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기획부동산의 덫…직원·지인에게 91% 팔아치워
부동산 오피스·상가·토지 2021.01.24 17:48:33기획부동산 30여 곳이 사실상 개발이 불가능한 경기도 성남시 임야 지분 974억 원어치를 4,856명에게 쪼개 판 것으로 드러났다. 땅을 사들인 사람의 26%는 기획부동산 직원, 62%는 직원의 지인이었다. 기획부동산 직원의 가족·친척(2%)까지 합치면 총 91%에 달한다. 땅을 사들인 사람의 3분의 1가량은 연 소득 2,000만 원 이하의 저소득층이었다. 가계 순자산이 1억 원 미만인 사람도 절반에 달했다. 기획부동산이 소득과 자산이 넉넉하지 않은 직원과 직원 지인들에게 사실상 ‘다단계 취업 사기’ 방식으로 쓸모없는 땅을 대거 팔아치운 것이다. 서울경제가 24일 기획부동산이 판매한 토지 중 가장 규모가 큰 땅(138만㎡)인 경기도 성남시 수정구 금토동 산73번지 임야 지분 매수자를 대상으로 심층 설문과 인터뷰를 진행한 결과 이같이 조사됐다. 성남시청은 이 땅이 청계산 정상 부근에 뻗어 있고 환경 평가 등급 1등급에 해당해 개발 가능성이 전혀 없다는 입장이다. 기획부동산은 전국적으로 임야 지분을 연간 1조~2조 원대 판매하며 활개 치고 있다. 특히 경기도에서는 지난 3년간 2조 4,000억 원에 달하는 임야 지분을 팔아치운 것으로 드러나 피해 우려가 커지고 있다. 토지·건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵이 2018년 1월부터 지난해 10월까지 기획부동산의 경기도 임야 지분 매매를 분석한 결과 거래 건수는 10만 1,885건, 거래액은 2조 4,347억 원에 달했다. 이번 심층 조사를 자문한 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “기획부동산 피해가 사회적으로 매우 취약한 저소득층에 집중되고 있다는 사실이 나타났다”며 “투기 의도가 강하지 않은 저소득층의 삶을 파괴한다는 점에서 매우 악질적”이라고 말했다. 서울경제는 금토동 산73번지 매수자 심층 조사 결과와 함께 임야 지분 판매 기획부동산 실태와 대책을 3회에 걸쳐 시리즈로 보도한다. /조권형·박진용 기자 buzz@@sedaily.com -
"집값 정상 아냐"→"임대주택 난 싫어"…기안84, 또 文정부 부동산정책 비판?
사회 사회일반 2021.01.14 09:15:58만화가 겸 방송인으로 왕성한 활동을 펼치고 있는 기안84(본명 김희민·36)가 자신이 연재 중인 웹툰을 통해 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하는 듯한 내용을 담아 또다시 논란의 중심에 섰다. 지난 12일 네이버웹툰에 공개된 만화 ‘복학왕’ 326화(청약대회 마무리편)에서는 웹툰의 주인공인 우기명과 친구들이 아파트 청약을 하기 위해 청약 대회 오디션을 치르는 모습이 담겼다. 해당 편에서 기안84는 입주 물량이 1,084세대로 제한된 아파트의 청약 자격을 얻기 위해 주인공과 친구들이 체력장을 통과하고, 아파트 벽면에 걸린 사다리를 타고 고층 아파트 1층부터 옥상까지 오르는 설정을 그렸다. 웹툰은 입지 조건이 훌륭한 신도시 아파트를 분양받는 것을 ‘귀족으로 갈 수 있는 사다리’라고 표현하는 한편 정부가 부동산 대책으로 내세운 공공임대주택(행복주택)에 대해서도 비판적 목소리를 냈다. 그는 입지환경이 좋지 않은 곳에 세워진 임대주택에 ‘행복주택’이란 간판을 붙인 장면과 관련, 주인공이 “선의로 포장만 돼 있을 뿐 난 싫어”라고 말한 뒤 “그런 집은 늬들이나 실컷 살라”고 소리치는 모습을 그렸다. 뿐만 아니라 힘겹게 올라간 뒤 도착한 줄 알았지만 완벽하게 도착한 것이 아님을 알게 된 등장인물이 “내려가면 뭐가 달라져? 그렇게 평생 일한다고 해도 월급보다 빨리 오르는 이런 집을 살 수 있겠냐”면서 다시 오르기를 시도하지만 그대로 추락해 버리는 장면도 있다. 아파트를 분양받기 위한 서민들의 모습을 풍자하고 정부의 부동산 정책을 비판하는 듯한 기안84의 웹툰 내용을 두고 네티즌들은 다양한 의견을 쏟아내고 있다. 일부 네티즌들은 “평생 일해도 죽을 듯 일만 해도 서울에 내집 마련을 못하는 현실, ”서민이 신분상승할 수단인 집값을 폭탄처럼 올려서 사다리 걷어내는 정부“ 등 웹툰 내용에 공감하는 의견을 달았다. 반면 ”아파트 한 채 가지고 신분 상승이 말이 되나“, ”임대아파트가 저렇게 그려질 정도는 아니지 않나“ 등 웹툰 내용을 지적하는 댓글도 눈에 띈다. 앞서 기안84는 지난해 11월에도 복학왕 시리즈 ‘부동산 1화’에서 주인공 우기명과 친구 김두치 등이 신도시에 분양하는 아파트 청약을 시도하는 내용을 그리면서 ”지금의 집값은 정상이 아니다“, ”이제 거품이 터질 타이밍“, ”언젠간 빵 하고 터져버릴 비누 거품“ 등의 표현을 넣어 정부의 부동산 정책을 겨냥한 것 아니냐는 네티즌의 갑론을박이 이어지기도 했다. /김경훈기자 styxx@@sedaily.com -
팔땐 세금 15억, 증여땐 12억…이러니 누가 팔겠나
