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'씨마른 신축'...예고된 상한제 부작용
부동산 정책·제도 2019.12.09 17:31:13서울의 신축 아파트 공급량이 극히 적어 민간택지 분양가상한제가 부작용만 키울 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 현재와 같은 수준의 준공(신축) 물량으로는 주변 시세를 떨어뜨리기보다 인근 지역 가격과 동조하는 현상만 심화할 수 있다는 지적이다. 실제로 현장에서는 벌써부터 이 같은 현상이 나타나고 있다. 직방 분석에 의하면 상한제 이후 새 아파트 희소성이 커지면서 올해 서울의 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래된 것으로 조사됐다. ◇ 너무 적은 신축 공급물량 = 한국건설산업연구원이 펴낸 ‘주택시장과 분양가 규제정책’ 보고서에 따르면 지난 2015년부터 지난해까지 서울의 연간 준공 아파트 물량은 기존 아파트의 1.4~2.2%에 불과한 것으로 조사됐다. 지난해 서울 노원·강북·성북 등 3개 구는 기존 아파트 물량과 비교하면 0%일 정도로 신축 아파트 공급이 없었다. 중랑구(0.1%), 강동구(0.3%), 도봉구(0.3%), 영등포구(0.3%), 양천구(0.5%) 등도 해당 자치구 내 아파트 총량의 1%에도 못 미치는 수준만 공급된 것으로 집계됐다. 이러다 보니 민간택지 분양가상한제의 시장 안정 효과는 기대하기 어렵다는 분석이다. 정부는 분양가상한제를 통해 신축 아파트 가격을 낮추면 인근 지역 가격에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 하지만 현재 공급되는 물량으로는 정책이 제대로 작동하기 어렵다는 게 연구원의 분석이다. 허윤경 연구위원은 “100개의 상품이 있는 시장에서 1~2개의 낮은 가격의 상품이 공급되면 기존 상품 가격을 떨어뜨리기보다는 저가 상품의 가격이 오르게 될 가능성이 높다”며 “서울 아파트 재고물량 대비 준공 물량은 1~2%에 불과해 정책 효과를 보기 어렵다”고 설명했다. 오히려 가격 규제로 인해 임대차 시장 불안 등 부작용만 높일 수 있다는 평가다. 허 위원은 “서울 민간택지 대다수는 재개발·재건축 사업장인데 분양가 상한제로 인해 조합원 간 의견 수렴이 어려워 사업이 표류할 가능성이 높다”고 말했다. ◇ 서울 새 아파트, 노후 가격 추월 = 사실 이 같은 부작용은 이미 현장에서 나타나고 있다. 로또 청약 열기와 높아지는 새 아파트 희소성이 하나의 예이다. 직방 조사에 따르면 올해 서울의 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 올해 서울에서 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트의 매매 거래가격은 0.92배로 집계됐다. 마용성(마포구, 용산구, 성동구)은 0.89배로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래가 이루어졌다. 아울러 초과 수요 양산도 우려된다. 청약통장 보유자 수가 매년 150만 명씩 증가하고 있는 상황에서 시세보다 저렴한 신축 아파트가 나오는 만큼 초과 수요가 발생할 가능성이 높다는 지적이다. 허 위원은 “분양가 상한제는 시장 참여자의 희생을 대가로 ‘로또 청약’ 당첨자에게 이익을 보장하는 결과로 이어진다”며 “정부가 보완책으로 전매제한 조치 등을 내놓았지만 경제적으로는 사회적 손실이 크다고 봐야 한다”고 덧붙였다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
규제에도…서울·수도권 아파트값 6년연속 오를듯
부동산 분양 2019.12.08 17:39:18올해 서울과 수도권 아파트값이 각종 규제에도 거침없는 상승세를 보이며 연간 단위 기준으로 최장기 상승 기록을 경신할 것으로 보인다. 8일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 올해 들어 지난달까지 서울의 아파트값은 작년 말 대비 1.82% 상승했다. 지난해까지 전년 말 대비 서울의 아파트값은 2014년 1.09%, 2015년 5.56%, 2016년 4.22%, 2017년 5.28%, 2018년 13.56% 등 5년 연속으로 상승했다. KB국민은행에 따르면 관련 통계가 작성되기 시작한 1986년 이래 서울에서 2000년부터 2004년까지 5년간 집값이 연속으로 상승한 적은 있었지만, 6년 연속으로 상승한 적은 여태껏 없었다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “최근 서울 아파트값의 상승세를 고려하면 6년 상승이라는 신기록을 세울 것 같다”고 말했다. 이런 가운데 올해 들어 지난달까지 수도권의 아파트값은 작년 말 대비 0.31% 상승한 것으로 조사됐다. 수도권의 아파트값 역시 지난 7월부터 11월까지 5개월째 전달 대비 상승 폭을 키우고 있어 올해 상승 마감이 예상된다. 수도권의 아파트값은 2014년 1.81%, 2015년 5.61%, 2016년 2.89%, 2017년 2.77%, 2018년 6.76% 등 5년 연속으로 상승했다. 수도권 아파트값이 올해 상승으로 마감하면 1999년에 관련 통계가 작성된 이래 처음으로 6년 연속 가격이 오르는 것이다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
