[주요 이슈 브리핑]
■ 규제 확대: 서울 25개 자치구 전체가 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률(0.21%)의 1.5배를 넘어서며 투기과열지구와 조정대상지역 지정 요건을 충족했다. 중구는 9월 넷째주 0.27%에서 다섯째주 0.4%로 치솟았고 동대문구도 0.15%에서 0.25%로 상승세가 확대되는 등 한강벨트 이외 지역으로 오름세가 번지면서, 6·27 대출규제와 9·7 공급대책이 효력을 잃자 정부가 성동·마포구와 과천·분당 등을 중심으로 추가 규제 카드를 꺼낼 것이라는 전망이 확산되고 있다.
■ 경매 과열: 서울 아파트 경매시장이 3년여 만에 최고 수준으로 회복되며 과열 양상을 보이고 있다. 9월 서울 아파트 낙찰률은 50.7%로 전월 대비 10.4%포인트 급등해 2022년 6월 이후 가장 높았고 낙찰가율도 99.5%로 2022년 6월 이후 최고치를 기록했다. 이에 따라 마포구·용산구·성동구 등 마용성 지역은 토허구역 지정 관측 속에서도 모든 매물이 유찰 없이 100% 낙찰되는 등 투자 수요가 몰리는 모습이다.
■ 부담 완화: 경기 성남시가 분당 재건축 선도지구에 적용했던 주민 부담 항목을 대폭 완화했다. 시는 임대주택 제공 기준을 전체 가구 수의 12%에서 증가 가구 수의 12%로 변경하고 장수명주택 인증 등급을 최우수에서 양호로 낮췄으며 공공기여 비율도 부지 면적의 5%에서 2%로 하향 조정했다. 선도지구 주민들이 “기존 기준 적용 시 가구당 분담금이 수억 원 오를 것”이라고 주장하며 완화를 요청한 데 따른 것으로, 성남시는 연내 2차 재건축 지구 선정 공고를 낼 예정이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울전역 오름세 확산…조정대상지역 넓히나
- 핵심 요약: 서울과 수도권의 집값 상승세가 확산하면서 정부의 규제지역 확대 가능성이 제기되고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 마포·성동·광진구 등 한강벨트 이외 지역에서도 상승 폭이 확대됐으며, 중구는 9월 넷째주 0.27%에서 다섯째주 0.4%로 올랐고 동대문구도 0.15%에서 0.25%로 상승했다. 서울 전역과 경기 과천, 성남 분당, 용인 수지 등은 현재 투기과열지구와 조정대상지역 요건을 충족한 것으로 알려졌으며, 서울 25개 자치구의 최근 3개월 주택 가격 상승률은 소비자물가 상승률(0.21%)의 1.5배를 넘어섰고 직전 청약 경쟁률도 5대 1을 넘어선 바 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 기자 간담회에서 “시장이 흘러가는 데 따라 대책이 면밀하게 검토돼야 한다”며 “부동산 대책은 수요 억제, 공급, 투기에 대한 사법적 대응 등이 있는데 이를 전체적으로 검토하겠다”고 밝혔다. 주택법 등에 따르면 투기과열지구에 지정되면 유주택자의 LTV(주택담보인정비율)가 30%로 떨어지고, 조정대상지역에 지정되면 다주택자에 대한 비과세 요건이 강화되고 취득세가 기존보다 최대 5%포인트 인상된다.
2. 서울 아파트 경매도 뜨겁다…낙찰률·낙찰가율 3년여만에 최고
- 핵심 요약: 서울 아파트값이 오름세를 타며 경매시장의 낙찰률과 낙찰가율이 모두 3년여 만에 최고치를 기록했다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 9월 경매동향 보고서에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률은 50.7%로 전월 대비 10.4%포인트 상승해 2022년 6월(56.1%) 이후 가장 높았다. 특히 매매 가격 상승세가 가파른 마용성(마포구·용산구·성동구) 지역은 추가로 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정될 수 있다는 관측이 나오며 모든 매물이 유찰 없이 100% 낙찰됐다. 이에 따라 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 전월과 비교해 3.3%포인트 오른 99.5%로 2022년 6월(110.0%) 이후 최고치를 기록했다. 용산구·송파구·동대문구 낙찰가율이 전월 대비 10%포인트 이상 상승했고 마포구·광진구도 7%포인트 이상 오르는 등 6·27 대책 이후 위축됐던 흐름을 벗어나는 양상이다. 반면 서울을 제외한 수도권과 지방 아파트에서는 두 지수가 하락하며 경매시장에서도 서울과 비서울 아파트 가격이 양극화되는 모습이다.
