[주요 이슈 브리핑]
■ 오피스 공급 쓰나미: 서울 도심업무지구(CBD)의 오피스 공실률이 올 3분기 4.4%에서 2031년 10%를 넘어설 가능성이 제기됐다. 올해부터 2031년까지 서울과 분당에 약 760만㎡의 오피스가 공급될 예정이며 이 중 절반인 300만㎡가 CBD에 집중되는데, 종묘 앞 세운지구 등 전면 재개발이 본격화되는 영향이다. 이와 함께 경기 둔화로 벤처·스타트업의 서울 외곽 이동이 늘면서 수요는 오히려 감소하는 모습이어서, 알스퀘어는 임대인이 임대료 조정 없이 현 조건을 고수할 경우 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 치솟을 수 있다고 경고했다.
■ 모아주택 본격화: 서울시가 성북구 정릉동과 강북구 수유동 등 6개 지역에서 총 8478가구 규모의 모아주택 공급을 확정했다. 정릉동 782가구를 시작으로 수유동 2595가구, 답십리동 994가구, 중화2동 1800가구 등이 순차적으로 들어서며, 이들 지역은 모두 용도지역 상향을 통해 사업성을 확보했다. 모아주택은 대상지 선정에서 준공까지 평균 9년으로 재건축·재개발보다 절차가 간소해 최근 사업 추진이 확산하는 추세이며, 서울시는 현재 추세대로면 4~5년 후 연 1만 가구 이상 착공이 가능할 것으로 내다봤다.
■ 이천 미분양 악화: 전국 유일 미분양 관리 지역인 경기도 이천시에 12월 대규모 분양이 잇따르면서 공급 과잉 우려가 증폭되고 있다. 이천시는 현재 1600가구 수준의 미분양 물량을 유지 중인데 이번 12월에만 이천 중리 금성백조 예미지 1009가구와 이천 증포5지구 칸타빌 에듀파크 355가구가 분양을 예고했다. 특히 금성백조 예미지의 분양가는 전용 84㎡ 기준 5억 원 초반으로 예상되지만 인접 단지 분양권이 분양가 대비 2억 원 이상 하락한 4억 2000만 원에 거래되고 있어, SK하이닉스 반도체 산업단지 기대감만으로는 실수요 확보가 어려운 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. “서울 오피스 과잉…5년 뒤 종로 일대 공실률 10% 넘을 수도”
- 핵심 요약: 부동산 알스퀘어는 2일 서울 CBD 오피스 공실률이 2031년 두 자릿수로 치솟을 가능성이 높다고 전망했다. 올해부터 2031년까지 서울과 분당에 약 760만㎡의 오피스가 생기며 CBD에만 300만㎡가 집중된다. 경기 둔화로 벤처·스타트업의 서울 외곽 이동이 늘어 수요 감소 징후가 뚜렷한 상황이다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 임대인이 임대료 조정 없이 현 조건을 고수할 경우 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다고 설명했다. 강남업무지구(GBD)와 여의도업무지구(YBD)의 2031년 오피스 공실률은 각각 6%, 3%로 예상됐다.
2. 전국 유일 미분양 관리지역에…또 공급 물량 쏟아지는 이천
- 핵심 요약: 전국 유일 미분양 관리 지역인 이천시에 12월 연이은 분양이 예고되면서 미분양 증가 우려가 커지고 있다. 금성백조주택은 이천중리택지개발구 B3블록에 1009가구 규모의 금성백조 예미지를 분양한다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 5억 원 초반으로 예상되나 인접한 힐스테이트이천역1단지 동일 면적 분양권이 4억 2000만 원에 거래되고 있다. 이천 증포5지구 칸타빌 에듀파크 355가구도 12월 분양을 예고하면서 두 단지 공급 물량이 현재 미분양 1600가구와 맞먹는다. 이천시는 주택도시보증공사(HUG) 미분양 관리지역에 전국에서 유일하게 선정됐다.
3. 서울 정릉·수유 등 6곳에 모아주택 8500가구 들어선다
- 핵심 요약: 서울시는 2일 제18차 소규모주택정비 통합심의에서 모아타운 관리계획 6건이 통과했다고 밝혔다. 이번에 통과한 6건이 모두 완료되면 총 8478가구가 공급된다. 성북구 정릉동 782가구, 강북구 수유동 2595가구, 동대문구 답십리동 994가구, 중랑구 중화2동 1800가구, 마포구 창전동 298가구, 관악구 봉천동 2009가구가 각각 들어선다. 서울시는 용도지역 상향으로 주거 공급 여력을 높이고 도로 확장과 주민시설 확충도 진행할 방침이다. 모아주택 사업은 대상지 선정에서 준공까지 평균 9년으로 현재 추세대로면 4~5년 후 연 1만 가구 이상 착공이 가능할 전망이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 고환율에 물가 상승률 석달째 2%대…기름·먹거리 다 올랐다
- 핵심 요약: 국가데이터처가 2일 발표한 11월 소비자물가동향에 따르면 지난달 소비자물가는 전년 동월 대비 2.4% 상승했다. 석유류 가격이 5.9% 뛰며 전체 물가를 0.23%포인트 끌어올렸고 경유와 휘발유 가격이 각각 10.4%, 5.3% 올랐다. 농축수산물 가격은 5.6% 올라 지난해 6월 이후 1년 5개월 만에 가장 높은 상승률을 보였다. 고등어 13.2%, 갈치 11.2% 가격이 뛰었으며 생활물가지수는 2.9% 상승해 지난해 7월 이후 가장 높았다. 이두원 국가데이터처 경제동향통계심의관은 10월 원·달러 환율이 약 4.6% 상승하면서 수입 단가를 밀어올렸다고 분석했다.
5. 여야 728조 예산안 합의…5년 만에 법정시한 지켰다
- 핵심 요약: 여야가 2일 이재명 정부의 첫 예산안을 728조 원 규모로 처리하는 데 합의했다. 김병기 더불어민주당 원내대표와 송언석 국민의힘 원내대표는 5년 만에 법정 시한을 준수했다. 국회는 예비비 등을 감액하되 줄인 범위 내에서 주요 민생 예산을 증액해 총지출을 순증 없이 정부안 수준으로 맞췄다. 법인세율을 과표구간별로 1%포인트 일괄 인상한 법인세법 개정안과 금융·보험사 교육세를 0.5%에서 1.0%로 높이는 교육세법 개정안이 유지됐다. 양당은 지역사랑상품권과 국민성장펀드 예산은 감액하지 않고 AI 지원과 정책 펀드에서 4조 3000억 원을 줄이기로 했다.
6. 법인세 1%P 일괄 인상…中企도 세부담 늘어난다
- 핵심 요약: 여야가 법인세 인상을 두고 끝까지 합의하지 못하면서 정부 원안이 유지됐다. 내년부터 법인세는 모든 과표구간에서 1%포인트씩 인상돼 2억 원 이하 10%, 2억~200억 원 이하 20%, 200억~3000억 원 이하 22%, 3000억 원 초과 25% 누진세율이 적용된다. 국민의힘은 영세·중소기업 부담 경감을 위해 2억 원 이하와 200억 원 이하 구간 세율 유지를 주장했으나 수용되지 않았다. 금융·보험사 교육세율은 수익 1조 원 이하분은 0.5%를 유지하되 1조 원 초과분은 1%로 높아진다. 한국경영자총협회 조사에서 300인 이상 기업 CEO의 41%가 긴축 경영을 예고했다.
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