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26년 숙원 푼 은마…목동·여의도 재건축도 '탄력'[집슐랭]

부동산 주택 2022.10.20 09:47:41

서울 강남 재건축 아파트의 상징인 대치동 은마아파트 정비계획안이 재건축 사업을 추진한 지 26년만에 도시계획위원회 문턱을 넘었다. 송파구 잠실주공5단지와 여의도 공작아파트에 이어 '오세훈표 재건축 3호'가 탄생한 것이다. 20일 서울시에 따르면 전날 서울시는 제11차 도시계획위원회를 열고 강남구 대치동 316번지 일대 은마아파트 주택 재건축정비계획 수립 및 정비구역 지정, 경관심의안을 수정 가결했다. 이에 따라 1979년 준공된 최고 14층 28개 동, 4424가구의 은마아파트는 최고 35층 33개 동, 5778가구(공공주택 678가구)로 탈바꿈한다. 도계위는 공공기여로 보차혼용 통로를 만들고 1만 3253㎡ 상당의 근린공원과 4081㎡ 상당의 문화공원을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 함께 들어선다. 도계위는 이를 통해 은마아파트와 인접한 주변 지역의 주거 환경도 함께 개선될 것으로 기대된다고 설명했다. ◇부동산 침체에 규제완화 적기 판단…목동·여의도 재건축도 '탄력'=서울시가 은마아파트 정비계획안이 도시계획위원회에 최초 상정된 지 5년 만인 19일 이를 전격 통과시킨 것은 최근 부동산 경기가 침체에 접어들면서 규제 완화에 대한 운신의 폭이 커졌다고 판단했기 때문으로 보인다. 또 재건축·재개발 활성화를 통해 주택 공급을 꾸준히 확대하겠다는 오세훈 시장 및 윤석열 정부의 공약을 이행하는 차원이라는 의미도 지닌다. 이에 따라 여의도·압구정동·목동 등 서울시내 주요 재건축 사업도 한층 탄력을 받을 것으로 전망된다. 서울시는 이날 개최한 제11차 도시계획위원회 본회의에서 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 경관심의안을 수정 가결했다. 이에 따라 은마아파트는 기존 최고 14층, 28개 동, 4424가구에서 최고 35층, 33개 동, 5778가구(공공주택 678가구)로 재탄생하게 된다. 근린공원과 문화공원도 함께 조성하며 공공청사도 들어선다. 1979년 준공돼 올해로 43년 차가 된 은마아파트는 1996년 재건축추진준비위원회를 발족하며 재건축 사업의 첫발을 뗐지만 이후 수차례 제동이 걸리며 답보 상태를 보여왔다. 안전진단에서 세 차례나 고배를 마셨다가 2010년 네 번째 도전에서 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았다. 이후 주민 갈등, 박원순 전 서울시장의 35층 층고 제한 등으로 정비계획안 처리가 무산됐다. 올해 초 오 시장이 35층 규제 폐지 방침을 밝히면서 일각에서는 은마아파트가 35층 룰 폐지의 첫 적용 대상이 될 것으로 관측하기도 했다. 다만 이날 통과된 계획안에는 최고 층수가 35층으로 정해져 눈길을 끌었다. 2017년 당시 은마아파트는 49층을 고집하며 서울시와 첨예하게 대립하다 결국 심의를 통과하지 못했는데 오 시장이 해당 규제를 없애겠다고 밝혔음에도 더 낮은 35층을 제시했기 때문이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "둔촌주공 사태 이후 조합들이 수익률을 낮추더라도 안정적으로 사업을 진행하자는 쪽으로 생각이 바뀌었는데 은마아파트도 그 영향을 받은 것으로 보인다"며 “서울시 입장에서도 은마가 강남 재건축의 상징인 만큼 적절한 타협점을 찾은 것”이라고 진단했다. 서울시가 요구한 건축 배치 계획 및 공공기여 등에 대한 수정안을 은마아파트가 수용한 점 역시 이날 심의 통과의 배경으로 평가된다. 재건축 후 들어서는 5778가구 중 678가구는 소형 임대주택으로 구성될 예정이다. 전문가들은 서울시나 정부가 그동안 집값 자극을 우려해 각종 인허가 및 규제 완화에 미온적이었지만 최근 부동산 경기가 꺾이면서 스탠스가 변하는 것으로 보고 있다. 서울시 관계자는 “집값 상승기냐 아니냐를 고려해 정비계획안 통과 여부를 정하는 것은 아니지만 그때(상승기)보다 부담은 덜한 것이 사실”이라면서 “문제가 없는 정비계획안들은 오는 대로 최대한 빨리 처리하고 있다”고 설명했다. 또 윤석열 정부가 임기 내 전국에 250만 가구를 공급하겠다고 밝히고 오 시장이 서울에서 50만 가구 이상을 공급하겠다고 한 부분도 이번 은마아파트 심의 통과에 긍정적 영향을 미친 것으로 분석된다. 