일부 아파트에서 공사비 증액 갈등으로 입주 지연 사태가 잇따른 가운데 오피스 등 상업용부동산도 시공사와 발주처 간 분쟁이 빈발하고 있다. 원자재 값이 크게 오르고 시멘트 수급 문제 등으로 공기가 늦어져 시공사들은 원가가 치솟았다면서 울상이지만 그동안 관행적으로 맺어온 일괄 총액 계약으로 인해 발주처들이 추가 정산을 거부하고 있기 때문이다.
5일 관련 업계에 따르면 올해 초 사용 승인을 받은 강남역 DS타워의 공사비 정산을 앞두고 발주처인 DS그룹과 도급계약을 맺은 이화공영의 갈등이 격화하고 있다. 2020년 8월 착공 이후 원자재 가격이 크게 오르고 화물연대 파업과 태풍 힌남노 사태까지 겹치면서 공기가 11개월 지연돼 추가 공사비가 약 50억 원 불어났다.
이화공영은 예상치 못한 변수가 많았던 만큼 발주처인 DS그룹이 상승한 공사비를 일부 지원해야 한다는 입장이다. 이화공영 관계자는 “공사 막바지던 지난해 말까지만 해도 늘어난 공사비는 보전해주겠다는 식으로, 최대한 빨리만 준공하라고 구두로 얘기했는데 공사가 끝나자마자 말이 바뀌었다”며 “당초 계약한 공기도 20개월로 지나치게 타이트했지만 영세한 시공사 입장에서 발주처에 적극적으로 항의할 수 없었다”고 덧붙였다.
반면 DS그룹은 지체상금과 준공 잔금을 상계 처리할 수 있다는 계약서 조항을 들어 이화공영이 페널티를 감수해야 한다는 입장이다. 착공 전 이미 삼성전자와 마스터 리스 계약을 했는데 준공 지연으로 약 1년 치 임대료도 받지 못했다.
인근 강남역 오퍼스407(옛 뉴욕제과 건물)도 공사비 정산을 앞두고 발주처인 한 대형 자산운용사와 시공사인 태영건설의 견해차가 큰 상황이다. 지난달 공사가 끝났지만 공사비 지급에 조율이 필요하다는 태영건설과 일괄 총액 계약으로 추가 정산금이 없다는 발주처 입장이 상충하고 있다.
이제까지 대부분 민간 계약은 관행적으로 물가 변동을 시공사가 감수하는 총액 계약으로 진행됐다. 건설 업계의 한 관계자는 “공사 도중 비용이 올랐다고 추가 예산을 신청하기가 쉽지 않다”며 “공공 공사도 그런데 하물며 민간 공사에서 계약서 이상의 비용을 지불하면 배임의 소지가 있을 수 있다”고 말했다.
다만 2020년 이후 예상 범위를 훨씬 초과하는 원자재 가격 인상 등으로 시공사의 부담이 가중되자 이를 계약에 반영해야 한다는 정부의 유권해석이 나온 상태다. 국토부는 지난해 대한건설공사의 질의에 물가변동으로 인한 계약금액 조정을 배제하는 '물가변동 배제 특약'이 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호에 의하여 무효가 될 여지가 있다는 취지로 회신한 바 있다.
시장에서는 이 같은 갈등이 올해 준공하는 상업용부동산 현장에서 속속 발생할 것으로 내다보고 있다. 올해 준공되는 오피스는 삼성물산이 시공하는 여의도 티피타워(사학연금회관), KCC건설이 시공하는 강남역 오피스(강남 타이거318호), 두산건설이 시공하는 서울역 메리츠화재 신사옥 등이 있다.
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