상한제 한달, 매매·전세가 오르고 청약 과열…역기능 전방위 확산
부동산 정책·제도 2019.12.05 17:36:14국토교통부가 지난달 6일 민간택지 분양가상한제 지역으로 서울 27개 동을 지정한 지 한 달이 흐른 가운데 역기능만 전방위로 확산되고 있다. 올 들어 상한제 지역 지정 전 10개월간 서울 아파트 매매가와 전세가는 하락세에서 벗어나지 못했다. 하지만 지역 지정 한 달 만에 서울 25개 구의 아파트값과 전세 가격이 동반 상승했다. 청약시장 경쟁률도 상한제 지역 지정 전보다 2.6배 급등한 것으로 나타났다. 5일 본지가 한국감정원 자료를 분석한 결과 올 들어 상한제 지정 전 10개월 동안 서울 아파트 매매가는 0.93% 하락했다. 서울 전 지역의 매매가는 같은 기간 마이너스 변동률을 기록했다. 그런데 상한제 지역 지정 이후 한 달간 서울 아파트 매매가는 0.30% 올랐다. 서울 25개 구 모두가 상승 전환했다. 전세 가격도 올랐다. 서울 아파트 전세가는 상한제 전 10개월 동안 -1.37%의 변동률로 안정세를 보였다. 하지만 상한제 지역 지정 이후 한 달 만에 전세가는 0.27% 상승했다. 청약시장도 경쟁이 더욱 치열해지고 있다. 부동산114에 따르면 분양가상한제 지역 지정 이후 서울에서 분양이 이뤄진 7개 단지(100가구 이상 단지)의 경우 총 757가구 모집에 5만5,313명이 몰려 평균 청약 경쟁률이 73.1대1을 기록했다. 이는 올해 1~10월 서울에서 분양한 29개 단지의 청약 경쟁률이 28.1대1을 기록한 것에 비해 2.6배 급등한 것이다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 0.11%에서 이번주 0.13%로 확대됐다. 23주째 상승세다. 한 전문가는 “상한제 시행이 공급절벽 우려 등 부작용만 키울 수 있다고 수차례 이야기했지만 정부는 오히려 가격 안정에 도움을 줄 수 있다고 밀어붙였다”며 “입시제도 개편과 개발 호재 등이 맞물리면서 시장에서는 서울, 서울에서도 강남에 대한 선호가 더 강해지고 있다”고 말했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “수요에 비해 매물이 절대적으로 부족하다 보니 거래가 뜸해도 한 건씩 최고가로 거래되는 방식으로 시세가 떨어지지 않고 있다”고 현 분위기를 전했다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
상한제·학군 '파동'…요동치는 목동
부동산 주택 2019.12.05 16:47:21“이전 매매 최고가가 이제 급매 가격수준입니다. 전세는 매물이 거의 없어서 5순위까지 대기 중입니다. 내년 5월 계약 종료 예정인 전셋집도 벌써 경쟁이 붙었습니다.” (신정동 M 공인 대표) 민간택지 분양가상한제와 입시제도 개편 등이 맞물리면서 양천구 목동 아파트 시장이 더 달아오르고 있다. 목동 일대 인기에 힘입어 상한제 지역지정 이후 한 달여 동안 양천구 아파트 전세가는 서울에서 가장 많이 올랐으며, 매매가도 강남 대치동 못지 않은 상승률을 기록했다. 상승세는 계속되고 있다. 이번 주 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에서 양천구의 아파트 매매가와 전세가는 최고 상승률을 기록했다. 5일 한국감정원에 따르면 국토부가 서울 강남 4구와 마·용·성 일부 지역을 분양가 상한제 적용 지역으로 발표한 이후 양천구 아파트 매매가는 한 달여 간 0.54% 상승했다. 서울 전체(0.40%)를 웃돌고 송파구(0.61%), 서초구(0.60%), 강남구(0.54%), 동작구(0.55%)의 뒤이은 오름세다. 전셋값은 더 올랐다. 이 기간 0.85% 상승하며 강남구(0.78%)를 넘어 서울 최고치를 기록했다. 신축이 귀한 목동 일대에서 아파트값 상승세가 눈에 띄는 단지는 입주 3년 차인 신정동의 목동힐스테이트다. 올 초 11억원대 초중반에서 시작한 전용 84㎡의 매매가가 7월 말 12억원을 넘더니 가장 최근에는 실거래가가 14억원까지 껑충 뛰었다. 11월 중에는 14억원 중반 거래 소식과 함께 현재 호가는 15억원 이상으로 올라가 있다. 신정동 G 공인 대표는 “수 천 만원 씩 매매 호가가 뛰고 있고, 집주인들이 계약을 해지하는 사례도 늘고 있다”며 “11월 들어서는 실거래 신고를 최대한 늦추고 있다”고 분위기를 전했다. 이 단지의 전셋값 또한 학군 수요가 늘면서 전용 84㎡가 10월 7억 5,000만원 수준에서 계약된 후 현재는 매물이 거의 없는 상태다. 내년 초 입주할 수 있는 매물은 8억 5,000만원대로 급등했다. 목동 신시가가 노후 아파트 시장도 비슷하다. 우선 전세가는 연일 상승세다. 목동 7단지 전용 66.6㎡는 11월 들어 5억 4,000만원까지 계약됐다. 지난해 이맘때 최고 5억원 전세가를 넘어섰다. 목동 10단지도 전용 70.2㎡가 12월 4일 5억원에 올해 최고가로 전세 계약됐다. 아파트 매매가도 단지별로 신고가 행진이 이어지고 있다. 목동 5단지 전용 95㎡는 9월 16억원 중반대에서 11월 23일 17억 5,000만원으로 실거래가가 1억원 올랐다. 목동 8단지 전용 54㎡는 11월 5일 9억 7,000만원, 목동1단지는 11월 1일 전용 98㎡가 16억 5,000만원에 각각 최고가를 썼다. 인근 M 공인 대표는 “안전진단을 신청한 단지가 늘 때마다 매도인의 매매 호가도 같이 오르고 있다”고 말했다. 한편 목동을 주축으로 한 양천구 아파트 시장은 상승세가 가팔라지고 있다. 이번 주 한국감정원 조사에 따르면 양천구 아파트 매매가는 0.31%, 전세가는 0.27% 올랐다. 매매·전세가 상승률 모두 이번 주 서울에서 1위를 기록했다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