경제 · 금융 경제동향 2021.01.13 18:40:00정부 여당이 ‘양도소득세 완화’ 가능성을 일축하고 나서자 고가 다주택 보유자들이 다시 증여로 눈길을 돌리고 있다. 다주택자의 경우 현재도 양도세보다 증여세가 더 적은 ‘역전 현상’이 나타나고 있다. 예정대로 오는 6월부터 다주택자 양도세 중과 조치가 시행되면 절세 측면에서 집을 파는 것보다 자식들에게 물려주는 것이 훨씬 유리하기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “한시적으로라도 양도세 부담을 완화하지 않으면 다주택자 보유 주택이 매물로 나올 가능성은 거의 없다”며 “정부 정책 기조와는 조금 다를 수 있지만 다주택자의 양도세 중과를 완화해준다면 시장에 매물을 내놓을 가능성이 커질 것”이라고 전망했다. 13일 서울경제가 우 팀장에게 의뢰해 양도세와 증여세(성년 자녀 증여) 차이를 시뮬레이션한 결과 2주택자라도 5년가량 주택을 보유한 경우 양도세가 증여세 부담보다 더욱 커지는 것으로 드러났다. 3주택자 이상의 경우 이미 증여세의 역전 현상이 나타나고 있다. 서울 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 전용면적 94㎡의 경우 5년 전인 지난 2016년 1월 당시 시세인 16억 2,000만 원에 산 3주택자가 최근 실거래가인 35억 9,000만 원에 집을 팔았다고 할 경우 시세 차익은 19억 7,000만 원이고 이에 따른 양도소득세는 13억 3,482만 원으로 예상된다. 반면 이 집을 성인 자녀에게 증여한다면 증여세는 12억 7,070만 원으로 6,000만 원가량 더 적다. 지난해 7·10 대책에 따라 양도세가 강화되는 6월 1일 이후부터는 격차가 더욱 벌어진다. 같은 시기 집을 산 2주택자라도 양도세가 13억 3,482만 원으로 뛰고 3주택자는 15억 5,124만 원이 된다. 물론 증여세는 그대로 12억 7,070만 원이다. 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡도 사정은 비슷하다. 5년 전인 2016년 1월 당시 시세대로 8억 3,500만 원에 집을 사 최근 실거래가 18억 2,000만 원에 팔았다고 가정했다. 이 경우 3주택자는 양도세가 6억 3,112만 원으로 증여세 5억 3,156만 원보다 1억 원가량 비쌌다. 6월 이후부터는 양도세가 7억 3,920만 원으로 2억 원 이상 격차가 벌어지게 된다. 보유 기간이 상대적으로 짧아 차익이 더 적은 경우라도 양도세 증가로 인해 증여세와의 격차가 크게 줄어든다. 마포래미안푸르지오를 3년 전 11억 8,000만 원에 사들인 3주택자의 경우 6월 이후 양도세 예상액은 4억 6,596만 원이다. 증여세(5억 3,156만 원)와 6,000만 원 정도 차이가 난다. 하지만 향후 집값 상승 예상분 등을 감안하면 자녀에게 증여를 선택하는 경우가 더 많을 수 있다. 특히 증여 공제 한도가 6억 원인 배우자에게 증여하는 경우라면 증여세 부담은 더욱 낮아질 수 있다. 증여세 세율은 과세표준액에 따라 고정인 반면 양도세는 보유 기간과 차익 규모, 다주택 보유 여부 등에 따라 더 많아지기 때문이다. 현재 소득세법상 양도세 기본 세율은 6~42%인데 조정대상지역에서 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가로 붙는다. 6월 이후부터는 중과세율이 10%포인트씩 더 오른다. 2주택자의 경우 ‘기본 세율+20%포인트’, 3주택자는 ‘기본 세율+30%포인트’로 중과세율이 인상된다. 결과적으로 양도세 부담이 늘수록 다주택자 입장에서는 증여가 훨씬 유리한 셈이다. 선거를 앞두고 정치권에서 ‘양도세 일시 완화’ 가능성이 제기되기도 했지만 여당인 더불어민주당에서는 “부적절하다”며 선을 그은 상황이다. 하지만 시장에서는 다주택자의 퇴로를 열어주지 않으면 매물 잠김 현상은 오히려 가속화될 수밖에 없다는 지적이 나온다. 일각에서는 매물 유도 효과를 거두려면 ‘양도세 일시 유예’ 이상의 대책이 필요하다는 의견도 나오고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
새해도 新新新…서울 아파트 거래 절반 이상이 신고가
경제 · 금융 경제동향 2021.01.13 18:10:30각종 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격 강세는 새해 들어서도 이어지고 있는 것으로 나타났다. 전체 거래의 절반 가량이 신고가를 기록했다. 13일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 들어 지난 12일까지 등록된 이번달 서울 아파트 거래는 총 125건이었다. 이 가운데 절반이 넘는 52%(65건)가 최고가 거래로 조사됐다. 지역별로 살펴보면 강남 3구(서초·강남·송파구) 등 주요 지역과 중저가 아파트가 밀집한 이른바 '노·도·강'(노원·도봉·강북구), '금·관·구'(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역을 가리지 않고 신고가가 속출하는 모습이다. 고가 아파트 밀집 지역에서는 강남·서초·송파구 등 '강남 3구'보다 '마·용·성'(마포·용산·성동구) 지역에서 신고가 거래가 더 많았다. 강북구와 중랑구(2건 중 2건), 용산·성동·광진구(1건 중 1건) 등 5개 구에서는 새해 신고된 모든 거래가 신고가·최고가 거래였다. 노원구에서는 소형 아파트인 상계동 상계주공3 전용 37.46㎡가 이달 4일 5억 9,000만 원에 거래되며 신고가 기록을 경신했다. 한편 전체 거래의 48% 가량은 기존 신고가와 비슷하거나 내린 가격에 거래가 이뤄졌다. 기존 최고가 대비 가격이 1억 원 안팎으로 떨어진 단지도 있었다. 마포구 신수동 경남아너스빌 84.97㎡는 이달 6일 10억원(6층)에 거래됐다. 해당 평형은 작년 9월 10억 4,000만 원(7층)으로 신고가 거래 후 12월 1층이 9억 7,000만 원에 거래된 뒤 이번에 기존 신고가 대비 4,000만원 내렸다. 강서구 화곡동 우장산아이파크e편한세상 114.98㎡는 지난해 6월 처음 12억 원(15층)을 넘긴 뒤 10월 13억 원(2층), 11월 14억 원(11층)으로 신고가 기록을 차례로 경신했는데, 새해 들어서는 이달 2일 1층이 12억 3,500만원에 거래되며 기존 신고가에서 1억 6,500만원 내렸다. /권혁준 기자 awlkwon@@sedaily.com -
