정부가 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따르면 앞으로 8년 이상 장기임대주택 사업자로 등록하면 연간 임대소득이 2,000만원이라고 가정할 경우 건강보험료 123만원, 임대소득세 77만원 등 연간 200만원 상당의 세제 혜택이 돌아간다. 정부는 여기에 지방세와 취득세·양도소득세 등의 혜택을 더해 임대주택 사업자 등록을 유도할 방침이다. 특히 8년간 장기임대하는 사업자에 대한 혜택을 높여 장기임대주택 등록을 활성화할 계획이다.
우선 정부는 내년 말까지 유예된 연 2,000만원 이하 임대소득에 대한 분리과세를 추가 유예 없이 2019년부터 정상 과세하면서 현재 60%로 일괄 적용되는 필요경비율(소득을 구할 때 공제되는 경비율)을 임대주택 등록 사업자는 70%, 미등록 사업자는 50%로 차등 적용할 계획이다.
이에 따라 앞으로 주택임대소득 외에 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우 필요경비율 70%와 기본공제 400만원을 추가 적용하면 임대주택 사업자 등록 시 1,333만원까지 소득세가 면제된다. 반면 미등록 사업자는 현재 기준으로는 1,000만원까지 소득세가 면제되지만 개선된 제도를 적용하면 800만원까지만 면제된다. 여기에 기존대로 공시가격 6억원 이하이고 85㎡ 이하인 주택을 8년 이상 임대 시 소득세 75% 감면(4년 이상은 30%) 혜택을 적용하면 연 임대소득이 2,000만원인 경우 바뀐 제도에 따라 임대주택 사업자로 등록할 경우 연 소득세가 7만원으로 미등록 사업자(84만원)에 비해 77만원 줄어든다. 임대소득세 감면 기준도 현재 3가구 이상에서 1가구 이상으로 확대하기로 했다.
건강보험료는 예정대로 2019년 소득분부터 정상 부과된다. 다만 2020년 말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자에 대해서는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면할 방침이다. 8년 임대 시에는 건강보험료가 80% 감면되며 4년 임대 시에는 40% 감면된다. 현재 피부양자로 가입돼 있으나 임대소득세 부과로 지역가입자로 전환되는 경우 등록 시 평균 건보료 인상액이 연 31만원으로 미등록 시(154만원)에 비해 123만원 줄어든다.
또 임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔 등에 대한 취득세·재산세 감면기한을 내년 말에서 2021년까지 3년간 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여할 방침이다. 또한 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 부여하기로 했다.
8년 이상 장기임대사업자에 대해서는 양도소득세 감면 혜택도 준다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대 시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 현재 50%에서 70%로 상향한다. 또 장기임대를 유도하기 위해 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산 배제 대상을 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 늘린다.
국토교통부는 이번에 변경되는 제도를 적용해 임대사업자 등록에 따른 혜택을 시뮬레이션해본 결과 서울 지역의 3주택 보유자(84㎡와 59㎡ 임대 시)가 2채를 임대 등록해 8년간 임대 시 사업자로 등록할 경우 연간 세 부담 금액이 270만원으로 미등록 사업자(1,205만원)에 비해 935만원 절감된다고 밝혔다. 다만 국토부의 시뮬레이션 결과는 8년간 임대 후 매각하는 경우를 가정(주택가격 약 20% 상승 시)한 것으로 현실성이 떨어진다는 지적이 나온다.
정부는 다주택자의 임대주택 등록을 유도하기 위해 각종 세제 혜택을 부여하는 한편 3주택 이상 소유자에 대한 부담은 높여갈 방침이다. 부부 합산 보유 주택이 2주택 이하인 경우 비과세지만 3주택 이상인 경우 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자 상당액을 간주임대료로 환산해 과세한다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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