상한제+입시제도 개편, 서울 집값 23주 오르고 상승폭 확대
부동산 정책·제도 2019.12.05 14:15:40분양가 상한제 적용 지역을 발표한 지 한 달이 지난 현재 서울 집값 상승세는 꺾이지 않고 있다. 더불어 전국 아파트값 상승폭도 확대되면서 9·13 대책 직전 수준을 넘어 4년 만에 최대 상승률을 기록했다. 5일 한국감정원의 12월 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트값은 전주 0.09%에서 0.10%로 상승폭을 키웠다. 무려 2015년 11월 9일(0.11%) 이후 한 주간 가장 많이 올랐다. 서울 아파트값도 분양가 상한제 적용 후 한 달을 맞았지만 0.11%에서 0.13%로 확대됐다. 지난해 9·13대책 이후 최대 상승이다. 종부세 부담 증가로 고가주택 및 다주택 보유에 대한 심리적 부담이 커지며 관망세 다소 확대되는 양상이나 여전히 매물 품귀현상 지속되는 분위기다. 서울 자치구별로는 송파구가 0.17%로 상승폭이 다소 줄었지만 서초구 0.16%에서 0.20%, 강남구 0.19%에서 0.27%, 강동구 0.17%에서 0.20% 등 상승폭을 키웠다. 마포구(0.10%), 용산구(0.08%), 성동구(0.09%) 모두 오름세가 확산됐고 특히 양천구는 지난주 0.18%에서 이주 0.31%로 급등했다. 인천은 0.09%로 상승폭이 축소됐으나 경기는 0.15%에서 0.17%로 확대됐다. 과천은 여전히 0.88%의 높은 상승률을 보였다. 지방 아파트값은 0.05%를 유지했으며 단기 급등했던 부산(0.11%)과 울산(0.17%) 모두 지난주보다 상승률이 낮아졌다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
“분양가상한제 위헌 소지” … 업계 첫 공식 문제제기
부동산 정책·제도 2019.12.03 17:11:37민간택지 분양가상한제에 대한 위헌 논란이 지속되는 가운데 건설업계가 ‘위헌’ 가능성과 관련해 공식적인 첫 문제 제기에 나섰다. 정부는 상한제가 공공의 이익을 위한 조치로 위헌적 요소는 없다며 집값 불안 시 추가 지역지정을 예고한 상태다. 이에 따라 상한제에 대한 법적 공방이 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 한국건설산업연구원과 법무법인 화우는 3일 서울 강남구 화우연수원에서 ‘부동산 규제정책 동향과 법적 이슈’ 세미나를 공동 개최했다. 건산연은 건설회사들의 모임인 대한건설협회 산하 연구기관이다. 건설사와 법조계가 공동으로 세미나를 열어 위헌 가능성 등 법적 문제를 제기한 것은 이번이 처음이다. 세미나에서 화우는 분양가상한제에 위헌 소지가 있다고 밝혔다. 우선 관리처분계획인가 단지 소급적용은 ‘부진정 소급입법’ 과정에서 위헌 소지를 가졌다고 지적했다. 진행 과정의 사실·법률관계에 대한 부진정 소급은 원칙적으로 허용되기는 하지만 이로 인한 ‘개인권(재산권·평등권 등) 침해’와 공익이 이익균형을 이뤄야 한다. 소급적용으로 인한 부동산 가격 안정 효과가 개인권보다 커야 한다는 뜻이다. 하지만 상한제 확대 적용으로 ‘부동산 가격 안정(공익)’ 달성 여부는 불확실한 반면 조합에 대한 재산상 피해는 지나치게 커진다는 지적이다. 기형규 화우 변호사는 “조합·조합원의 신뢰이익을 침해하는 부진정 소급입법으로 위헌 소지가 크다”고 했다. 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화하는 과정에서 정부가 위임받은 범위를 넘어 시행령을 개정했다는 지적도 있다. 주택법은 ‘주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역’에 한해 정부가 적용지역을 지정할 수 있도록 했다. 세미나에서는 정부가 이 기준에 맞지 않는 ‘투기과열지구’를 대입한 것은 법률의 위임범위를 넘어선 일탈이라는 분석이 나왔다. /진동영기자 jin@@sedaily.com <건설업계 “정부, 집값 못잡자 法 위반 무리한 상한제 카드”> 건설업계가 정부의 민간택지 분양가상한제 등 부동산 규제정책에 대해 ‘위헌 가능성’까지 제기하면서 대응에 나선 것은 연이은 고강도 규제책에 따른 주택공급 위축, 청약경쟁 과열 등 부작용이 심각한 수준까지 다다르고 있다는 판단 때문이다. 즉 정부가 잇따른 규제로도 ‘부동산 가격 안정’을 이루지 못하자 법률 위반 소지를 감안하면서까지 무리한 규제 확대에 나서고 있다고 보고 있다. 물론 상한제 확대 등 정부의 규제정책이 법을 위반하지 않았다는 주장도 있다. 집값 안정이라는 공익적 측면에서 취한 조치라는 것이다. 국토교통부 관계자는 “상한제 등은 공익을 위한 부동산 정책으로 절차적 문제가 없고 이에 따른 피해도 크지 않다”고 주장했다. ◇소급적용, 공익 달성 VS 위헌 소지=3일 한국건설산업연구원과 법무법인 화우가 공동 개최한 세미나에서 두 기관은 민간택지 분양가상한제에 대한 현행법 위반 가능성과 실효성 문제를 집중적으로 제기했다. 