브룩필드자산운용이 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 리파이낸싱(자금 재조달)을 또 추진한다. 이번엔 2조 5000억 원 규모로 지난해 4월 2조 7000억 원 리파이낸싱을 실시한 지 1년 반 만이다. IFC는 여의도 최대 상업용 오피스로 대부분의 임대차 계약을 연장한 우량 자산인 만큼 대출 금리를 낮추기 위해 실시하는 것으로 풀이된다.
4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 브룩필드는 2조 5000억 원 규모로 리파이낸싱을 실시하는 방안을 논의 중이다. 대표 주관사는 KB국민은행·신한은행·NH투자증권 등이다. IB업계 관계자는 “지난해와 유사한 규모로 리파이낸싱을 추진하고 있다”며 “자금 조달 구조는 여러 방안을 고려하고 있다”고 말했다.
리파이낸싱 구조는 지난해와 달리 선순위 대출 구조가 유력한 상황이다. 선순위 내에서도 금리의 차등을 주는 방식이 거론된다. 금리는 4%대가 예상된다. 브룩필드는 지난해 4월 리파이낸싱을 추진할 때 선순위 대출(2조 4000억 원) 5.40%, 메자닌 대출(3000억 원) 7.10%의 금리를 책정했다. IB 업계의 또 다른 관계자는 “현재 IFC가 여의도에서 대체 불가능한 수준의 상업용 오피스임을 고려하면 5%와 7%의 대출 금리는 다소 높은 편”이라고 했다.
브룩필드가 리파이낸싱에 나서는 이유는 IFC 매각이 계속해서 불발되고 있어서다. 2016년 AIG로부터 IFC를 2조 5500억 원에 인수한 브룩필드는 2021년 하반기부터 매각에 나서 2022년 5월 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 미래에셋운용 측은 4조 1000억 원을 제안했지만 국토교통부가 IFC 인수를 위한 리츠 인가를 허용하지 않으면서 매각에 실패했다. 이후에도 새로운 원매자와 협상을 벌였지만 1조 원에 가까운 가격에 대한 이견으로 결국 콘래드 서울 호텔만 ARA자산운용에 매각했다.
시장에서는 브룩필드가 지난해 콘래드 서울 호텔 매각 이후에도 비슷한 규모로 리파이낸싱을 추진한 점을 주목하고 있다. 브룩필드는 지난해 4월 리파이낸싱을 진행할 당시 콘래드 서울 호텔을 포함한 전체 자산 가치를 약 4조 5000억 원으로 산정했다. 이후 브룩필드는 지난해 6월 싱가포르계 ARA코리아자산운용에 콘래드 서울 호텔만 4000억 원대에 IFC에서 분리해 매각했다. 브룩필드 측은 콘래드 매각 이후에도 IFC의 가치를 4조 5000억 원으로 책정한 것으로 전해졌다.
브룩필드 측이 IFC의 가치를 지난해 대비 높게 산정한 이유는 0%에 가까운 공실률과 만기가 도래하는 임대차 계약에 대해 대부분 연장에 성공했기 때문으로 풀이된다. 2023년 말 기준 IFC의 공실률은 0.5%로 사실상 공실이 없는 수준이다. 지난해 IFC몰 기준 14건, 올해에는 17건의 계약의 만기가 돌아온다. 이 같은 임대차 계약은 올해 대부분 연장 계약을 체결한 것으로 알려졌다.
브룩필드는 리파이낸싱을 추진함과 동시에 '컨티뉴에이션 펀드'도 조성할 계획이다. 컨티뉴에이션 펀드는 기존 사모펀드의 운용사는 그대로 유지하고 기존 펀드가 보유한 자산만 신규 펀드로 이전하는 전략이다. 업계에서는 펀드 만기를 앞두고 엑시트를 원하는 일부 투자자와 달리 자산 매각을 원치 않는 투자자들을 위해 절충점을 찾은 것으로 보고 있다.
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