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압구정 재건축 더 쉬워진다…15만 '아파트지구’ 역사 속으로
부동산 주택 2022.12.09 09:18:29대규모 아파트 단지를 짓기 위해 도입했던 서울 ‘아파트지구’ 제도가 46년 만에 역사 속으로 사라진다. 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하면서 용적률·높이·용도 등의 규제가 완화돼 재건축이 더 쉬워질 전망이다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 적용한다고 9일 밝혔다. 향후 아파트 지구별로 지구단위계획을 결정하면 아파트지구 폐지 결정 고시를 단계적으로 진행할 예정이다. 현재 서울 시내에는 가락·반포·서초·압구정·여의도·잠실·이수 등 14개 지구, 면적으로는 약 11.2㎢, 208개 단지, 총 14만 9684세대가 '아파트지구'에 포함돼 있으며 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다. 아파트지구는 1970년대 아파트를 집중적으로 공급하기 위해 1976년 도시계획법에 따라 도입한 대책이다. 하지만 대규모 아파트를 짓는 데 초점을 맞추다 보니 최근 다양한 주거 수요를 반영하지 못해 한계가 있었다. 특히 주택용지 안에 근린생활시설을 지을 수 없고 중심시설용지에는 주택 건설이 불가능했다. 아파트지구가 도시 및 주거환경정비법과도 부합하지 않아 개선 요구가 커지면서 결국 2003년 국토계획법에서 삭제했다. 서울시는 지난해 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하기 위한 지침을 수립했다. 이를 통해 용적률과 높이 용도 등의 규제를 추가로 완화했다. 모든 용지는 획지로 바꾸면서 입체적이고 복합적인 토지 이용이 가능해진다. 재건축 대상 주택용지는 특별계획구역으로 지정해 정비계획을 신속하게 수립할 수 있게 한 것이다. 한강변 주택용지에 일률적으로 부여했던 공공기여 15% 의무 규정은 주변 기반시설 현황 등을 고려해 심의를 거쳐 변경할 수 있다. 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지도 위원회 심의를 거쳐 주거 전환을 허용한다. 단 용도 완화에 따른 5∼10%의 공공기여가 필요하다. 최고 높이는 40ｍ까지 완화하는 것을 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 기존 중심시설용지는 상업 기능만 가능하고 주거는 허용하지 않았다. 높이도 5층 이하로 제한하고 있었다. 서울 시내 5개 지구(반포, 서빙고, 청담·도곡, 이촌, 압구정)에 남아있는 개발 잔여지는 91개 필지다. 개발 잔여지는 비주거와 주거 용도의 복합이 가능해지고, 최고 높이도 40ｍ까지 허용한다. 또 주택 공급을 확대하고 체계적인 개발, 주변 경관과 조화로운 정비계획을 유도하기 위해 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합해 재건축하거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100가구) 이상으로 개발하는 경우에는 주택용지와 동일한 전환기준을 적용한다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “지침 개선과 규제 완화를 통해 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진할 것”이라고 말했다. -
[단독] 올림픽선수촌·목동 등 21곳 재건축 직행…4만 가구 공급 속도
부동산 주택 2022.12.08 18:03:05정부의 재건축 안전진단 규제 완화로 서울에서만 4만 가구에 달하는 노후 아파트의 재건축 사업이 속도를 내며 주택 공급 확대에 드라이브를 걸 것으로 전망된다. 양천구 목동신시가지 아파트와 노원구 상계주공 아파트, 송파구 올림픽선수기자촌 아파트 등이 대표적이다. 이들 단지는 이미 1차 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 곳으로 지자체 판단에 따라 2차 안전진단인 적정성 검토 없이 재건축으로 직행할 가능성이 높다. 8일 홍기원 더불어민주당 의원실과 정비 업계 등에 따르면 서울에서 1차 안전진단을 통과한 단지는 총 21개 단지, 3만 7704가구로 집계됐다. 이 가운데 양천구 신월시영 아파트와 목동신시가지 아파트 9개 단지(1·2·3·4·5·7·10·13·14단지) 등 16개 단지, 2만 5320가구가 현재 한국건설기술연구원(8개 단지·1만 3086가구)과 국토안전관리원(8개 단지·1만 2234가구)의 적정성 검토를 받고 있다. 