화우가 우선 지적한 문제는 분양가상한제 적용 대상에 관리처분계획 인가를 신청한 단지까지 포함해 소급 적용하도록 한 부분이다. 이 부분에 대해 기형규 화우 변호사는 “위헌의 소지가 크다”며 강하게 비판했다. 소급 적용은 법령 개정 전 시작됐지만 현재도 진행 과정에 있는 사실·법률관계에 대한 개정안(주택법 시행령) 추진이어서 ‘부진정 소급입법’에 해당한다. 입법이 가능한 사례지만 이 경우에도 입법으로 인한 ‘공익적 목적’이 개인의 신뢰이익을 지나치게 침해해서는 안 된다는 전제가 붙는다는 설명이다. 기 변호사는 “정비사업 조합은 관리처분계획 당시를 기준으로 일반분양가를 계산해 조합원 분담금을 산출하고 사업 수익을 예상해 사업을 진행한다”며 “주택법 시행령 개정으로 조합·조합원의 경제적 이익에 직접적 영향을 끼치게 된다”고 강조했다. 공익적 목적보다 개인의 재산권을 더 침해하기 때문에 법 위반 소지가 다분하다는 설명이다. 물론 이에 대해 반론도 있다. 국토부의 다른 관계자는 “법률적 유권해석을 통해 ‘부진정 소급’에 해당한다는 판단을 받았다. 헌법상 허용되는 상황이라는 뜻”이라며 “과도한 분양가로 주변 집값이 올라가고 이렇게 올라간 집값이 또 분양가와 집값을 끌어올리는 등 ‘악순환’이 이어지고 있어 고리를 끊는 것이 중요하다”고 반박했다. 개인의 이익을 제한한다는 비판과 관련해서도 “가격 결정의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것은 사실이지만 일정 수준의 이윤은 보장하고 있어 개인권 침해를 최소화하고 있다. 원가 절감을 통한 이익 창출 가능성도 열어놓고 있다”고 설명했다. ◇투기과열지구 상한제 지역 지정도 문제=세미나에서는 분양가상한제 적용 지역 지정요건을 완화하는 과정에서 법에서 정한 위임된 권한을 넘어섰다는 지적도 나왔다. 주택법 제58조는 분양가상한제 적용 지역 지정·해제와 관련해 ‘주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역’에 한해 주거정책심의위를 거쳐 국토부가 적용 지역을 지정할 수 있도록 하고 있다. 국토부는 이를 근거로 시행령을 개정해 ‘투기과열지구’를 상한제 대상 지역의 기준으로 바꿨다. 하지만 투기과열지구는 청약경쟁률이 높거나 분양 감소, 사업 승인 실적 저조로 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 등이 기준이어서 ‘물가상승률이 현저히 높은 지역’에 대한 기준으로 보기 어렵다는 비판이 나온다. 기 변호사는 “적용 지역 지정을 용이하게 하기 위해 법률의 위임범위를 일탈해 시행령을 개정한 것으로 무효”라고 주장했다. 반면 정부의 한 관계자는 “관계법령을 근거로 명확한 기준에 따라 지정했다”며 문제가 없다고 반론했다. 다만 상한제 회피 방식으로 거론되는 ‘통매각’에 대해서는 인가가 아닌 신고로 충분하지만 상한제 적용 지역 지정 전까지만 가능하다고 해석했다. 이날 세미나에서는 재건축 초과이익환수제에 대한 법률적 위반 소지도 나왔다. 재초환의 가장 큰 문제는 법인세·재산세·종합부동산세·양도부과세와 성격이 겹치는 ‘중복 과세’이면서도 납부 후 아파트 값이 떨어져 손해를 보게 돼도 구제책이 없다는 점이다. 집을 팔지 않으면 주변 집값이 올랐어도 실현된 이득이 없는데 ‘미실현 이익’을 어떻게 계측할지 불명확하다는 지적이다. 한편 이날 세미나에서 건산연은 분양가상한제가 집값을 잡는 데 실패하고 청약과열 경쟁 등 부작용을 촉발하고 있다고 진단했다. 허윤경 건산연 주택도시연구실장은 “공급 감소가 불가피하고 현재 주택시장 규모를 고려할 때 분양가 규제의 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다”며 “분양시장 초과수요 촉발 등 부작용이 우려된다”고 밝혔다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
건설업계 "정부, 집값 못잡자 法 위반 무리한 상한제 카드"
부동산 정책·제도 2019.12.03 17:03:27건설업계가 정부의 민간택지 분양가상한제 등 부동산 규제정책에 대해 ‘위헌 가능성’까지 제기하면서 대응에 나선 것은 연이은 고강도 규제책에 따른 주택공급 위축, 청약경쟁 과열 등 부작용이 심각한 수준까지 다다르고 있다는 판단 때문이다. 즉 정부가 잇따른 규제로도 ‘부동산 가격 안정’을 이루지 못하자 법률 위반 소지를 감안 하면서까지 무리한 규제 확대에 나서고 있다고 보고 있다. 물론 상한제 확대 등 정부의 규제정책이 법을 위반하지 않았다는 주장도 있다. 집값 안정이라는 공익적 측면에서 취한 조치라는 것이다. 국토교통부 관계자는 “상한제 등은 공익을 위한 부동산 정책으로 절차적 문제가 없고 이에 따른 피해도 크지 않다”고 주장했다. ◇소급적용, 공익 달성 VS 위헌 소지=3일 한국건설산업연구원과 법무법인 화우가 공동 개최한 세미나에서 두 기관은 민간택지 분양가상한제에 대한 현행법 위반 가능성과 실효성 문제를 집중적으로 제기했다. 화우가 우선 지적한 문제는 분양가상한제 적용 대상에 관리처분계획 인가를 신청한 단지까지 포함해 소급 적용하도록 한 부분이다. 이 부분에 대해 기형규 화우 변호사는 “위헌의 소지가 크다”며 강하게 비판했다. 소급 적용은 법령 개정 전 시작됐지만 현재도 진행 과정에 있는 사실·법률관계에 대한 개정안(주택법 시행령) 추진이어서 ‘부진정 소급입법’에 해당한다. 