종로·동작·동대문·중구 투기지역 사정권...과천·분당은 요건 안돼

4개 지역 지난달 집값 상승률 0.5% 넘어 요건 충족

과천·분당은 1년간 많이 올랐지만 1개월 오름폭 작아

서울은 이미 상당부분 규제...정책효과 크지 않을 듯

최근 서울을 비롯한 수도권 일부 지역 집값이 다시 들썩이자 정부가 투기 수요 차단을 위해 ‘투기지역’을 추가 지정할 수 있다고 알린 가운데, 서울에서 종로, 동작구 등을 포함한 총 4곳이 현재 투기지역 지정 요건을 갖춘 것으로 나타났다. 반면 지난 1년 간 집값이 가장 많이 올라 ‘투기지역 1순위’라는 말이 나오는 성남시 분당구의 경우 최근 1개월 집값 오름폭이 작아 투기지역 요건을 충족하지 못했다. 다만 정부가 투기지역 대상을 넓히더라도 서울과 수도권 주요 지역이 이미 ‘조정대상지역’ 등의 규제를 받고 있는 까닭에 기대할 수 있는 정책 효과는 크지 않을 것이라는 관측이 많다.

7일 국토교통부 등에 따르면 정부는 서울 및 수도권 지역에서 투기지역을 추가로 지정하는 방안을 검토 중이다. 정부는 지난해 8·2 및 9·5 대책으로 서울 전 지역(25개 자치구)과 성남 분당구, 경기 과천시 등을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶어둔 상태다. 이 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마(포구)·용(산구)·성(동구), 노원구, 양천구, 영등포구, 강서구 등 11곳만 현재 투기지역으로 지정해 ‘3중 규제’를 가하는 중이다. 이에 투기지역이 아닌 곳에서 규제를 추가해 집값 상승을 차단하겠다는 게 정부의 의도로 풀이된다.

정부가 특정 지역을 투기지역으로 지정하기 위해서는 최근 한달 간 해당 지역의 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%를 넘어야 한다. 다만 소비자물가상승률의 1.3배가 0.5%를 넘지 못할 경우 집값 상승률의 잣대는 0.5%가 된다. 이런 조건에 해당하는 지역 중 △2개월 간 집값 상승률이 전국 집값 상승률의 1.3배를 넘거나 △1년 간 해당 지역 주택가격상승률이 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우 등을 살펴본 뒤 이 중 한 가지만 충족하면 기획재정부의 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 투기지역으로 지정할 수 있다.

이런 조건에 따라 살펴보면 서울에서 7월 집값 상승률(한국감정원 기준)이 0.5%를 넘는 곳은 종로구(0.50%), 중구(0.55%), 동대문구(0.52%), 동작구(0.56%), 용산구(0.50%), 마포구(0.56%), 영등포구(0.85%) 등 총 7곳에 달한다. 하지만 이 중 용산구, 마포구, 영등포구 등 3곳은 현재 투기지역으로 지정된 상태다. 이에 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4곳이 우선 대상이 될 수 있다는 분석이다.



종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4곳의 6~7월 간 집값은 0.88~1.07%의 상승률을 보였는데, 이 기간 전국 집값은 0.4%가 떨어졌다. 두 번째 조건 역시 충족하는 것이다. 또 지난 1년 간 이들 4곳의 상승률은 4.01~6.78%를 기록했지만 3년 간 전국 집값은 4.09%만 올라 연평균 상승률이 1.09%에 그친다. 결국 이들 4곳이 투기지역으로 추가 지정될 수 있는 모든 요건을 갖춘 셈이다.

한편 수도권의 경우 성남 분당구는 지난달 상승률이 0.09%에 그쳐 소비자물가상승률 기준(0.5%)을 넘지 못하는 것으로 나타났다. 지난 1년 간 15.36%의 상승률로 전국에서 집값이 가장 많이 올랐지만 현재로선 투기지역 지정 요건은 안되는 상황이다. 과천 역시 7월 상승률이 0.06%에 머물러 물가상승률 기준을 웃돌지 못했다. 정부의 한 관계자는 “투기지역 지정을 지금 당장 하겠다는 것은 아니”라면서 “정량적 요건을 토대로 과열 확산 여부가 어느 정도 있는지 등 지역 상황을 종합적으로 판단할 것”이라고 했다.

다만 전문가들은 정부가 투기지역을 추가로 지정하더라도 정책의 실효성은 제한적일 것이라고 내다본다. 서울의 경우 이미 전 자치구가 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정돼 상당수 규제를 받고 있기 때문이다. 여기서 새로 투기지역이 되는 지역의 경우 추가로 적용되는 규제는 주택담보대출 세대당 1건이라는 대출 규제가 사실상 전부라는 평가다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 등에서는 현재도 다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도제한 등이 적용되는 중”이라면서 “시중의 유동자금이 풍부한 상황에서 주담대 제한 정도가 새로 적용되는 투기지구 지정으로 집값에 제동을 거는 데는 한계가 있을 것”이라고 말했다.
/이완기기자 [e-mail]