3. 성남시, 분당 재건축 선도지구 주민 부담 완화한다
- 핵심 요약: 경기 성남시가 분당 재건축 선도지구에 적용됐던 주민 부담 항목을 완화했다. 성남시는 지난해 재건축을 가장 먼저 진행할 선도지구를 선정하면서 이주 대책으로 전체 가구 수의 12%를 임대주택으로 제공, 최우수 장수명 주택 인증, 부지 면적 5%의 공공 기여 등 세 가지를 요구했다. 이는 다른 1기 신도시 선도지구에는 적용되지 않는 내용이었지만 분당의 선도지구 경쟁이 치열한 만큼 분별력을 높이기 위해 이 같은 조치를 취한 바 있다. 이후 정비계획안 수립 단계에 들어서면서 선도지구 주민들은 “시에서 요구한 세 가지 주민 부담을 모두 이행하면 가구당 분담금이 수억 원 오를 것”이라고 주장하며 시에 기준 수정을 요청했다. 이에 따라 시는 임대주택 제공 기준을 재건축으로 증가하는 가구 수의 12%로 바꿨고, 장수명주택 인증 등급은 기존 최우수에서 양호로 낮췄으며 추가 공공기여 비율도 부지 면적의 2%로 하향했다. 시 관계자는 “이번 조치는 주민 간담회와 설문조사 결과를 적극 반영한 것”이라며 “주민 부담을 덜고 재건축 참여 의지를 높이는 효과가 기대된다”고 밝혔다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. ‘흉물’ 노후 건물·빈집 허물어 주택 공급한다
- 핵심 요약: 정부가 폐가, 폐공장 등 방치된 건축물을 조기에 철거하고 활용도가 높은 빈집의 재건축·재개발을 활성화하기 위해 빈 건축물 특별법을 제정한다. 국토교통부는 경제관계장관회의를 통해 ‘빈 건축물 정비 활성화 방안’을 발표하며 빈집 철거를 유도하기 위해 재산세를 감면하고 빈집 밀집 지역을 개발할 경우 용적률·녹지확보 특례를 제공하기로 했다. 지난해 기준 전국의 빈집은 약 13만 4000가구, 주택이 아닌 빈 건축물은 최대 6만 1000동에 달하며 빈집은 매년 1만 가구 이상 증가해 2030년에는 20만 가구에 달할 것으로 추산된다. 국토부는 특별법에 20년 이상 노후 비주택, 공사중단 건축물도 ‘빈 건축물’로 통칭하고 사용 가능성이 낮은 건축물도 잠재적 관리대상으로 규정하기로 했다. 이에 따라 빈집이 밀집된 지역은 빈건축물정비촉진지역으로 지정하고 정비 사업 추진 시 용적률·건폐율을 법적 상한 대비 1.3배로 상향하는 인센티브를 제공한다. 빈집 철거 후 토지 등의 재산세를 5년간 50% 감면하고 3년 이내에 새 건물을 지으면 취득세를 최대 50% 감면하는 등 세 부담 완화와 경제적 제재를 통해 자진 철거를 유도하는 모습이다.
5. 목동 재건축 마지막 퍼즐, 1~3단지도 정비계획 확정
- 핵심 요약: 서울 양천구 목동신시가지 13단지가 정비구역으로 지정되며 목동 114단지 정비구역이 1년여 만에 완성됐다. 서울시는 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회에서 13단지의 정비구역 지정·정비계획 결정안이 수정 가결됐다고 밝혔다. 목동 신시가지 14개 단지는 6단지가 2024년 8월 처음으로 지정된 뒤 이번 13단지에 대한 지정이 마무리되면서 1년여 만에 모두 정비구역에 지정됐다. 3개 단지 모두 재건축 사업을 통해 용적률 300%가 적용돼 최고 층수가 현재 15층에서 49층으로 높아지고 총 1만 206가구 규모로 조성된다. 13단지는 114단지 중 유일하게 용도 지역이 2종 일반주거지역이었으나 기부채납으로 국회대로 공원과 안양천을 연계한 개방형 녹지를 조성하고 3종 일반주거지역으로 종 상향하는 데 합의했다. 이에 따라 목동 1~14단지는 현재 2만 6000여 가구가 재건축을 통해 최고 49층 4만 7000여 가구로 탈바꿈할 예정이며, 서울시는 정비사업을 통한 주택 공급 확대를 위해 목동 재건축 사업의 신속한 추진을 지원하는 모습이다.