입법이 가능한 사례지만 이 경우에도 입법으로 인한 ‘공익적 목적’이 개인의 신뢰이익을 지나치게 침해해서는 안 된다는 전제가 붙는다는 설명이다. 기 변호사는 “정비사업 조합은 관리처분계획 당시를 기준으로 일반분양가를 계산해 조합원 분담금을 산출하고 사업 수익을 예상해 사업을 진행한다”며 “주택법 시행령 개정으로 조합·조합원의 경제적 이익에 직접적 영향을 끼치게 된다”고 강조했다. 공익적 목적보다 개인의 재산권을 더 침해하기 때문에 법 위반 소지가 다분하다는 설명이다. 물론 이에 대해 반론도 있다. 국토부의 다른 관계자는 “법률적 유권해석을 통해 ‘부진정 소급’에 해당한다는 판단을 받았다. 헌법상 허용되는 상황이라는 뜻”이라며 “과도한 분양가로 주변 집값이 올라가고 이렇게 올라간 집값이 또 분양가와 집값을 끌어올리는 등 ‘악순환’이 이어지고 있어 고리를 끊는 것이 중요하다”고 반박했다. 개인의 이익을 제한한다는 비판과 관련해서도 “가격 결정의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것은 사실이지만 일정 수준의 이윤은 보장하고 있어 개인권 침해를 최소화하고 있다. 원가 절감을 통한 이익 창출 가능성도 열어놓고 있다”고 설명했다. ◇투기과열지구 상한제 지역 지정도 문제=세미나에서는 분양가상한제 적용 지역 지정요건을 완화하는 과정에서 법에서 정한 위임된 권한을 넘어섰다는 지적도 나왔다. 주택법 제58조는 분양가상한제 적용 지역 지정·해제와 관련해 ‘주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역’에 한해 주거정책심의위를 거쳐 국토부가 적용 지역을 지정할 수 있도록 하고 있다. 국토부는 이를 근거로 시행령을 개정해 ‘투기과열지구’를 상한제 대상 지역의 기준으로 바꿨다. 하지만 투기과열지구는 청약경쟁률이 높거나 분양 감소, 사업 승인 실적 저조로 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 등이 기준이어서 ‘물가상승률이 현저히 높은 지역’에 대한 기준으로 보기 어렵다는 비판이 나온다. 기 변호사는 “적용 지역 지정을 용이하게 하기 위해 법률의 위임범위를 일탈해 시행령을 개정한 것으로 무효”라고 주장했다. 반면 정부의 한 관계자는 “관계 법령을 근거로 명확한 기준에 따라 지정했다”며 문제가 없다고 반론했다. 다만 상한제 회피 방식으로 거론되는 ‘통매각’에 대해서는 인가가 아닌 신고로 충분하지만 상한제 적용 지역 지정 전까지만 가능하다고 해석했다. 이날 세미나에서는 재건축 초과이익환수제에 대한 법률적 위반 소지도 나왔다. 재초환의 가장 큰 문제는 법인세·재산세·종합부동산세·양도부과세와 성격이 겹치는 ‘중복 과세’이면서도 납부 후 아파트 값이 떨어져 손해를 보게 돼도 구제책이 없다는 점이다. 집을 팔지 않으면 주변 집값이 올랐어도 실현된 이득이 없는데 ‘미실현 이익’을 어떻게 계측할지 불명확하다는 지적이다. 한편 이날 세미나에서 건산연은 분양가상한제가 집값을 잡는 데 실패하고 청약과열 경쟁 등 부작용을 촉발하고 있다고 진단했다. 허윤경 건산연 주택도시연구실장은 “공급 감소가 불가피하고 현재 주택시장 규모를 고려할 때 분양가 규제의 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다”며 “분양시장 초과수요 촉발 등 부작용이 우려된다”고 밝혔다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
[단독] 잠실 84㎡ 첫 20억 실거래 탄생
부동산 주택 2019.12.03 15:34:50서울 송파구에서 전용 84㎡ 기준 20억원 실거래가 탄생했다. 민간택지 분양가상한제에 따른 공급 절벽 우려에 잠실 마이스 개발, 삼성동 현대자동차글로벌지브니스센터(GBC) 등 조 단위 프로젝트들이 집중된 데 따른 것이다. 3일 국토교통부 실거래가에 따르면 지난 10월 5일 서울 송파구 잠실동의 리센츠 아파트 전용 84.99㎡가 20억1,000만원에 매매 거래됐다. 리센츠 아파트는 물론 송파구 내에서 84㎡가 20억원 대에 거래된 것은 이번이 처음이다. 리센츠 아파트는 지난 9월 25일 19억7,500만원 등 최근 2~3달 사이에 20억원에 가까운 금액의 매매거래가 나타나다가 결국 10월 20억원을 넘어섰다. 현재 실거래가에 올라있는 18억원대 매물은 지금은 찾기 어렵다는 게 현지 부동산 사무실의 전언이다. 잠실동의 한 공인중개사 사무소는 “리센츠에서 현재 나와있는 84㎡ 매물 중 18억원 대 매물을 찾을 수는 없다”며 “이미 두달 새 호가가 2억원 가량 올랐고 이는 바로 옆에 있는 단지인 잠실 엘스 역시 마찬가지”라고 말했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
상한제에 웃는 오피스텔...공급과잉은 우려