각 단지는 적정성 검토에서 D등급 또는 E등급을 받으면 재건축 추진이 가능하지만 아직 결과를 통보받지 못한 상태다. 나머지 5개 단지(1만 2384가구)는 적정성 검토 신청을 미룬 곳으로 올림픽선수기자촌 아파트, 목동신시가지 8·12단지, 상계주공 6단지 등이 해당된다. 이들 단지는 이날 발표된 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 따른 직접적인 수혜 단지로 꼽힌다. 현재 1차 안전진단에서 ‘조건부 재건축’인 D등급을 받은 단지는 의무적으로 적정성 검토를 거쳐야 하지만 앞으로는 지자체 요청 시에만 시행하는 등 사업 문턱을 낮췄기 때문이다. 이번 개선안은 이미 적정성 검토를 진행 중이거나 미룬 단지에 대해서도 소급 적용된다. 권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “적정성 검토 단계에 있는 단지들은 지자체 검토를 거쳐 중대한 오류가 없다고 판단되면 해당 절차를 생략할 수 있다”고 설명했다. 이에 따라 위에 언급된 단지들은 통상 7개월이 걸리는 적정성 검토를 생략하고 바로 재건축 사업을 추진할 수 있는 길이 열리게 됐다. 또 적정성 검토에서 A~C등급을 받아 탈락할 경우 1차 안전진단부터 다시 진행해야 하는 부담도 덜었다. 해당 단지 주민들은 재건축 추진에 탄력이 붙을 것으로 기대하고 있다. 유상근 올림픽선수기자촌 아파트 재건축추진단장은 “정부 발표 대로 내년 1월 중 안전진단 기준 개정 고시안이 시행되면 구청과 협의를 진행할 계획”이라며 “적정성 검토 없이 안전진단 통과를 확정하게 되면 설계 업체 선정 등 후속 절차에 나설 것”이라고 말했다. 지자체 판단으로 적정성 검토를 생략하지 않더라도 재건축 추진은 수월할 것으로 보인다. 안전진단 평가 항목 중 50%인 구조안정성 비중은 30%로 낮추고 ‘재건축 확정’인 E등급 점수도 현재 30점 이하에서 45점 이하로 확대했기 때문이다. 실제 목동신시가지 9·11단지는 앞서 적정성 검토에서 고배를 마셨지만 바뀐 기준을 적용하면 D등급으로 재건축 추진이 가능해질 것으로 분석됐다. -
층간소음·주차대란 설움 끝나나…재건축 '3대 대못' 다 뽑혔다
부동산 건설업계 2022.12.08 18:02:18재건축 추진의 발목을 잡던 ‘3대 규제’(분양가상한제·재건축초과이익환수제·안전진단) 가운데 마지막 대못으로 꼽히던 안전진단 기준까지 완화됐다. 완화된 기준을 적용하면 지난 4년여간 안전진단의 문턱을 넘지 못했던 노후 아파트 25개 단지 가운데 14곳이 재건축이 가능할 정도로 진입 장벽이 낮아진 것이다. 전문가들은 수년간 막혀 있던 서울 등 주요 지역의 재건축이 속도를 낼 것으로 평가하면서도 얼어붙은 부동산 시장에 온기를 불어넣지는 못할 것으로 내다봤다. 8일 국토교통부가 발표한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에서 가장 눈에 띄는 부분은 안전진단 점수를 구성하는 총 4가지 평가 항목 가운데 가중치 비중이 가장 높았던 ‘구조안전성’ 비중을 50%에서 30%로 낮춘 것이다. 대신 노후 아파트에 거주하는 주민들이 실생활에서 불편을 체감할 수 있는 부분인 ‘주거 환경’과 ‘설비 노후도’의 가중치를 각각 15%에서 30%, 25%에서 30%로 올렸다. 주차 공간이 부족하거나 층간소음이 심할 경우, 배관 파손이 잦은 경우 재건축을 예전보다 쉽게 진행할 수 있다는 의미다. 지금까지는 입주민들이 아무리 불편을 호소해도 구조적으로 ‘아직 버틸 수 있다’는 결과가 나오면 재건축을 진행하기 어려웠다. 평가항목 가중치 조정…재건축 즉시 가능한 점수 낮춰 또 국토부는 ‘조건부 재건축’ 판정을 받는 대상의 범위도 좁히고 그만큼 재건축을 추진할 수 있도록 했다. 현행 규정상 안전진단에서 30점 이하를 받으면 즉시 정비사업 착수가 가능한 ‘재건축’, 30~55점은 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 하는 ‘조건부 재건축’, 55점 초과는 재건축을 추진할 수 없는 ‘유지보수’로 판정한다. 그러나 개선안은 45점 이하를 재건축으로 판단하고 45~55점만을 조건부 재건축에 넣는다. 이와 함께 앞서 유지보수로 판정받은 곳들도 평가 항목별 가중치 비중이 달라진 만큼 안전진단을 다시 받을 경우 재건축이 가능해질 수 있다. 아울러 국토부는 안전진단에서 조건부 재건축을 받은 단지에 대해 2차 안전진단을 의무화했던 현행 규정을 바꿔 지자체가 적정성 검토를 요청한 경우에 한해 예외적으로 시행하도록 했다. 사실상 2차 안전진단을 폐지한 셈으로 2차 안전진단까지 거치는 과정에서 시간과 비용이 중복 투입되는 것을 막기 위한 결정으로 분석된다. 