# 지난 4월 초에 진행된 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 예비입찰에는 우선협상대상자로 선정이 유력시되는 ‘브룩필드’뿐 아니라 블랙스톤·싱가포르투자청(GIC)·ARA·아센다스·M&G리얼에스테이트 등 10여개의 외국계 투자가들이 참여할 정도로 관심이 뜨거웠다. 반면 국내 기관들의 경우 IFC에 대한 관심을 나타내면서도 가격이 높고 공실률이 해소되지 않았다는 점에서 우려를 나타냈다. 외국계와 국내 기관들의 IFC를 보는 시각이 크게 갈린 것이다.
이에 대해 한 외국계 컨설팅회사의 관계자는 “트로피애셋(매물로 나오기 쉽지 않은 자산으로 장기적으로 가치상승이 기대되는 자산)에 대한 평가를 어떻게 하느냐의 차이”라며 “한국 투자자들의 경우 부동산을 부동산으로 보지 않고 채권으로 접근하기 때문에 장기적인 부동산 가격 상승보다는 지금 당장의 리스크만 보는 경향이 있다”고 설명했다.
◇부동산 가격 상승·공실률 우려에도 꾸준히 유입되는 외국계 투자가들=IFC 인수 우선협상대상자로 선정될 것이 유력한 브룩필드는 2,400억달러(약 273조원)의 자산을 굴리는 글로벌 대체투자 운용사다. 국내에도 사무소를 두고 있지만 아직 한국 부동산에 투자한 사례는 없다. 이번에 IFC 매입을 완료하게 되면 국내 상업용 부동산 시장에서 기록하는 첫 거래가 된다.
IFC 인수전에서 고배를 마신 블랙스톤도 현재 미래에셋자산운용과 강남 역삼역에 위치한 캐피탈타워 인수를 마무리하면 한국에서 첫 거래를 기록하게 된다. 또 2010년 서울스퀘어 매각 이후 한국에서 철수했던 모건스탠리도 6년 만에 한국 부동산 투자를 준비하고 있다.
이에 앞서 지난해에는 패스트패션 브랜드 자라를 만든 아만시오 오르테가의 개인자산을 운용하는 폰테가데아가 명동에 위치한 엠플라자를 인수하면서 처음으로 한국 부동산을 사들였다.
AEW캐피탈도 지난해 서울 중구 저동에 위치한 씨티센터타워(옛 쌍용양회빌딩)를 매입하며 한국 투자를 시작했다. 세빌스코리아에 따르면 주요 기관들이 거래하는 국내 오피스·리테일 시장에서 외국계 투자가들이 차지하는 비중은 지난해 31%를 기록해 2010년 13%에 비해 크게 증가했다.
◇코어·오퍼튜너티 등 다양한 성격의 자금 유입될 전망=이처럼 최근 국내 부동산 시장은 경기가 좋지 않은 가운데 부동산 가격이 계속 상승하고 공실률이 높아지면서 우려의 목소리가 나오고 있지만 외국계 투자가들의 관심은 계속되고 있다.
향후에도 새로운 외국계 투자가들의 등장은 계속될 것으로 전망된다. 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴, Brexit), 초저금리 지속 등으로 인해 상대적으로 안전한 아시아의 안전자산에 대한 선호도가 높아질 것으로 예상된다.
실제 이번 IFC 입찰에 참여하기 위해 준비했다가 막판에 포기한 싱가포르계 투자가 캐피탈랜드의 경우 올해 초 싱가포르 현지에서 서울경제신문과 만난 자리에서 한국 시장에 대해 큰 관심을 나타냈다. 캐피탈랜드는 최근 한국을 방문해 IFC뿐만 아니라 다수의 자산을 살펴본 것으로 알려졌다.
또 현재 한국 시장에서 최소 20% 수준의 높은 수익률을 추구하는 오퍼튜너티 성격의 자산에 투자하는 안젤로고든의 한 관계자는 “경쟁사가 많지 않은 오퍼튜너티 시장도 충분히 매력적이지만 해외 연기금이나 국부펀드 등에서 8~10% 수준의 수익률을 추가하는 코어플러스 성격의 자산을 찾아달라는 요청이 많이 들어온다”고 설명했다.
그는 이어 “투자수익률(캡레이트)과 이자율의 차이가 있는데다가 레버리지를 사용하면 수익률을 더 높일 수 있다”며 “한국에 투자하는 코어펀드의 경우 배당률이 6%대는 나오기 때문에 저금리를 고려하면 매력적인 시장”이라고 강조했다.
CBRE가 집계한 지난 1·4분기 아시아 주요 도시의 프라임 오피스 수익률(인센티브 등을 제외한 순수익률)을 살펴보면 한국은 4.1%로 싱가포르(3.4%), 도쿄(3.3%), 홍콩(2.8%) 등에 비해 높게 나타났다.
한 싱가포르계 투자자는 “아시아를 기준으로 보면 한국은 일본만큼 안정적이고 동남아보다는 리스크가 작기 때문에 매우 중요한 시장”이라며 “실제 아센다스·ARA·GIC·메이플트리·알파인베스트먼트 등 대부분의 싱가포르계 투자회사들이 한국에 진출해 있다”고 말했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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