고종완 자산관리연구원장은 “(은마아파트 심의 통과는) 부동산 경기가 꺾인 데다 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 확대라는 정부 방침의 혜택을 받은 것”이라고 설명했다. 은마아파트 심의 통과를 계기로 서울의 주요 재건축 사업에 더욱 속도가 붙을 것이라는 전망도 나온다. 서울시는 앞서 송파구 잠실주공5단지와 여의도 공작아파트 심의를 통과시킨 바 있다. 고 원장은 "주변의 다른 강남 재건축단지나 목동 재건축단지 등은 은마아파트의 서울시 심의 통과를 윤석열 정부의 규제 완화 신호탄으로 받아들일 여지가 있다"며 "그런 면에서 재건축의 하방을 지지하는 효과를 낼 수 있을 것"이라고 분석했다. 다만 침체기에 빠진 부동산 시장이 갑작스럽게 상승세로 돌아설 것으로 보기는 어렵다는 지적도 나온다. 윤 위원은 "이번 통과만을 계기로 재건축 아파트 단지들의 가격이 오르기에는 이미 시장 분위기가 너무 좋지 않다"며 "금리 인상처럼 이보다 훨씬 더 큰 요인들이 많다"고 지적했다. ◇은마 조합 설립까지 '상가 부담금' 등 변수…재초환·분양가상한제 최대 걸림돌로=그러나 아직 갈 길이 멀다는 지적도 나온다. 조합 설립 때까지 상가 문제가 변수로 남아 있는 데다 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 변경 문제 등 해결해야 할 것들이 산적해 있기 때문이다. 재건축 사업의 발목을 잡고 있는 재건축초과이익환수제와 분양가상한제도 사업 추진의 걸림돌로 꼽힌다. 은마아파트는 1996년 재건축추진준비위원회가 발족된 후 26년이 된 지금까지 조합도 설립되지 못한 상태다. 당장 조합 설립까지 변수로 작용할 것으로 예상되는 부분은 연면적 약 6000㎡에 달하는 상가 재건축 문제다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “올해 3월 집행부가 새로 들어서면서 소유주 간 이견은 거의 마무리됐지만 조합설립 인가 전까지 상가 문제가 변수로 남을 것으로 보인다”고 지적했다. 현재 재건축부담금 산정 대상은 주택으로만 한정돼 상가 등의 시세는 반영되지 않기 때문에 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정된 상황이다. 최근 6개월간 공사가 중단됐다가 극적으로 재개된 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 삐걱댔던 이유 중 하나도 상가 문제였다. 무엇보다 정비 업계가 가장 큰 걸림돌로 꼽는 것은 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등의 규제다. 정부가 9월 말 발표한 재건축초과이익환수제 부담금 개편안에서 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정함에 따라 일부 인하 효과가 있겠지만 여전히 수억 원의 부담금을 내야 할 수도 있다는 지적이 나온다. 김 소장은 “재건축초과이익환수제가 계속 정비사업 발목을 잡고 있으면 결국 장기적으로 사업이 지속되기가 어렵다”고 말했다. 최근 금리 인상 기조와 부동산 경기 침체가 겹치면서 자금 조달 등의 문제로 사업이 속도를 내기 어려울 수 있다는 관측도 제기된다. 아파트 아래를 지나는 것으로 계획됐던 GTX-C 노선의 변경 여부도 관심사다. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 밑을 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다며 반발하고 있다. 이에 시공사인 현대건설이 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 국토부는 GTX 기능과 사업 추진 일정, 지역 주민의 민원 등을 종합적으로 고려해 결정하겠다는 입장이다. 향후 관리 처분 계획 인가를 받고 4000여 가구가 한꺼번에 이주할 경우 인근 지역의 전세 대란도 우려된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “내년 말 잠실주공5단지에 이어 2024년 말께 은마아파트 이주가 시작되면 강남권 전세 시장이 흔들릴 수 있다”며 “소유자뿐 아니라 세입자 대부분이 학군 때문에 거주하는 경우가 많아 인근 연립주택 등 비교적 저렴한 주택으로의 이주 수요가 몰리며 일대 전세 시장이 불안해질 수 있다”고 말했다. 고 원장은 “정부와 서울시가 임대 등 공공주택 공급을 늘려 이 같은 불안 요소를 줄여야 한다”고 강조했다.