부동산 정책·제도 2019.12.01 17:32:39서울 오피스텔 매매가격이 분양가 상한제가 가시화된 8월 이후 상승 행진을 이어가고 있다. 공급과잉 우려는 여전하지만, 민간택지 분양가상한제 시행으로 반사이익이 커지고 있는 것이다. 전문가들은 장기적으로 아파트 공급이 줄고 오피스텔 신축이 늘어날 가능성이 높은 만큼 오피스텔 강세가 장기간 지속하긴 어려울 것으로 내다보고 있다. ◇ 상한제로 인기 끄는 오피스텔 = 한국감정원에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 매매가는 0.07% 올라 지난달(0.06%)보다 오름폭을 키웠다. 지난 8월 상승 전환한 뒤 3개월째 오름세다. 전국 오피스텔 매매가격은 지난달 0.02% 하락했지만, 상한제 영향권에 들어선 서울 오피스텔만 ‘나 홀로 상승’ 행진이 나타나고 있는 것이다. 거래량도 늘었다. 국토부 실거래가에 따르면 지난달 29일 기준, 지난 10월 서울의 오피스텔 매매거래 건수는 (1,373건)에 달했다. 올해 들어 가장 많은 수치다. 아직 실거래 신고 기간이 남은 점을 고려하면 이보다 더 많은 양이 거래됐을 것으로 추정된다. 오피스텔의 전셋값 또한 0.11% 상승했다. 수익형 부동산인 오피스텔의 경우 대부분 월세 계약으로 진행돼 전세물건이 극히 드물다. 한국감정원 관계자는 “역세권 신축 오피스텔을 중심으로 젊은 층의 선호가 높다”며 “최근 청약 당첨 가점과 아파트 가격이 크게 오르면서 아파트 대체수요로 오피스텔이 주목받고 있다”고 설명했다. ◇ 공급과잉 여전...장기간 상승 어려울 듯 = 서울 오피스텔이 강세를 보이고 있지만, 앞으로도 강세를 계속 유지하긴 어려울 전망이다. 디벨로퍼들이 분양가 상한제로 인해 주상복합 개발 대신 오피스텔로 선회하는 등 공급이 기존보다 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 디벨로퍼 업계 고위 관계자는 “사업이 거의 다 진척돼 분양해야 하는 물량을 제외하면 내년부터는 아파트 공급은 올 스톱”이라며 “부지를 놀리기가 부담스러운 경우 아파트 대신 규제가 덜한 오피스텔을 짓는 방안을 검토하고 있다”고 언급했다. 실제 통계 수치를 살펴봐도 민간택지 분양가 상한제를 시행했던 지난 2007년부터 2014년 사이에는 오피스텔 공급물량이 급증했다. 지난 2007년 서울 오피스텔 분양은 776실에 불과했지만, 이듬해 두 배가 넘는 1,821실로 늘었다. 2010년에는 6,417실로 증가하더니 2014년에는 1만 9,485실까지 늘어났다. 이렇듯 증가세를 보이던 오피스텔 공급량은 민간택지 분양가 상한제가 해제된 직후인 2015년부터 올해까지 해마다 줄었다. 민간택지 분양가 상한제로 인해 공급량이 영향을 많이 받았던 것이다. 부동산업계 한 관계자는 “올해 상반기 분양한 오피스텔 42곳 중 32곳이 청약 미달을 기록했다”며 “상한제가 본격 시행되면 오피스텔 공급 과잉 우려는 커질 수 있다”고 설명했다. /권혁준·박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
상한제 여파…지난달 수도권 미분양 17% 급감
부동산 정책·제도 2019.11.28 17:18:22지난달 수도권 미분양 주택이 17% 넘게 급감했다. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 공급 물량이 줄어들 것이라는 우려에 따른 결과로 풀이된다. 28일 국토교통부에 따르면 지난달 기준 전국 미분양 주택은 9월보다 6.6% 줄어든 5만 6,098가구로 집계됐다. 미분양 주택은 수도권에서 감소 추이가 뚜렷했다. 지난달 수도권 미분양 물량은 8,003가구로 9월보다 17.2% 감소했다. 서울은 7.7%, 인천은 20.1%, 경기는 17.1% 각각 줄었다. 지방의 미분양 물량 감소율은 이보다 낮은 4.6%를 나타냈다. 악성 미분양으로 평가받는 준공 후 미분양 물량도 전국적으로 줄었다. 지난달 준공 후 미분양 물량은 9월보다 0.4% 감소한 1만 9,439가구로 나타났다. 규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양 물량은 9월보다 6% 줄었고, 85㎡ 이하는 6.7% 감소했다. 이 같은 미분양 물량 감소는 민간택지 분양가 상한제 시행 여파로 풀이된다. 정부는 지난 10월 민간택지 분양가 상한제를 공포·시행했고, 이달 초 서울 강남 등을 중심으로 적용 지역을 발표한 바 있다. 분양가 상한제 적용지역에 포함되면 분양가는 정부가 정한 택지비·표준건축비와 가산비를 합산한 수준에서 결정돼 현재보다 5~10% 이상 감소할 것으로 평가된다. 이 때문에 서울 등 주요 지역에서 정비사업이 위축되고 공급 물량이 줄어들 것이라는 우려가 제기되고 있다. 다만, 정부는 지난달 미분양 물량 감소와 관련 수도권 광역교통대책 발표 등 교통 개선 기대감에 따른 영향으로 내다봤다. 한편 지난달 주택 인허가물량이 지난해 같은 기간보다 10% 이상 증가했다. 착공과 분양 실적도 늘었지만, 준공 물량은 감소한 것으로 나타났다. 지난달 전국 주택 인허가실적은 3만 9,757가구로 지난해 10월보다 10.8% 늘었다. 수도권은 전년보다 7% 늘었고 지방은 30.5% 증가했다. 지난달 전국 착공 실적은 4만 1,791가구로 전년 같은 기간보다 38.7% 증가했고, 주택 분양물량은 3만 5,781가구로 지난해 같은 기간보다 58.3% 증가했다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
'분양가 상한제 여파'... 10월 수도권 미분양 17% 급감
