 경우 집값 하방 압력을 높일 수 있다.
문제는 주택시장 부진이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 이어지면서 시장 리스크로 전이될 경우다. 한은은 분양시장에서 사업 초기인 일부 사업장은 지연·중단이 불가피하고 미분양 재고도 점차 늘어날 것으로 보고 있다. 비은행 금융기관 역시 신용 리스크 확산이 나타날 수 있다.
한은은 미국 최종 금리를 둘러싼 불확실성이 조금씩 걷히고 있지만 그만큼 셈법도 복잡해지고 있다는 속내도 털어놓았다. 홍경식 한은 통화정책국장은 “3월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 빅스텝(0.50%포인트 금리 인상)이냐 베이비스텝(0.25%포인트 금리 인상)이냐도 있지만 점도표도 봐야 한다”며 “국내 물가와 함께 환율 움직임 등을 보면서 금리 결정을 할 것”이라고 했다.
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