공급확대 곳곳 불안…영등포·성수 “이곳 개발된다” 술렁
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.01.13 17:41:44정부와 여당이 서울 주택공급 대책으로 용적률 상향 및 용도지역 변경 등 다양한 카드로 고밀개발을 추진할 것으로 알려지면서 일부 지역·상품이 벌써부터 기대감으로 들뜰고 있다. 대표적인 곳이 준공업지역과 빌라 밀집지역이다. 이런 가운데 서울 고밀 개발이 활발해 질 경우 일산 등 1기 신도시의 경우 역풍을 맞을 수 있다는 전망도 나오고 있다. 한 부동산 전문가는 "실제 공급이 이뤄질려먼 수 많은 시간이 필요하다. 문제는 이 기간 동안 정책 수혜 대상이 되는 부동산 시장이 불안정해질 수 있다는 점"이라며 "한 예로 공공재개발만 놓고 봐도 서울 외곽 빌라 가격마저 급등 시키고 있다"고 지적했다. ◇ 관심 높아지는 준공업지역 = 현재 정부와 여당의 구상을 보면 역세권, 저층 주거지, 준공업지역 일대를 고밀 개발하는 것이 핵심이다. 이를 위해 용적률을 높이는 것 외에 용도변경도 검토하고 있다. 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 전날 "주택공급을 획기적으로 늘리기 위해 일부 고밀화 또는 용도변경 방안을 검토하고 있다"고 밝힌 바 있다. 이 경우 1~3종 일반주거지역, 준주거지역 등은 종을 높이고 용적률을 올려 고밀개발될 전망이다. 또 준공업지역은 용도지역을 변경해 주택개발이 이뤄질 가능성이 높다. 이와 더불어 서울내 역세권 반경을 현행 350m에서 500m까지 늘리고 용적률을 최대 700%까지 적용하는 방안도 검토 중이다. 당정의 주택공급 방안이 흘러나오면서 현재 서울 영등포구, 용산구, 성동구, 종로구 등 소규모 공장과 다세대주택 밀집지역이 대체 투자처로 급부상하고 있다. 서울 영등포구 양평동의 한 공인중개업소 관계자는 “정부의 주택공급대책을 통해 롯데제과 공장이 이전할 것이라는 루머가 돌고 있다”며 “해당 부지에는 고층아파트가 들어설 수 있다는 기대감이 작용하면서 인근 빌라에 대한 매매 문의가 최근 증가하고 있다”고 설명했다. 상가와 저층주거지가 혼재한 서울 종로구 익선동 일대도 마찬가지다. 익선동의 한 공인중개업소 관계자는 “지난해 8월 정부가 임대차법 개정을 시행한 이후 빌라 매매가격이 20%정도 올랐는데 최근 분위기를 보면 더 오를 것 같다”며 “역세권 개발 등이 화두로 떠오르면서 빌라를 팔겠다는 사람은 물량을 거둬들이고, 매수 문의는 늘어나고 있다”고 설명했다. ◇ 변두리 상품까지 가격 올리나 = 한국부동산원이 집계한 통계를 보면 서울의 '연립·다세대(빌라)' 매매가격은 지난 10월 이후 상승세를 나타내고 있다. 임대차법 시행 여파가 우선 크다. 하지만 지난해 말부터는 공공재개발 등 정부의 정책 여파가 시장에 적지 않은 영향을 미치고 있다. 빌라 매매가는 지난해 10월 0.15% 상승했는데 11월에는 0.18%, 12월에는 0.19%로 상승폭이 커지는 상황이다. 이런 가운데 고양시 일산 등 1기 신도시는 서울 도심개발의 역풍을 맞을 수 있다는 전망이 나온다. 고양은 최근 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 창릉역 신설 등 교통개발 호재로 서울보다 집값이 크게 올랐다. 하지만 서울 도심 용적률 상향 등 공급대책이 확정되면 구축 아파트가 밀집한 일산 등은 관심도가 크게 떨어질 것이라는 게 대체적 평가다. 일산의 한 공인중개업소 관계자는 “일산은 ‘직주근접’ 측면에서 한계가 있어 서울에 주택공급이 늘어나면 수요가 위축되는 특성이 있다”며 “최근 교통호재로 매매가격이 상승하고 있는데, 서울 주택공급 확대방안이 일산부동산 시장에선 부정적으로 작용할 수 있다”고 언급했다. /강동효 기자 kdhyo@@sedaily.com -
작년 아파트 전셋값 상승 1위는 '경기 하남'…전국 17% 상승
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.01.13 10:20:51지난해 전국에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 곳은 경기 하남시인 것으로 나타났다. 하남시의 아파트 전세 가격은 1년 새 무려 50%가 뛰었다. 부동산 정보업체 ‘경제만랩’이 13일 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과 지난해 전국 아파트 3.3㎡ 당 아파트 평균전세가격은 17.3% 높아졌다. 지난해 1월 평균전세가격은 952만2,000원이었는데 12월에는 1,116만9,000원으로 상승했다. 전국에서 가장 많은 상승률을 기록한 곳은 경기 하남시였다. 하남 아파트 전셋값은 지난해 1월 3.3㎡ 당 1,168만5,000원이었는데 12월에는 1,755만4,000원으로 50.2%(586만9,000원)나 뛰었다. 