부동산 정책·제도 2019.11.28 11:00:00지난달 수도권 미분양 주택이 17% 넘게 급감했다. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 공급 물량이 줄어들 것이라는 우려에 따른 결과로 풀이된다. 28일 국토교통부에 따르면 지난달 기준 전국 미분양 주택은 9월보다 6.6% 줄어든 5만 6,098가구로 집계됐다. 미분양 주택은 수도권에서 감소 추이가 뚜렷했다. 지난달 수도권 미분양 물량은 8,003가구로 9월보다 17.2% 감소했다. 서울은 7.7%, 인천은 20.1%, 경기는 17.1% 각각 줄었다. 지방의 미분양 물량 감소율은 이보다 낮은 4.6%를 나타냈다. 악성 미분양으로 평가받는 준공 후 미분양 물량도 전국적으로 줄었다. 지난달 준공 후 미분양 물량은 9월보다 0.4% 감소한 1만 9,439가구로 나타났다. 규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양 물량은 9월보다 6% 줄었고, 85㎡ 이하는 6.7% 감소했다. 이 같은 미분양 물량 감소는 민간택지 분양가 상한제 시행 여파로 풀이된다. 정부는 지난 10월 민간택지 분양가 상한제를 공포·시행했고, 이달 초 서울 강남 등을 중심으로 적용 지역을 발표한 바 있다. 분양가 상한제 적용지역에 포함되면 분양가는 정부가 정한 택지비·표준건축비와 가산비를 합산한 수준에서 결정돼 현재보다 5~10% 이상 감소할 것으로 평가된다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
[로터리]꼬인 매듭, 분양가 상한제부터 풀자
정치 국회·정당·정책 2019.11.26 17:19:28대한민국의 오늘을 살아가는 우리는 하루하루가 불안하다. 중소기업 운영자들은 납품대금 결제일과 급여일이 다가오면 한숨이 절로 나온다. 주변 상가는 공실로 넘쳐난다. 주식투자자들은 주식 창을 열기조차 두렵다. 경제선행지수라고 볼 수 있는 설비투자는 꽁꽁 얼어붙었다. 이러다 보니 일자리는 최악의 상황이 계속되고 있다. 해외기관과 정부기관은 우리나라의 성장률을 지속적으로 낮춰 2%로 예상하고 있다. 심지어 글로벌 투자은행(IB) 10곳 중 9곳은 올해 한국의 성장률이 1%대에 그칠 것으로 전망했다. 한국 경제가 앞으로 더 어려워질 것임을 각종 지표가 말해주고 있다. 꼬인 매듭 같다. 경기를 부양하려면 첫 매듭을 잘 풀어야 한다. 하지만 최근 정부의 행보를 보면 매듭을 더욱 꼬이게 하는 것 같아 걱정이다. 보통 정부는 경기침체 시 경기를 견인하는 데 효과가 큰 산업부터 접근한다. 특히 건설업은 다른 산업에 비해 경제활력과 부가가치를 유발하며 고용창출을 높이는 등 생산유발계수가 매우 뛰어난 산업이다. 최근 정부는 27개 지역에 대한 분양가상한제 카드를 꺼내 들었다. 재건축·재개발을 진행하려는 조합원들은 2억~3억원까지 올라간 분담금에 사업을 포기하고 이 영향으로 많은 재건축 단지들이 사업을 중단하고 있다. 주택 공급부족을 예상한 시장은 역시나 정부의 정책 의지보다 빨랐다. 서울 집값은 고공행진을 이어가고 주택청약시장은 과열 양상을 보인다. 풍선효과까지 더해져 27개 지역 외까지 집값이 들썩인다. 문재인 대통령은 지난주 국민과의 대화를 통해 경제성장률에 어려움을 겪더라도 부동산을 경기부양 수단으로 사용하지 않겠다고 선언했다. 분양가상한제를 더 확대하고 건설업을 더 죽이겠다는 소리로 들린다. 서울만 해도 재건축을 추진하고 있는 단지가 300여개에 이른다. 단순환산만 해도 250조~300조원에 이르는 민간 건설투자가 없어지는 셈이다. 경제를 살리겠다는 정부가 경기 견인 효과가 가장 큰 건설업을 죽이는 것을 보면 소득주도성장 정책의 고집과 매우 닮았다. 공급이 줄면 가격이 뛴다는 것은 누구나 알 수 있는 시장원리이다. 분양가상한제를 부활하고 확대한 노무현 정부에서 우리는 사상 초유의 집값 상승을 경험했다. 문재인 정부도 같은 실수를 반복하고 있다. 분양가상한제는 공급을 위축시키기 때문에 집값을 끌어올릴 수밖에 없을 것이다. 집값을 안정시키려면 분양가상한제가 아니라 다주택자들이 주택을 처분할 수 있도록 부동산 세제 등 잘못된 구조부터 바로잡는 것이 우선이다. 다주택자가 주택을 안 팔거나 또는 못 팔아서 공급이 줄어드는 현재의 구조를 개선해야 집값 심리 상승작용을 멈출 수 있다. 지금 정부가 해야 할 일은 분양가상한제의 잘못된 확신에서 벗어나 주택공급의 길을 터주고 건설산업을 부양해 경기침체의 꼬인 매듭을 푸는 것이다. -
상한제 앞두고...주택거래도 30% 급증
부동산 주택 2019.11.24 17:11:14민간택지 분양가상한제 시행과 조정대상지역 해제를 앞두고 지난 10월 전국의 아파트 등 주택 매매 거래가 전달과 비교해 30% 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 매매 거래뿐 아니라 전월세 역시 14%가량 늘었다. 상한제 지역지정 등을 앞두고 공급 절벽 우려와 로또 청약 대기수요가 몰리면서 매매는 물론 전월세 시장도 달아오른 것이다. 24일 국토교통부에 따르면 10월 전국 주택 매매 거래량은 8만2,393건으로 전달(6만4,088건) 대비 28.6% 늘어난 것으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 달(9만2,566건)에 비해 11.0% 줄어든 것이지만 전달에 비해서는 크게 증가했다. 지역별로 서울의 거래량은 1만4,145건으로 전달(1만1,779건) 대비 20.1% 늘었고 수도권 거래량은 4만2,465건으로 전달(3만 3,335건)보다 27.4% 증가했다. 서울에서는 강남 4구를 비롯해 대부분의 지역에서 주택 거래가 늘어났다. 