‘주택 공급은 충분하다’며 규제를 통한 수요 억제에만 매달렸던 정부가 뒤늦게 고강도 공급 대책을 내놓았지만 서울의 아파트 공급 부족은 해결될 기미를 보이지 않고 있다. 정부가 집값을 자극할 우려가 있다며 재건축 사업을 틀어막으면서 지난해 재건축 수주액은 7년 만에 최저 수준까지 감소해 중장기 공급도 위축될 것으로 우려되는 상황이다. 이런 가운데 민간 업계에서는 재건축 규제를 풀어 서울 양천구 목동 일대의 노후 아파트만 재건축해도 ‘미니 신도시급’ 공급이 가능하다고 분석했다.
◇목동 재건축 풀면 최대 4만 가구 공급 효과=17일 서울경제가 한국부동산개발협회에 의뢰해 서울 양천구 목동 및 신정동의 14개 단지를 재건축할 경우 건립 가능한 가구 수를 추정한 결과 최소 2만 3000여 가구에서 4만여 가구의 추가 공급 효과가 있는 것으로 나타났다. 종 상향에 따른 기부채납 등을 고려하지 않고 현행 대지 면적을 기준으로 단순 추산한 결과다.
목동 신시가지 14개 단지는 2만 6629가구 규모인데 현재 가구당 평균 평수인 30.7평을 유지하면서 재건축을 추진한다고 가정할 때 용적률 250%를 적용하면 총 5만 201가구(2만 3572가구 증가), 300%를 적용하면 6만 242가구(3만 3613가구 증가)까지 가능하다. 가구당 평균 평수를 지금보다 10%가량 축소해 27.6평 수준으로 재건축한다면 용적률 300% 시 최대 6만 6935가구(4만 306가구 증가)의 초대형 주거지구가 완성될 수 있다. 이를 통해 추가로 확보 가능한 가구 수는 2만 3572~4만 306가구다. 판교 신도시(2만 9000여 가구)나 위례 신도시(4만 2000가구)급 규모의 물량 확보가 가능해진다는 얘기다.
하지만 목동 대부분의 단지가 재건축 초기 단계인 안전진단 문턱도 넘지 못한 채 정체돼 있다. 목동 14개 단지는 지난 1985년부터 순차적으로 준공돼 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘겼지만 현재까지 2차 정밀안전진단 문턱을 넘어선 곳은 6단지 단 한 곳에 불과하다.
부동산개발협회 관계자는 “학군 등 인프라가 잘 갖춰진 목동 같은 곳은 재건축만 제대로 이뤄져도 양질의 신규 공급 효과를 낼 수 있다”며 “공급 문제 해소뿐 아니라 도시 공간의 전체적인 미래 방향을 감안해 정비 사업 규제 완화에 속도를 낼 필요가 있다”고 말했다.
◇연 5만 가구 필요한데 ‘규제 대못’에 지난해 6800가구 공급 그쳐=관건은 규제 완화다. 전문가들은 서울의 수요를 감안할 때 수도권 물량 외에 서울 내에서만 연간 5만 가구가량의 공급이 이뤄져야 한다고 보고 있다. 하지만 현 정부 들어 각종 주택 관련 규제가 켜켜이 쌓이면서 서울의 분양 물량은 턱없이 모자라는 수준이다.
부동산R114에 따르면 서울의 분양 가구 공급량은 2018년 1만 8524가구, 2019년 2만 9181가구, 2020년 3만 345가구 등으로 늘었다가 지난해 6876가구로 대폭 줄어들었다. 서울은 신규 택지를 통한 대규모 공급이 사실상 불가능한 만큼 재건축·재개발 사업을 통한 물량이 절대적인데 각종 규제로 사업이 진행되고 있지 못하기 때문이다. 규제에 따른 사업성 저하, 대선 이후 규제 완화 기대감 등으로 분양 일정을 미루는 단지들이 늘면서 실제 공급량은 매년 공급 예상치를 크게 밑돌고 있다.
전문가들은 안전진단부터 용적률 제한, 층수 규제, 초과 이익 환수 등 전방위적으로 쌓인 규제를 순차적으로 풀어나가야 공급 문제를 해결할 수 있다고 조언한다. 경기권 신도시 공급에 국한된 공공 주도 공급 방식에 한계가 뚜렷한 만큼 민간의 공급 역량을 최대한 확보해야 한다는 것이다. 최근 서울시가 오세훈 시장 취임 후 정비 사업 활성화에 노력을 기울이고 있지만 사업 전 과정에 규제가 촘촘히 박혀 있는 만큼 정부·국회가 함께 보조를 맞추지 않으면 효과를 내기 어렵다는 지적이다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “서울시가 재건축 활성화를 추진한다고 해도 안전진단 기준 완화나 재건축초과이익환수제 등 제도 개선이 이뤄지지 않으면 현실적으로 제대로 된 진행은 어려울 것”이라며 “정부가 재건축을 집값 상승의 원인으로 판단하면서 ‘투기’의 관점에서만 보고 있는데 인식을 바꿀 필요가 있다”고 말했다.
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