지난해 8월 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통으로 서울 접근성이 개선되면서 수요가 크게 늘어난 영향이다. ‘세종 천도론’ 여파로 부동산 시장이 들썩인 세종시가 그 뒤를 이었다. 세종의 아파트 전셋값은 이 기간 46.4% 상승했다. 3.3㎡ 당 전셋값으로 보면 지난해 1월 581만7,000원에서 12월 851만3,000원으로 높아졌다. 경기 광명시가 3위를 차지했다. 지난해 1월 3.3㎡ 당 평균 1,417만9,000원에서 12월 1,981만5,000원으로 39.7%(563만6,000원) 올랐다. 이밖에 경기 화성시 39.3%, 용인시 38.9%, 성남시 32.1%, 남양주시 30%, 구리시 30% 등 순이었다. 서울에서는 서울 성북구가 28.4% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 정부의 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차 정책이 오히려 전세 매물 품귀를 촉발하는 등 부작용을 내면서 전셋값 상승 속도가 더욱 빨라지고 있다. ‘임대차3법’의 마지막 단계인 전월세신고제까지 시행되면 전세시장은 더욱 불안정해질 수 있다는 전망도 나온다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “계약갱신청구권으로 전세 매물이 부족해진 상황에서 올해 서울 아파트 입주 물량까지 줄어들면서 수급 불균형에 따른 전세난은 당분간 지속될 수 있다”고 말했다. /진동영 기자 jin@@sedaily.com -
분상제로 더 뛴 분양가…특별공급도 사라진다
경제 · 금융 경제동향 2021.01.13 07:40:00민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되면서 서울 분양에서 나오는 특별분양 물량은 오히려 쪼그라들 것으로 보인다. 공시지가 인상으로 분양가 상한제가 무력화되면서 특별공급 대상이 되지 않는 9억 원 초과 물량이 더욱 증가할 전망이기 때문이다. 가점이 낮은 무주택 신혼부부 등을 달래기 위해 각종 특별공급을 신설했지만, 정부가 남발한 규제들이 서로 부딪히면서 이런 아이러니가 발생한 것이다. 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 반포동에서 분양 예정인 ‘래미안원베일리’의 3.3㎡당 평균 분양가는 5,668만 원으로 책정됐다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 규제를 받은 금액(4,892만원)보다 700만원가량 높다. 정부는 분양가 상승이 공시지가 인상과 관계가 없다는 입장이다. 하지만 시장에서는 정부가 끌어 올린 공시지가가 분양가상한제를 무력화했다고 보고 있다. 서울 표준지 공시지가 상승률은 올해 기준 11.41% 상승했다. 이전에도 2018년 6.89%, 2019년 13.87%, 2020년 7.89% 등 높은 상승률을 이어왔다. 문제는 분양가가 상승하면서 특별공급 물량이 사라진다는 점이다. 관련 법령에 따르면 투기과열지구 내 9억 원을 초과하는 평형은 이전기관 공급 등 특수한 경우를 제외하면 특별공급 물량이 배정되지 않는다. 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모 봉양, 기관추천 등 일반적인 특별공급 전형이 이에 해당 된다. 서울은 현재 투기과열지구로 묶여 있다. 실제로 지난해 분양한 ‘서초자이르네’, ‘힐스테이트천호역젠트리스’ 등의 강남권 단지에서는 특별공급 물량이 단 한 가구도 없었다. 분양 물량 전부가 분양가 9억 원을 넘겼기 때문이다. 개포주공1단지를 재건축해 공급한 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 또한 분양가가 7억 원 전후로 책정된 전용 34㎡A·B 타입만이 특별공급 물량으로 나왔다. 분양가 상한제에도 불구하고 분양가가 크게 올라갈 것으로 전망되면서 특별공급 물량은 더욱 쪼그라들 전망이다. 특히 청약자들의 관심을 끌었던 ‘둔촌주공’ 재건축 또한 이 같은 계산을 적용하면 3.3㎡당 4,000만원가량의 분양가를 받을 수도 있다는 말도 나온다. 이 경우 전용 29㎡·39㎡·49㎡ 등 소형 물량을 제외하면 특별분양 물량은 나오지 않을 전망이다. 민간택지 분양가 상한제에 따른 ‘로또 물량’을 기대하며 ‘전세살이’를 자처한 예비청약자들에게 큰 악재가 된 셈이다. 한편 정부의 공언에도 불구하고 분양가가 크게 오를 것으로 전망되자 일반분양을 기다려온 청약자들 또한 분노하는 모습이다. 청와대 국민청원에서 한 청원인은 “HUG 고분양가 규제보다 훨씬 비싼 분양가상한제는 무주택자를 난도질한다”며 “분양가 상한제가 시행되면 (분양가가) 10% 이상 저렴해진다던 전 국토부 장관의 말은 대국민 사기”라고 주장했다. 또한 “공시지가가 문제인 점을 몰랐다면 무능이며, 알았다면 그 저의는 무엇인가?”라고 덧붙였다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
당정, 주택공급 속도내지만...野 "무늬만 공급 대책으로 쇼만 해"