ABCP 금리 3배 껑충…레고랜드發 채권시장 패닉

증권 IB&Deal 2022.10.19 18:05:39

레고랜드 건설을 위해 발행한 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP) 부도 사태가 채권시장을 뒤흔들고 있다. 금융시장의 생명인 신용이 붕괴되자 추가 손실을 우려한 투자자들의 ‘패닉셀’이 잇따라 채권 금리는 치솟고 일각에서는 기업들의 줄도산 우려까지 제기되고 있다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이달 4일 강원도 산하 특수목적법인(SPC)이 레고랜드를 건설하며 발행한 ABCP가 최종 부도 처리된 후 ABCP금리는 물론 회사채와 기업어음(CP)금리까지 치솟은 가운데 금융 당국이 적절한 조치를 취하지 않으면서 채권시장이 사실상 마비 상태에 빠졌다. 오케이캐피탈의 CP금리는 전날 7.51%에 거래돼 전년 말 발행금리(3.2%)보다 2배 넘게 올랐고 카카오엔터테인먼트는 한 달 만기 CP를 5.7%에 발행했다. 한국은행이 잇따라 ‘빅스텝(0.50%포인트 금리 인상)’을 단행한 데 이어 지난달 말 디폴트(채무 불이행)가 발생한 2050억 원의 레고랜드 ABCP가 자금시장을 얼어붙게 한 것이다. 국회정무위원회 민병덕 더불어민주당 의원실에 따르면 레고랜드 ABCP는 신한투자증권(550억 원), IBK투자증권(250억 원), 대신·미래에셋·삼성증권(016360)(각각 200억 원), NH투자·한국투자·DB투자증권(각각 150억 원), 유안타·KB증권(각각 50억 원) 등 증권사 10곳과 멀티에셋자산운용(100억 원)이 편입해 법인 고객들에 넘겼다. 개인투자자는 없지만 증권사 고유 계정 편입분도 없어 ABCP 관련 피해는 고스란히 증권사 고객들이 떠안게 됐다. 레고랜드 ABCP 투자 현황이 이날 처음 공개되면서 법인 고객들의 환매 요구는 한층 거세졌다. 증권사와 운용사는 고객 돈을 돌려주기 위해 유동성이 높은 국공채를 대거 매도했다. 그간 수익률을 방어하던 국공채마저 팔면서 투자 계정의 손실이 커지자 이들 증권사는 투자해놓은 회사채도 매각했고 시장에 물량이 쏟아지자 불안감이 커진 다른 채권 펀드들도 매도에 나섰다. 금융투자 업계의 한 관계자는 “투자자는 없고 매도 물량만 계속 쌓이고 있다”고 전했다. 민 의원은 "CP 등 단기 자금시장이 경색되면서 조달 리스크가 산업 전반으로 번지고 있다"며 "특단의 조치가 없으면 자금시장 냉각 상태는 기업들의 줄도산으로 연결될 수 있다"고 지적했다. 강원도 채무불이행에 회사채·CP 연쇄 마비…기업 자금줄 끊긴다 시중금리 급등과 경기 침체 공포 확산으로 부동산 시장이 침체기를 맞은 가운데 레고랜드 사태까지 터지면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 한겨울을 맞고 있다. 지방을 중심으로 부동산 개발 사업이 곳곳에서 파열음을 내고 있지만 지난달만 해도 PF 유동화증권 중 하나인 자산유동화기업어음(ABCP) 금리는 4%대를 기록했다. 그러나 레고랜드 사태 이후 2주 만에 ABCP금리가 8~10%대에서 거래되면서 신용 위기의 방아쇠를 당겼다. 레고랜드발 디폴트(채무 불이행) 사태는 회사채와 기업어음(CP) 금리까지 연쇄적으로 치솟게 하며 채권시장 전반을 마비시키고 있다. 지자체가 지급보증 약속한 ABCP 1조3000억 강원도 중도개발공사(GJC)가 레고랜드를 짓는 과정에서 발행한 ABCP가 이달 4일 최종 부도 처리된 후 지자체와 연계된 대출채권의 신용등급은 줄강등될 위기에 처해 있다. 레고랜드처럼 부동산 개발을 위해 설립된 특수목적회사(SPC)에 지자체들이 지급보증을 약속하며 발행된 ABCP 규모는 1조 3000억 원에 달하는 것으로 집계됐다. 