“단순히 역세권에 위치해 입지 가치가 높다고 설명하는 것은 부족합니다. 대지 면적, 공시지가 변동률, 역세권과의 거리, 교육시설 등 다양한 변수를 종합해서 평가·수치화 한 뒤 평균보다 높아야 입지 가치가 높다고 말할 수 있습니다.”
다음달 5일 서울 소공동 롯데호텔서울 크리스탈 볼룸에서 개최되는 서울경제 ‘머니트렌드 2023’의 연사로 나서는 고종완 한국자산관리연구원 원장은 서울경제와의 인터뷰에서 집값에 영향을 주는 여러가지 변수를 계량화해 분석한 뒤 투자 가치가 높은 아파트를 선별해야 한다고 역설했다.
고 원장은 직접 인공지능(AI) 빅데이터 기반 아파트 가치 예측 시스템인 ‘살집팔집’ 을 개발했다. 가치를 평가하는 지표는 크게 입지가치, 수익가치, 희소가치, 미래가치 4개로 구성된다. 입지가치는 다시 용적률, 용도지역, 공시지가변동률, 지가변동률, 역세권과의 거리, 교육시설, 서비스산업LQ(입지상 분석) 등의 세부 지표로 나뉜다. 수익가치는 매매가격 변동률, 전세가격변동률, 건물노후도로 구성되며 희소가치는 단지 세대수, 주택 보급률, 미분양 추이, 신규 물량 추이 등의 세부 항목을 둔다. 미래가치는 대중교통망계획, 정비사업계획, 지역 개발계획, 인구 증감률, 가구 증감률, 지역소득 증감률로 나뉜다. 각 지표 항목당 1~15점을 부여해 100점 만점으로 점수를 매긴 뒤 지역별 평균보다 높은 점수를 받은 상위 30% 가량을 투자가치가 높은 아파트로 분류한다.
고 원장은 “경제 상황이 좋은지 나쁜지 평가할 때 성장률, 가계부채, 수출 등 다양한 지표를 다루는 것처럼 아파트도 여러 지표를 종합적으로 계량화해서 평가해 투자 가치를 판단해야 한다”고 말했다.
고 원장이 ‘살집팔집’을 통해 미래 투자 가치가 높다고 평가한 아파트는 신축의 경우 강남구 자곡동 ‘래미안강남힐즈’, 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’, 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’, 성동구 금호동2가 ‘신금호파크자이’ 등이다. 구축 아파트는 동작구 상도동 ‘래미안상도3차’, 영등포구 문래동3가 ‘문래자이’, 강남구 개포동 ‘대치2단지’등을 꼽았다. 재건축 아파트는 강남구 개포동 ‘개포주공6·7단지’, 마포구 성산동 ‘성산시영’, 영등포구 여의도동 ‘시범아파트’, ‘삼부아파트’ 등이다.
고 원장은 머니트렌드 2023에서 가격 예측 솔루션에 따라 투자 유망 단지로 선정한 서울·수도권 ‘슈퍼아파트 베스트 50’을 제시한다. 또 ‘역세권 발달상권 50’도 공개할 예정이다. 그는 “주관적 생각은 전혀 들어가지 않고 오로지 데이터 기반 예측 시스템을 통해 평가하는 과학적 투자전략의 중요성을 이번 강연을 통해 느껴 보셨으면 한다”고 강조했다.
※서울경제 머니트렌드 2023은 7월 5일 서울 소공동 크리스탈볼룸에서 열립니다. 사전 등록은 머니트렌드 홈페이지 (https://moneytrend.kr)에서 무료로 가능합니다.
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