정치 국회·정당·정책 2021.01.12 17:42:56당정이 설 연휴 전 발표하기로 한 ‘혁신적인 공급 정책’ 중 하나로 서울 내 주거지역 용도 변경 방안을 추진하고 있다. 하지만 시장에서 가장 시급하다고 평가하는 다주택자 양도세 완화와 재건축 규제 완화 등은 배제될 것으로 전해져 여당이 선거를 앞두고 또다시 ‘생색내기용’ 대책을 내놓을 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 12일 한 라디오방송에 출연해 “고밀화나 용도 변경을 통해 서울을 포함한 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토교통부와 협의하고 있다”고 말했다. 서울의 경우 일반주거지역을 준주거나 상업지역으로, 준공업지구는 주거지역으로 바꿔 용적률을 대폭 끌어올리는 방안을 검토하고 있다는 것이다. 국토부는 실제 서울과 수도권의 가용 부지 용도 변경 방안, 이에 따른 추가 이익을 공적으로 회수하는 방안까지 마련해 조만간 당에 보고할 예정이다. 주거지역 용도 변경은 기존에 공개된 저밀도 주거지의 고밀도 개발 방안보다 절차가 훨씬 까다롭고 복잡한 만큼 여권에서는 실제 추진될 경우 공급 물량이 상당 규모로 확보될 것으로 기대하고 있다. 이 같은 움직임에도 야당에서는 실질적인 주택 공급 효과가 떨어질 것이라는 반응을 보이고 있다. 현 정부 들어 수차례 나온 공급 대책이 별 효과를 거두지 못한 채 반복될 것이라고 우려하는 분위기다. 김종인 국민의힘 비상대책위원장은 이날 또 다른 라디오방송에서 “공급을 어떠한 형태로 늘린다는 구체적인 내용이 하나도 없다. 늘 하던 얘기를 반복하는 것일 뿐”이라며 정부 여당의 공급 대책 약속을 평가절하했다. 서울시장 출마를 선언한 이혜훈 전 의원 역시 “여권이 무늬만 공급 확충인 ‘가짜 공급’ 대책으로 쇼만 하고 있다. 새해 벽두부터 (정부 부처 장관들이) ‘민간 공급 확대, 양도세 완화, 재건축 규제 완화’를 말하길래 제대로 된 공급 대책이 나오는 줄 깜빡 속았다”고 비판했다. 그러나 여당 내부에서는 재건축 규제 완화와 시장에 매물을 늘리기 위한 양도세 및 종부세 완화 등에 대해 혼선이 이어지고 있다. 대규모 아파트 단지가 자리한 지역구 출신 의원들은 결이 다른 입장을 내놓고 있다. 실제 김병욱 의원(분당을)은 1가구 1주택자를 대상으로 종부세 부담을 완화하는 법안을 준비하고 있는 것으로 전해졌다. 아울러 다주택자 양도세 완화에 대한 요구도 수도권 의원들을 중심으로 확산되고 있다. 이에 민주당 지도부는 급기야 다주택자 양도세 일시 완화 등의 조치를 도입하지 않을 것이라고 정면으로 부인하고 나섰다. 김태년 원내대표는 이날 원내 대책 회의에서 “투기 차단, 다주택자의 시세 차익 환수, 공급 확대가 민주당과 정부의 부동산 정책 원칙”이라며 “다주택자에 대한 양도세 완화는 검토한 적도 없고, 앞으로도 추진하지 않을 방침”이라고 못 박았다. 재건축 규제 완화 방안 역시 이번 공급 대책에 포함되지 않을 것으로 알려졌다. 민주당 정책위 관계자는 “재건축 규제 완화는 현재 고려하지 않고 있다”며 “공공 재건축은 참여 성과가 미흡했던 만큼 일부 규제 완화가 있을 수 있지만 개발이익금 환수 규모를 줄이는 방안 등 파격적인 완화책은 도입하기 어려울 것”이라고 설명했다./박진용기자 yongs@@sedaily.com -
속도 내는 여의도 재건축…미성·은하, 예비안전진단 통과
경제 · 금융 경제동향 2021.01.12 17:42:56한동안 정체됐던 서울 여의도 재건축 아파트 단지들이 속속 안전 진단 절차에 돌입하고 있다. 재건축 연한을 모두 채운 여의도 재건축 단지들은 노후화가 심하지만 서울시의 지구 단위 계획 발표가 계속 밀리면서 사업에 난항을 겪었다. 이런 가운데 개별 단지 곳곳에서 들려오는 안전 진단 통과 소식이 여의도 재건축 시장에 활기를 불어넣고 있다. 12일 영등포구에 따르면 여의도 ‘미성’과 ‘은하’ 아파트가 최근 재건축 추진을 위한 첫 관문인 현지 조사(예비 안전 진단)를 통과하며 정밀 안전 진단을 받을 수 있는 요건을 갖추게 됐다. 지난해 앞서 현지 조사에서 ‘안전 진단 필요’ 평가를 받은 ‘목화’ 아파트도 지난해 구청에 정밀 안전 진단을 신청하며 재건축 사업에 박차를 가하고 있다. 목화 아파트의 정밀 안전 진단 결과는 이달 말께 나올 것으로 예상된다. 예비 안전 진단으로 불리는 구청 현지 조사는 구청 담당자가 정밀 계측 없이 육안으로 노후도를 판단하는 방식으로 진행된다. 이 조사에서 안전 진단이 필요하다는 평가를 받아야 민간 업체를 통한 1차 정밀 안전 진단을 받을 수 있다. 이후 공공 기관이 주도하는 2차 안전 진단을 통과하면 최종 재건축이 가능하다. 한편 개별 단지들을 중심으로 재건축 절차에 박차를 가하고 있지만 서울시의 지구 단위 계획이 아직 발표되지 않은 만큼 재건축이 실제 이뤄지기까지는 시간이 걸릴 것이라는 관측이 나온다. 서울시는 지난해 여의도·압구정·잠실 지역 아파트에 대한 재건축 마스터플랜 수립을 보류한 바 있다. 현재 시의 입장은 이들 지역에 대한 지구 단위 계획을 준비하되 오는 4월로 예정된 서울시장 보궐선거 이후 계획 수립 여부를 최종 결정한다는 방침이다. 안전 진단 강화와 초과이익환수제 등 관련 규제가 강화된 것도 재건축 진행에 악재로 작용한다. 한 전문가는 “여의도는 지구 단위 계획의 가이드가 있어야 하는 만큼 개별 단지의 재건축 움직임만으로는 사업 추진이 쉽지 않다”며 “요즘에는 안전 진단 통과도 쉽지 않고 초과이익환수제와 2년 실거주 의무 등 관련 규제도 강화돼 재건축 절차가 본궤도에 오르려면 시간이 필요할 것으로 보인다”고 설명했다./양지윤기자 yang@@sedaily.com -
인천도 84㎡ 10억 실거래…6대 광역시 모두 '10억 클럽'
