신세계(004170)그룹이 4조 원 규모로 몸값이 상승한 여의도 국제금융센터(IFC) 빌딩 4개 동 및 IFC몰 인수전에 뛰어든다. 약 8만 5400㎡(25만 8335평) 규모에 달하는 IFC몰을 스타필드로 재개장해 여의도에서 ‘더현대 서울’과 유통 대전을 계획 중이다.
8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신세계는 부동산 개발 관계사 등을 통해 최근 이지스자산운용이 추진 중인 여의도 IFC 인수에 참여를 검토하고 있다. 여의도 IFC를 보유한 캐나다의 브룩필드자산운용은 오는 14일 이지스운용 등 5개 부동산 투자 업체들을 상대로 2차 본입찰을 실시할 예정이다.
신세계는 스타필드 운영으로 부동산 투자를 공격적으로 늘리고 있는 신세계프라퍼티를 앞세워 여의도의 ‘핫플레이스’로 떠오른 더현대 서울에 대항할 대형 쇼핑센터를 개장하겠다는 계획이다. 지난해 신세계프라퍼티는 옛 르네상스호텔 부지인 강남 역삼역 부근에 센터필드를 소유한 이지스운용의 펀드 지분 25%를 3600억 원에 사들인 바 있는데 여의도 IFC 투자도 유사한 방식이 될 것으로 관측된다.
신세계는 이지스운용의 펀드에 투자한 후 역삼 센터필드를 선보인 바 있으며 지난 2017년에는 코엑스몰 인수에 성공, 코엑스 스타필드로 재개장하기도 했다. 이지스운용 입장에서도 IFC몰에 몰려 있는 수많은 점포의 원활한 관리·운영을 통해 수익성을 높이려면 신세계의 도움이 필요하다는 입장이다. 신세계프라퍼티는 그룹 내 부동산을 유동화할 리츠 자산관리회사(AMC) 설립도 이지스운용과 공동 추진하는 등 다방면에서 협력을 확대하고 있다.
특히 이번 IFC 빌딩 인수에는 오피스 건물 3개 동뿐 아니라 콘래드서울호텔 건물도 포함돼 이지스운용 컨소시엄이 인수할 경우 콘래드가 신세계가 운영하는 조선호텔 브랜드로 바뀔 가능성도 제기된다. ‘레스케이프’라는 독자 브랜드를 선보이는 등 호텔 사업에 관심이 큰 정용진 신세계그룹 부회장의 의지가 IFC 인수전 참여에 크게 작용한 것도 이런 측면이 고려됐다는 후문이다. 호텔 브랜드 로열티 계약은 힐튼 측과 20년 이상 장기로 맺어져 중도 파기 시 페널티를 내야 하지만 이번 딜에서는 매입 시 호텔 브랜드 변경이 가능하다는 조항이 포함된 것으로 알려졌다.
IB 업계의 한 핵심 관계자는 “IFC 빌딩에 공실이 거의 없는 데다 신세계의 주력 사업인 쇼핑몰과 호텔까지 거느릴 수 있어 인수전에 참여한 것으로 알고 있다”면서 “IFC가 여의도의 랜드마크여서 브랜드 가치를 높이는 데도 기여할 것으로 (신세계가) 판단한 것으로 보인다”고 평가했다.
다만 지난달 1차 입찰에서 4조 3000억 원에 달하는 몸값이 제시될 만큼 IFC의 인수 가격이 높아진 것은 신세계를 포함한 이지스 컨소시엄 측에도 부담이 될 것으로 전망된다. IFC의 인수 가격이 치솟자 적잖은 해외 큰손 투자자들이 관심을 보였지만 선뜻 입찰에 참여하지 못했다는 분석도 있다.
또 이지스·신세계 컨소시엄이 여의도 IFC를 품으려면 현재 가장 강력한 인수 후보로 꼽히는 싱가포르계 투자사인 ARA코리아자산운용을 넘어야 한다. ARA운용은 이전에도 옛 대우빌딩인 서울스퀘어(9880억 원)나 파크원 타워2(9500억 원) 등 서울의 랜드마크 빌딩을 잇따라 인수한 바 있다. 당초 매도자인 브룩필드운용이 외국계 투자사를 염두에 두고 매각을 준비했던 만큼 ARA운용에 우호적인 측면도 있다.
이와 함께 포시즌스호텔을 운영하면서 생명보험·자산운용사 등 자금력이 좋은 금융 계열사들을 거느린 미래에셋맵스리츠도 강력한 경쟁자로 거론된다. 또 마스턴투자운용도 NH투자증권과 손잡고 1차 입찰에서 4조 3000억 원에 달하는 최고가를 써내 다크호스로 떠올라 있다. 10조 원이 넘는 운용자산(AUM)을 굴리고 있는 코람코자산운용 역시 IFC 인수를 위해 적극적으로 투자자를 찾는 것으로 전해졌다.
부동산 투자 업계의 한 관계자는 “브룩필드운용 측이 제시한 희망 가격은 이미 넘겼지만 입찰 참여자들의 경쟁이 심화하면 가격은 더 오를 수 있다”면서 “국내에서는 전례를 찾기 힘든 ‘메가 딜’인 만큼 가격 이상으로 실제 자금 조달력이 중요한 평가 포인트가 될 것”이라고 설명했다.
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