6. 내국인도 ‘에어비앤비’ 숙박 허용…외국인은 간편결제 확대
- 핵심 요약: 정부가 에어비앤비 등 공유숙박을 외국인뿐만 아니라 내국인에게도 허용하는 방안을 추진하기로 했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 서울 영등포구 한국경제인협회에서 ‘서비스산업 경쟁력 강화 전담반(TF)’ 1차 회의를 열고 국내 관광 활성화 방안을 논의했다. 국내 공유숙박업은 외국인만을 대상으로 반쪽 영업을 허용하고 있는 데다 집주인의 실거주 의무까지 있으며 오피스텔 불가 등 주택 유형에도 제한을 두고 있다. 공유숙박앱 에어비앤비가 진출한 220개국 중 내국인 이용을 막고 있는 나라는 한국뿐인 것으로 알려졌다. 한국경제인협회는 “집주인의 실거주 의무는 기준이 모호한 데다 단속 실효성이 부족하다”며 “관광진흥법 제3조에 공유숙박업을 신설해 관련 산업 내외국인 구분 없이 관리하고 집주인의 실거주 의무와 공급물량·영업일 제한 규정을 폐지해야 한다”고 제안했다. 구 부총리는 이 같은 제안에 대해 “숙박시설의 품질 향상을 위해 숙박업 진흥체계 개선 방안을 마련하겠다”고 말했으며, 주무부처인 문화체육관광부 등은 여당을 통한 의원 입법에 무게를 두고 공유숙박 제도화를 추진할 계획인 것으로 전해졌다.
[자주 묻는 질문]
Q. 서울 전역 규제 강화되면 어떻게 대응해야 할까요?
A. 투기과열지구 지정 시 LTV가 30%로 제한되고 조정대상지역 지정 시 취득세가 최대 5%포인트 인상됩니다. 서울 25개 자치구가 모두 규제지역 지정 요건을 충족한 상황에서 정부는 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 효과가 부족하자 추가 규제 카드를 검토하고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “시장이 흘러가는 데 따라 대책이 면밀하게 검토돼야 한다”며 “부동산 대책은 수요 억제, 공급, 투기에 대한 사법적 대응 등이 있는데 이를 전체적으로 검토하겠다”고 밝힌 바 있습니다. 규제 확대 전 레버리지 활용이 필요한 경우 선제적 매수를 검토하시되, 규제 지역에서는 현금 비중을 높이는 등 자금 계획을 재조정하시는 것이 바람직합니다.
Q. 서울 경매시장 회복세 지금이 투자 적기일까요?
A. 낙찰률이 50.7%로 3년래 최고치를 회복했으나 낙찰가율도 99.5%로 급등해 수익률 재계산이 필수입니다. 서울은 낙찰률·낙찰가율 모두 2022년 6월 이후 최고치를 기록하고 마용성 지역은 100% 낙찰되는 등 투자 수요가 몰리는 반면, 경기도는 낙찰률이 38.5%로 하락하고 평균 응찰자 수도 6.9명으로 2022년 10월 이후 최저를 기록하는 양극화 현상이 뚜렷합니다. 서울 중심의 선별적 접근이 유리하시나 낙찰가율 상승으로 감정가 대비 할인율이 축소된 점을 감안하셔서 철저한 수익률 분석과 함께 입찰 전략을 수립하시는 것이 중요합니다.
Q. 목동 재건축 완성으로 투자 기회가 있을까요?
A. 114단지 전체 정비구역 지정이 완료돼 사업이 가속화되고 있습니다. 목동은 현재 2만 6000여 가구에서 4만 7000여 가구로 확대되며 서울시가 신속한 사업 추진을 지원할 방침입니다. 13단지는 용적률 300%가 적용돼 현재 15층에서 49층으로 높아지고 총 1만 206가구 규모로 조성됩니다. 사업 초기 단계 단지는 향후 사업 진행에 따른 가치 상승 여지가 있으시나, 대규모 공급이 완공 후 입주 시기에 집중될 경우 일시적 조정 가능성도 있으므로 단지별 사업 진행 속도와 준공 시기를 파악하시고 장기 보유 관점에서 접근하시는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 규제 확대 대응: 서울 전역과 과천·분당 등 규제지역 지정 가능성 높아, LTV 30%·취득세 최대 5%포인트 인상 감안한 매수 전략 수립
✓ 경매 투자 재검토: 서울 경매시장 낙찰률 50.7%·낙찰가율 99.5%로 3년래 최고치 회복, 감정가 대비 할인율 축소 감안한 수익률 재계산 필요
✓ 재건축 사업 모니터링: 목동 1~14단지 4만 7000가구, 분당 선도지구 주민 부담 완화로 사업 가속화, 초기 단계 단지 투자 타이밍 분석
✓ 공급 정책 활용: 빈집 철거 시 재산세 5년간 50% 감면·취득세 최대 50% 감면, 용적률 1.3배 인센티브 제공으로 정비사업 기회 확대
✓ 공유숙박 제도화: 내국인 공유숙박 허용 추진으로 오피스텔·소형주택 임대 수익 구조 변화 가능성, 관련 법안 진행 상황 지속 모니터링
[키워드 TOP 5]
서울 전역 집값 상승, 규제지역 확대, 경매시장 회복, 목동 재건축, 빈집 철거 인센티브, AI PRISM, AI 프리즘
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