경제 · 금융 경제동향 2021.01.12 17:41:50지난해 12월 인천에서 ‘전용 84㎡(30평형) 10억 원’ 거래가 나왔다. 인천에서 처음으로 나온 30평형 10억 원 실거래다. 이로써 인천을 비롯한 6대 광역시 모두 30평형 기준으로 ‘10억 클럽’에 가입하게 됐다. 12일 국토교통부 실거래가에 따르면 인천 연수구의 ‘송도 센트럴파크 푸르지오’ 전용 84.92㎡가 지난해 12월 16일 10억 원에 거래됐다. 아직 실거래 내역에 등재되지는 않았지만 같은 구의 ‘송도 더샵 퍼스트파크’ 전용 84㎡도 지난해 12월 10억 원에 거래된 것으로 알려졌다. 인천의 경우 송도신도시에서 10억 클럽 가입 사례가 앞으로 더 나올 것으로 보인다. 현재 해당 단지들의 전용 84㎡ 호가는 11억~12억 원 수준까지 올랐다. 지난 2018년 광주광역시 봉선동의 ‘한국 아델리움 3차’ 전용 84㎡가 10억 원을 넘어선 후 부산 수영구의 ‘삼익비치’, 대구 수성구의 ‘빌리브범어’, 대구 유성구의 ‘도룡 SK뷰’, 그리고 울산 남구의 ‘문수로 2차 아이파크’ 등 각 지역의 대장 아파트가 10억 원을 넘는 가격에 실거래되며 ‘광역시 10억 클럽’ 시대를 연 바 있다. 저금리에다 정부 규제로 인한 풍선 효과와 전세난 탓에 수도권뿐 아니라 광역시에까지 상승 흐름이 확산한 것이다. 인천은 수도권 대부분의 지역을 규제지역으로 묶었던 지난 6·17 대책 이후 상대적으로 상승세가 주춤했지만 수도권 전세난이 본격화되면서 가격이 오르기 시작했다. 또 인접 지역인 김포와 파주 등의 집값이 급등한 영향도 있다는 분석이 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난해 10월 초까지만 해도 아파트 매매가 상승률이 0.1%가 채 안 됐던 인천은 10월 중순 이후 상승 폭을 넓혀가더니 새해 첫 주에는 0.27%를 기록했다. 특히 송도신도시가 있는 연수구는 2주 연속 0.6%가 넘는 높은 상승률을 보이고 있다. 지난주 인천의 매매수급지수는 109.8로 집계됐는데, 이는 2012년 7월 이후 가장 높은 수치다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
지자체 공시가 또 반발…과천·강남·서초·동작 등 “낮춰 달라”
경제 · 금융 경제동향 2021.01.12 17:16:32표준 단독주택 공시 가격 이의신청 기간이 지난 6일로 종료된 가운데 경기도 과천시와 서울 강남·서초·동작·송파 등 주요 지방자치단체들이 국토교통부에 과도한 공시 가격 상승률을 낮춰 달라고 공식적으로 요청했다. 최근 수년 새 정부가 무리하게 공시 가격을 끌어올리면서 지자체들이 반발해왔는데 올해 역시 똑같은 상황이 나타난 것이다. 문제는 공시 가격에 대한 지자체 반발이 표준 단독주택으로 끝나지 않는다는 점이다. 단독주택을 시작으로 표준지 공시지가, 그리고 아파트 공시 가격까지 계속 이어질 것으로 보인다. 한 지자체 관계자는 “표준 공시 가격이 오르면 개별 공시 가격도 덩달아 뛰게 된다”며 “지역 주민들의 민원도 있지만 우리가 보기에도 표준 공시 가격이 너무 높게 산정된 측면이 적지 않다”고 말했다. ◇“표준주택 공시가 낮춰 달라”…지자체들 반발=12일 서울경제가 조사한 결과 표준 단독주택 공시 가격 상승률이 높은 서울 지자체들이 국토부 산하 한국부동산원에 상승률을 낮춰 달라는 의견을 제출한 것으로 확인됐다. 우선 올해 서울에서 표준 단독주택 공시 가격 상승률이 가장 높은 동작구는 한국부동산원이 산정한 12.86%에서 2%포인트 정도를 하향 조정해 달라고 요청했다. 2%포인트를 낮추면 동작구의 증가율은 서울 평균 증가율(10.13%)을 약간 웃도는 수준으로 조정된다. 마찬가지로 서울 평균보다 증가율이 높았던 서초구와 강남구·송파구 등도 인하를 요구한 것으로 알려졌다. 11.93%의 상승률을 고지받은 강남구는 서울 평균 수준으로, 12.19%를 통보받은 서초구는 상승률이 지나치게 높은 일부 표준 주택 사례에 대해 인하를 요청했다고 밝혔다. 이외에도 마포구(11.39%), 용산구(11.02%) 등이 상승률 인하 의견을 제출했다. 이들 지자체는 구체적인 인하율을 제시하지는 않았다. 국토부가 지난해 말 발표한 올해 표준 단독주택 공시 가격을 보면 서울은 10.13% 상승해 시도 가운데 유일하게 두 자릿수 상승률을 나타냈다. 서울 자치구 가운데는 동작구가 12.86% 올라 가장 높은 상승률을 나타냈다. 이어 △서초구(12.19%) △강남구(11.93%) △송파구(11.86%) △마포구(11.39%) 순으로 올랐다. 올 표준 단독주택 공시 가격이 크게 오른 서울 지자체 대부분이 하향 조정을 요청한 것이다. 서울뿐 아니라 경기도에서도 공시 가격을 낮춰 달라는 목소리가 나오고 있다. 과천시가 표준 주택 가격 상승률을 도내 평균 상승률(5.97%) 수준으로 하향 조정해 달라고 요구했다. 올해 국토부에서 발표한 과천시 표준 단독주택 가격 상승률은 10.06%로 지난해 8.05%보다 2.01%포인트 상승했다. 이는 경기도 내에서 성남 수정구(13.08%), 중원구(10.65%)에 이어 세 번째로 높은 상승률이다. 한 지자체 관계자는 “지난해에도 공시 가격 상승률 인하를 요청했으나 반영은 되지 않았다”며 “올해 역시 정부 입맛대로 할 가능성이 크다”고 토로했다. ◇해마다 강도 더해가는 ‘공시 가격 반발’=수년 전까지만 해도 부동산 공시 가격에 대해서는 극히 일부의 개별 소유주들만이 이의를 제기했을 뿐 지자체가 의견을 제시하는 경우는 드물었다. 