지난 16일 치러진 2024학년도 대학수학능력시험이 예상보다 어렵게 출제되면서 서울 대표 학군지 전세 시장이 출렁일 조짐을 보이고 있다. 통상 ‘불수능'이후에는 교육을 받으려는 학생과 학부모가 몰리면서 학군지 전·월세 수요가 강세를 보여왔는데 최근 아파트 매매 시장의 관망세와 맞물려 전셋값이 들썩일 수 있다는 전망도 나온다.
19일 아파트실거래가앱에 따르면 서울 주요 학군지 전세 매물은 11월 들어 증가하는 추세다. 이날 기준 강남구 대치동 은마 아파트의 전·월세 매물 건수는 596건으로 한달 전 460건에서 30% 증가했다. 가을 이사철을 앞두고 지난 6~8월에는 활발히 손바뀜하며 매물 건수가 400건 밑을 맴돌기도 했다. 그러다 수능이 시험이 끝나고 새로운 세입자들을 들이기 위해 매물이 증가한 것으로 풀이된다.
매물이 늘었지만 시세는 오히려 오르고 있다. 은마 전용 84㎡는 앞서 지난 10일 7억 5000만 원에 전세계약이 체결됐다. 현재 해당 단지 매물 호가는 8~9억 원까지 등록돼 있다. 은마 아파트 인근 공인중개업소 관계자는 “통상 학군지의 경우 시험 성적이 얼추 윤곽을 드러내는 12월부터 내년 1~2월까지 손바뀜이 많다”며 “노후 단지라 내부 수리 여부에 따라 전셋값이 달라지는 것을 감안해도 최근 전세 수요가 늘면서 매물 호가 상승에도 영향을 미쳤다”고 말했다. 또 최근 서울시가 대치동의 비(非)아파트에 대해 토지거래허가제를 풀어주면서 이 일대 갭투자 문의도 조금씩 늘고 있는 것으로 알려졌다.
대치동 뿐 아니라 다른 학군지인 양천구 목동신시가지 7단지의 전세 매물 건수도 최근 들어 급격히 늘었다. 이날 기준 전세 매물 등록 건수는 35건으로 한달 전 14건에서 2.5배 증가했다. 노원구 중계동 학원가 대장 단지인 청구3차도 8~9월 전·월세 매물이 0건인 경우도 있었으나 현재는 각각 10건, 4건이 등록됐다. 두 단지에서도 매물이 늘었지만 전세 시세는 꺾이지 않고 유지 또는 상승하는 추세다. 목동신시가지 7단지 전용 66㎡의 경우 지난 10일 6억5000만원에 전세 거래됐는데 수능 이후에는 6억8000만원까지 매물이 나오고 있다.
통상 학군지의 전월세 수요는 학사 일정과 연관이 깊다. 서울부동산정보광장에 따르면 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동의 전월세 거래량은 봄철 학기가 시작하는 2월에 가장 많고 이후 감소하다가 가을 학기를 앞두고 7~8월에 다시 증가하는 추세를 보인다. 그리고 9월에 주춤했다가 다시 수능이 본격 다가오는 10월부터 증가한다.
이처럼 학군지로의 전세 수요가 몰릴 경우 최근 매매시장의 관망세와 맞물려 전세 시장이 들썩일 수 있다는 우려도 나온다. 현재 매매시장의 경우 고금리 장기화에 매도자와 매수자간 희망 거래 가격 차이가 좀처럼 줄어들지 않으면서 매수 수요가 관망세로 돌아섰다. 매매 대기 수요가 전세 시장으로 몰리고 있는데 학군지의 경우 수요가 더 집중돼 전셋값이 더 뛸 수 있다.
반면 학령인구가 줄면서 수능이 학군지 부동산 시장에 미치는 영향력이 예전보다 줄어들었다는 의견도 나온다. 여경희 부동산R114 연구원은 “최근 대표적인 학군지에서 수능에 따른 전세시장 출렁임이 눈에 띄게 드러나지는 않았다”며 “수능 등 학사일정에 따른 부동산 시장 영향은 줄어들고 있는 것으로 관측된다"고 밝혔다.
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