전달 대비 10월 거래 건수를 보면 강북은 18.9%, 강남은 21.3% 늘었다. 인천과 경기의 거래 건수도 큰 폭으로 증가했다. 인천은 25.2%, 경기는 33.2% 늘었다. 지방의 주택 거래량도 3만9,928건으로 전달(3만753건) 대비 29.8% 늘었다. 부산의 거래량은 4,900건으로 전달(3,887건)보다 26.1% 증가했다. 광주도 2,817건으로 전달(2,147건) 대비 31.2% 거래량이 늘었다. 눈길을 끄는 것은 강원도 주택 거래량의 증가다. 강원도는 그간 시장이 침체되면서 거래도 크게 줄었다. 10월 주택 거래 건수가 2,381건으로 9월(1,673건)에 비해 42.3% 늘었다. 지난해 동월과 비교했을 때 서울 거래량은 24.7%, 수도권은 22.5% 각각 줄었고 지방은 5.8% 증가한 것으로 파악됐다. 매매뿐 아니라 10월 전월세 거래량도 늘었다. 10월 확정일자 자료를 바탕으로 집계한 전국 전월세 거래량은 17만304건으로 전달의 14만8,301건보다 14.8% 늘어난 것으로 집계됐다. 지난해 같은 달(17만2,534건)에 비해서는 1.3% 줄어든 것이다. 한 전문가는 “상한제 시행을 앞두고 물량이 줄어들 것을 우려한 수요가 매매 시장에 많이 참여했다”며 “아울러 동시에 로또 분양을 노린 청약 대기수요가 전세로 눌러앉으면서 전세 시장도 불안한 모습을 보였다”고 말했다. 이런 가운데 저금리가 지속되고 전세 수요가 늘면서 월세 비중도 감소하고 있다. 전세 위주로 시장이 바뀌고 있다. 실제로 전월세 거래량 중 월세 비중은 37.9%로 전달(41.5%) 대비 3.6%포인트 감소했고 지난해 동월(38.5%)에 비해서는 0.6%포인트 내려갔다. 올 1~9월 누계 기준 월세 비중이 전국 40.2%, 서울 40.9% 등으로 지난해 말 대비 감소 추세를 보이고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
한국당, 분양가상한제 등 해제 시스템화 법안 발의
정치 국회·정당·정책 2019.11.24 13:57:09자유한국당이 부동산 청약 조정대상지역 및 분양가상한제 적용지역 해제를 시스템화하는 주택법 개정안을 24일 발의했다. 현재 국토교통부의 전적인 판단에 따라 이뤄지는 조정대상지역과 분양가상한제 적용지역의 해제를 시스템화 한다는 것이다. 이날 김현아(사진) 한국당 의원이 대표발의한 ‘주택법 일부개정법률안’에 따르면 자치단체장이 조정대상지역 및 분양가상한제 적용지역의 지정 해제를 요구한 경우 국토부는 40일 이내에 주거정책심의위원회를 개최해 해제 여부를 심의해야 한다. 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 지정을 해제해야 한다. 특히 분양가상한제 적용지역의 경우, 지정사유가 없어지면 지체없이 주거정책심의위를 개최해 해제 여부를 정해야 한다. 현재는 국토교통부 장관이 집값 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대1 이상인 지역 등에 대해 조정대상지역 및 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 및 비과세혜택 등이 제한된다. 분양가상한제 적용 지역으로 지정되면 주택법에서 정하는 기준에 따라 분양가가 제한된다. 지정 해제를 위한 주택심의위 개최는 국토부 장관의 결정에 따른다. 이에 김 의원은 “국민 재산권에 직결되는 조정대상지역 및 분양가상한제 적용지역의 경우 정부의 자의적 판단이 아니라 적법한 절차에 의해 지정·해제 여부가 결정돼야 한다”며 “적법한 기준과 절차에 따라 규제 지역의 지정 및 해제가 탄력적으로 이뤄져 부동산 시장 안정화에 기여할 것으로 기대한다”고 입법 취지를 설명했다./방진혁기자 bready@@sedaily.com -
"상한제 규제 전에 사자" 10월 주택거래 전월대비 29% 늘어
부동산 주택 2019.11.24 11:41:13정부의 민간택지 분양가 상한제 시행과 조정대상지역 해제를 앞두고 전국 주택 거래가 전월대비 30% 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 24일 국토교통부에 따르면 10월 전국 주택 매매 거래량은 8만2,393건으로 전달 6만4,088건 대비 28.6% 증가했다. 지난해 같은 달(9만2,566건)에 비해서는 11.0% 줄어든 것이다. 10월 주택 거래량은 10월에 신고된 건수다. 현행 법령상 주택 계약일로부터 60일 이내에 신고하게 돼 있다. 수도권에서는 분양가 상한제 등 정부의 규제가 예고됨에 따라 규제 시행 전 거래하려는 수요가 몰렸고, 지방에선 조정대상지역 해제 등 주택경기 부양에 대한 기대감으로 거래량이 증가한 것으로 보인다. 지역별로 서울의 거래량은 1만4,145건으로 전달 1만1,779건 대비 20.1% 늘었고, 수도권 거래량은 4만2,465건으로 전달(3만3,335건)보다 27.4% 증가했다. 지방은 3만9,928건으로 전달(3만753건) 대비 29.8% 늘었다. 부산의 거래량은 4,900건으로 전달(3,887건)보다 26.1% 증가했고, 광주는 2,817건으로 전달(2,147건) 대비 31.2% 거래량이 늘었다. 전년동기 대비로는 서울 24.7%, 수도권 22.5% 각각 줄었고 지방은 5.8% 증가했다. /이연선기자 bluedash@@sedaily.com
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