하지만 현 정부가 최근 들어 무리하게 공시 가격을 인상하면서 지자체까지 나서 반발하고 있는 상황이다. 정부는 오는 2030년까지 모든 부동산의 공시가 현실화율을 90%까지 끌어올린다는 계획이다. 사정이 이렇다 보니 지자체들도 지난해부터 적극적으로 반발에 가세하고 있다. 올해 역시 공시 가격을 둘러싼 반발은 계속될 것으로 보인다. 올해 표준지 공시지가 역시 전국이 10.37% 오르면서 14년 만에 최고치를 기록했다. 또 곧 나올 아파트 공시 가격도 크게 오를 것으로 보인다. 주민들은 물론 지자체들의 공시 가격 하향 조정 요청이 표준 단독주택을 시작으로 봇물을 이룰 것으로 전망되고 있다. 전문가들은 급격한 부동산 공시 가격 상승에 따른 세 부담 증가가 무엇보다 세입자에게 전가될 수도 있다고 우려하고 있다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “세금 부담이 커질수록 전세가 보증부 월세로 전환되고 월 임대료가 상승하게 되는 것은 교과서적인 이야기”라며 “공급을 끌어내기 위해 다주택자들을 세금으로 옥죄면 결국 부담을 임대료에 전가하게 된다. 아울러 이들 매물이 매매 시장에 나오더라도 이는 임대 공급 물량이 줄어든다는 의미이기 때문에 임대료 상승 요인이 될 수 있다”고 지적했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
아파트 넘어 땅값도 훌쩍…작년 토지 가격 16.5% 상승
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.01.12 14:29:09지난해 전국 토지가격이 제곱미터(㎡) 당 1만원 이상 상승한 것으로 나타났다. 부동산 시장 과열 속에 아파트 뿐 아니라 토지가격도 뛰는 모습이다. 부동산 투자 정보 어플리케이션 ‘디스코’가 국토교통부의 토지 실거래 자료를 분석한 결과 지난해 토지 1㎡ 당 가격은 7만4,700원으로 2019년 6만4,100원보다 16.5%(1만600원) 오른 것으로 나타났다. 상승률로 보면 지난 2014년 직전 년도 대비 25.6%(9,000원) 오른 이후 6년 만의 최고치다. 지난해 토지 실거래 총액은 약 47조3,120억원으로 전년 총약 약 45조4,173억원 대비 2조원 가량 상승했다. 토지거래량은 6억3,332만㎡로 전년 거래량 7억845만㎡보다 오히려 줄었다. 거래된 면적은 줄었지만 단위당 가격이 더 높아진 것이다. 한편 과거 토지 m² 당 평균 가격은 ▲2012년 3만2,200원 ▲2013년 3만6,300원 ▲2014년 4만5,300원 ▲2015년 5만2,200원 ▲2016년 5만9,100원 ▲2017년 5만6,400원 ▲2018년 5만9,400원 ▲2019년 6만4,100원이었다. 현 정부가 출범한 2017년 외에는 꾸준히 상승하는 모습이다. 디스코 관계자는 “부동산 시장이 과열된 가운데 아파트로 대표되는 주거용 매물 뿐만 아니라 토지가격 또한 상승했다”고 설명했다. /진동영 기자 jin@@sedaily.com -
급등하는 전국 아파트값에…커져가는 분양사업 기대감
부동산 정책·제도 2021.01.12 11:11:29전국적인 집값 상승이 이어지는 가운데 주택사업자들이 분양경기에 대해 갖고 있는 기대감 또한 커지고 있는 것으로 나타났다. 12일 주택산업연구언에 따르면 이번달 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 95.4로, 전월 수준을 유지했다. 한편서울·수도권은 지난해 10월 이후 안정적인 상승흐름을 유지하며 100선을 기록했으며, 지방광역시는 전월 전망치가 급등했던 기저효과로 10~30포인트 하락했지만 여전히 80~110선의 양호한 전망치를 보였다. 지역별로 보면 서울(104.1, 6.4p↑), 인천(108.5, 15.0p↑), 경기(108.3, 10.7p↑) 모두 기준선을 상회하는 전망치를 기록했다. 주산연은 규제강화 기조 지속에도 불구하고 수도권과 지방광역시 등 규제지역의 분양시장에 대한 기대감이 높아진데다 신규공급이 저조했던 울산, 개발계획에 대한 기대감이 높은 세종 등을 중심으로 사업적 기대감이 집중되고 있기 때문이라고 봤다. 또한 지난해 12월 HSSI 실적치는 100.9(2.7p↑)로 2017년 9월 조사를 시작한 이래 최초로 전국 실적치가 기준선(100.0)을 상회했다. 인천(120.0, 10.4p↑)과 경기(114.5, 16.9p↑), 울산(126.3, 13.0p↑), 세종(112.5, 16.9p↓), 대전(110.0, 9.0p↓) 등에서는 110~120선을 기록했다. 다만 이번달 분양물량 전망치는 85.2로 지난달보다는 3.2포인트 상승했지만 6개월째 80선을 횡보하는 모습이다. 이는 불안정한 경제상황과 금융·분양가 등에 대한 규제로 사업자들은 신규 분양사업 추진이 어려울 것으로 전망하고 있다는 뜻이다. 하지만 입주자 모집공고를 할 수 있는 사업에 대한 기대치는 높은 상황으로 사업여건과 분양경기에 대한 판단에 괴리가 지속되는 모습이다. 한편 지난해 11월 기준 전국 미분양 물량은 2만3,620가구로, 2007년 관련 통계작성 이후 최저치를 기록했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
확 오른 공시지가…분상제 무력화하나