지자체가 대출채권 매입 확약을 맺어 신용을 보강해준 ABCP는 강원도 춘천시가 봉명테크로밸리를 개발하며 205억 원, 충북 충주시가 드림파크 개발에 570억 원, 경남 진주시가 뿌리산업과 관련된 산업단지 개발에 800억 원, 경북 경산시가 지식산업단지 개발에 1850억 원 등으로 전국에 산재해 있다. 만기는 보통 3개월에서 1년 단위로 설정됐다. 강원도가 이날 기한이익상실(EOD)이 발생한 레고랜드 PF ABCP 2050억 원에 대해 다음 달 예산을 편성해 늦어도 내년 1월 29일까지 갚겠다는 계획을 제시했지만 한번 깨진 신용을 회복하기는 어려운 실정이다. 이에 따라 사업성이 악화된 지방의 개발 사업들은 신규 대출뿐 아니라 채권의 차환 발행마저 어려워질 것이라는 우려가 나온다. 이럴 경우 신용평가사들은 지자체 보증 ABCP의 신용등급을 하향 조정할 가능성이 높아지고 해당 사업은 자금 조달의 길이 사실상 막히게 된다. 금융 투자 업계의 한 관계자는 “레고랜드 PF 사태로 인해 유동화증권 관련 투자심리가 크게 악화됐다”며 “투자자가 없어 증권사들의 유동성 위기가 심화할 것”이라고 예상했다. 금융감독원에 따르면 레고랜드 ABCP 2050억 원은 신한·IBK투자증권과 대신·미래에셋·삼성증권 등 증권사 10곳과 멀티에셋자산운용이 편입해 법인 고객들에 넘긴 것으로 파악됐다. 다른 지자체들이 지급보증한 ABCP 대다수 역시 증권사들이 인수해 법인 및 개인 고객들을 중심으로 팔았을 가능성이 높은 셈이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “부동산 PF나 유동화증권은 최근 금리를 15%로 제시해도 디폴트가 발생할 수 있다는 우려 때문에 사려는 투자자가 없는 상황”이라고 전했다. CP금리 13년만에 4% 돌파 레고랜드발 디폴트 사태는 이미 얼어붙은 회사채·CP 시장까지 마비시켰다. 우량 등급으로 분류되는 AA- 회사채 3년물 금리는 19일 5.574%로 급등했다. 시장의 회사채 투자심리를 가늠할 수 있는 신용 스프레드(3년물 국고채와 AA- 회사채 간 금리 차이)는 2010년 1월 중순 이후 최대인 1.238%포인트까지 치솟았다. 회사채 거래를 자문하는 한 로펌 변호사는 “8월부터 회사채 발행 시장이 얼어붙어 일찌감치 거래가 뜸한 상황이었는데 이달 들어서는 우량 기업들도 미매각과 신용등급 하락 등을 우려해 은행 대출 등에 목을 매고 있다”고 전했다. 실제 이달 들어 회사채 발행 규모는 1조 2326억 원(18일 기준)으로 6월(7조 8692억 원)의 20%에도 못 미친다. 이와 함께 기업들의 대표적 단기자금 조달 수단인 CP금리(A1등급, 91일물 기준) 역시 이날 4.02%로 2009년 1월 28일 이후 13년 만에 4%를 다시 넘어섰다. PF채권 신용 '줄강등' 비상…리츠株는 신저가 속출 레고랜드 사태는 증시에 상장된 부동산투자회사(REITs·리츠)의 주가도 흔들고 있다. 롯데리츠는 이날 85원(2.08%) 내린 4010원에 거래를 마쳤는데 장중에는 3995원까지 떨어지면서 2019년 10월 코스피 상장 이후 최저치를 기록했다. 제이알글로벌리츠도 2.14% 하락한 4120원으로 마감해 2020년 8월 코스닥 입성 이후 최저가(종가 기준)를 나타냈다. NH올원리츠(-3.75%), ESR켄달스퀘어리츠(-3.63%), 이지스레지던스리츠(-1.90%), 이리츠코크렙(-2.36%) 등 다른 리츠 역시 52주 신저가를 일제히 경신했다. 국내 유일의 상장 공모 인프라펀드인 맥쿼리인프라마저 250원(2.19%) 하락한 1만 1150원으로 장을 마쳐 최근 1년간 가장 낮은 주가를 기록했다.