경제 · 금융 경제동향 2021.01.10 18:40:26서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리(신반포3차ㆍ경남아파트 재건축)’의 일반 분양가가 3.3㎡당 5,668만 원으로 결정되면서 시장이 술렁거리고 있다. 분양가상한제를 적용 받았는데도 역대 최고 가격이 나왔기 때문이다. 이는 분양가상한제 적용 전 주택도시보증공사(HUG)가 책정한 가격보다 16%가량 오른 수치다. 오히려 더 높은 분양가가 나오자 시장에서는 분상제가 무력화된 것 아니냐는 지적이 나오고 있을 정도다. 전문가들은 토지비 산정의 근간이 되는 공시지가가 크게 오르면서 이 같은 상황이 나타났다고 분석한다. 분상제는 건축비와 토지비를 더해 분양가를 산정하는 구조다. 정부가 보유세 강화 등을 이유로 공시지가를 큰 폭으로 올리면서 결과적으로는 분양가까지 끌어올린 것이다. ◇ 상한제 적용 역대 최고 가격, 술렁이는 시장 = 서초구청에 따르면 래미안 원베일리는 서초구 분양가심사위원회 심사 결과 3.3㎡당 5,668만 6,349원에 일반분양 가격 승인을 받았다. 서울 아파트 일반 분양가격 중 최고 수준이다. 눈길을 끄는 것은 이 단지가 분양가상한제를 적용받았다는 점이다. 이 아파트는 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 산정한 분양가(3.3㎡당 4,891만 원)를 받아들일 수 없다며 상한제를 선택했다. 앞서 정부는 상한제를 도입하면 분양가가 HUG가 매긴 가격보다 5~10% 낮아질 것이라고 밝혀왔다. 하지만 정부의 예측은 틀렸다. 주택도시보증공사(HUG)가 산정한 일반 분양가보다 15.9% 높게 책정된 것이다. 원베일리 사례를 계기로 정부가 집값 관리를 위한 유용한 도구로 써 온 HUG의 고분양가 관리와 분상제 모두 무력화된 것 아니냐는 시각이 나온다. ◇ 공시지가 급등이 결국 가격 올려 = 상한제는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 따져 가격을 산출한다. 여기서 가장 중요한 것은 택지비다. 택지비가 분양가의 대부분을 차지한다. 이런 가운데 택지비 산정의 기본이 되는 공시지가는 현 정부 들어 급등했다. 실제 서울만 놓고 보면 표준지 공시지가 상승률은 2018년 6.89%, 2019년 13.87%, 2020년 7.89%, 2021년 11.41% 상승했다. 보유세를 늘리기 위해 정부가 공시지가를 매해 끌어 올렸기 때문이다. 결과적으로 공시지와 연동해 택지비가 오르면서 분양가가 상승하게 됐다는 것이 시장의 평가다. 정부는 앞으로 공시가격을 시세의 90%까지 끌어 올린다는 로드맵을 발표한 바 있다. 결국 택지비 산정의 기본이 되는 공시지가는 앞으로도 계속 오를 수 밖에 없는 셈이다. 정비업계에서는 이번 결과로 분양가상한제를 피해 사업을 미루던 강남권 재건축 조합들이 사업을 서두를 것으로 보고 있다. 원베일리의 사례와 마찬가지로 강동구 둔촌주공 등 다른 재건축 단지들 역시 시장의 예상치보다 일반 분양가가 크게 오를 가능성이 높아졌기 때문이다. 둔촌주공의 경우 예상을 뛰어넘어 3.3㎡당 4,000만 원은 충분히 받을 수 있을 거라는 얘기도 나온다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
마포도 30평 20억 초읽기…치솟는 신축 아파트값
경제 · 금융 경제동향 2021.01.10 17:27:39서울 마포구에서 전용면적 84㎡ 기준으로 매매가가 20억 원에 근접한 단지가 나왔다. 분양권 거래로 20억 원 클럽에 가입하면 용산 등 초고가 아파트를 제외하고 강북 지역의 첫 20억 클럽 단지가 된다. 10일 국토교통부 실거래가에 따르면 마포구 염리동 ‘마포프레스티지 자이’ 전용 84㎡ 분양권은 지난달 26일 19억 6,000만 원에 실거래됐다. 이 단지는 총 1,694가구로 내년 3월 입주예정이다. 이 단지 분양권 직전 최고가는 18억 9,093만 원(11월 28일)이었지만 약 한 달 만에 7,000만 원이 다시 올랐다. 이 가격은 마포 기존 인기 단지 가격을 뛰어넘은 수준이다. 마포구 아현동 ‘마포래미안 푸르지오’ 84㎡의 경우 18억 2,000만 원(12월 11일)이 최고가다. 용강동 ‘e편한세상마포리버파크’의 경우 17억 3,000만 원(11월 9일), 용강동 ‘마포리버웰’ 17억 8,000만 원(6월 13일), 현석동‘ 래미안마포웰스트림’ 18억 5,000만 원(11월 21일) 등이다. 단지 인근에서는 이미 20억 원을 넘어섰다는 이야기도 나온다. 마포구 염리동의 한 중개업소 관계자는 “실거래가에 등재는 되지 않았지만 이미 20억 원을 넘어 거래가 완료됐다”며 “현재 마포프레스티지 자이 분양권은 찾는 사람은 있지만 팔겠다는 사람이 없어 거래가 성사 되지 않고 있다”고 분위기를 전했다. 마포 프레스티지 자이가 20억 원을 넘어서면 사실상 용산구의 한강 변 아파트와 성수동 트리마제를 제외하고는 강북의 첫 20억 클럽이다. 성동구의 ‘래미안 옥수리버젠(18억 5,000만 원)’, 종로구의 ‘경희궁자이(18억 7,000만 원)’ 등이 전용 84㎡ 기준으로 20억 원에 가까운 가격으로 거래됐다. 마포 프레스티지 자이는 염리3구역을 재개발한 아파트다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “의왕이나 위례, 고양 등 경기 지역의 신축 아파트가 15억 원이 넘어가면서 마용성 등 서울 내 인기 지역 신축 아파트 가격도 오르고 있다”고 말했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com
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