국토부 관계자는 지자체가 적정성 검토를 요청할 만한 사례에 대해 “안전진단시 샘플 수를 잘못 산정하거나 필요한 시험을 거치지 않은 경우, 시험을 실시했지만 증빙서류를 제출하지 않은 사례 등이 해당한다”고 말했다. 2차 안전진단 ‘있으나 마나’ 될까…“민간 진단 기관 역량 강화할 것” 정부가 2차 안전진단과 관련된 결정 권한을 지자체에 모두 넘기면서 2차 안전진단은 무용지물이 될 것이라는 지적도 나온다. 지자체장이 ‘표밭’인 입주민들의 뜻에 반해 공공기관 적정성 검토를 지시하기 어렵다는 이유에서다. 송승현 도시와경제 대표는 “지자체의 권한이 강해지면 정치적으로 재건축 사업이 활용될 가능성이 있다”고 우려했다. 이에 대해 정부는 민간 진단 기관이 내실을 다질 수 있도록 교육과 컨설팅을 강화하고 정기 점검을 실시한다는 방침이다. “목동·상계동·1기 신도시 등 탄력 받을 것…위축된 시장 반등은 어려울 듯” 전문가들은 노후 아파트 단지들이 몰려 있는 서울 양천구 목동이나 노원구 상계동 등이 수혜를 입을 것으로 보고 있다. 이번 기회에 사업 속도를 낼 곳들이 많기 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울은 재건축·재개발 사업이 주택 공급의 80%가까이 차지하기 때문에 재건축 사업 속도를 앞당기는 것은 무엇보다 주택 공급 효과 측면에서 매우 중요하다”며 목동과 상계동·방이동 등을 수혜 지역으로 꼽았다. 다만 예전처럼 재건축아파트가 이끄는 ‘상승 랠리’는 펼쳐지기 힘들다는 것이 중론이다. 임병철 부동산 R114 팀장과 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “재건축 안진진단이 정비사업의 초기 단계에 해당되고 고금리 여파로 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래 시장에 온기가 돌기에는 한계가 있다”고 진단했다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 이날 발표한 안전진단 개선안에 대해 “밭에 뿌려 놓은 주택 공급의 씨앗”이라며 “(부동산 시장은) 얼어붙었다가도 여름이 되기도 하는데 그럴수록 안정적인 공급 기반을 만들어 놔야 한다고 판단했다”고 설명했다. -
1순위 불발 둔촌주공·장위자이…‘줍줍’까지 이어지나
부동산 주택 2022.12.08 17:34:46국내 최대 재건축아파트인 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공)’이 1순위 청약 마감에 실패해 2순위 청약을 받는다. ‘장위자이 레디언트(장위 4구역)’도 1순위 해당지역 모집 마감을 하지 못했다. 전문가들은 미계약이 물량이 대거 발생하지는 않겠지만 분양 시장의 바로미터로 여겨진 단지들이 흥행에 실패한 만큼 향후 청약 시장에 찬 바람이 불 것으로 전망했다. 8일 한국부동산원 청약홈에 따르면 6~7일 진행된 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온’ 1순위(해당지역·기타지역) 청약에는 3695가구 모집에 1만 7378명이 지원했다. 평균 경쟁률은 4.70 대 1로 전체 16개 타입 중 8개 타입이 예비 당첨자 5배수를 채우지 못해 모집 마감이 불발됐다. 투기과열지구에서는 경쟁률이 6 대 1 미만일 경우 후순위 청약을 받는다. 마감되지 못한 타입은 이날 2순위 청약을 받으며 계약률까지 저조할 시 무순위 청약을 진행하게 된다. 서울 성북구 장위자이 레디언트도 7일 1순위 해당지역 청약에서 16개 타입 중 12개 타입이 마감을 하지 못했다. 956가구 모집에 2990명이 지원해 평균 경쟁률은 3.13 대 1이었는데 이는 전날 진행된 특별공급(5.25 대 1)보다 낮은 것이다. 이 단지는 8일 1순위 기타지역에 대한 청약을 받는다. 전문가들은 두 단지가 입지적 강점을 지니고 있는 만큼 미계약 물량이 대거 쏟아지지는 않을 것으로 내다봤다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “수백 대 일까지 치솟았던 서울 청약 경쟁률이나 그동안 이어진 관심에 비하면 흥행에 실패했다고 봐야 한다”면서도 “둔촌주공 같이 역세권·숲세권·초품아를 모두 갖춘 단지가 서울에서 다시 나오기 어렵고 장위자이도 장위뉴타운 중 입지가 가장 좋은 단지로 평가받는 만큼 미계약 물량이 많지는 않을 것”이라고 말했다. 다만 “자금 경색에 청약 분위기까지 예전과 같지 않아진 만큼 건설사들이 주택 공급을 할 유인은 줄어들 것으로 보인다”고 전망했다. -
[사설] ‘재정 건전성’ OECD 권고에도 선심 예산 경쟁 벌일 건가
오피니언 사설 2022.12.07 00:05:00전례 없는 복합 경제 위기의 강을 건너려면 정부 씀씀이부터 줄여 재정 건전성을 지켜야 한다는 국제기구의 권고가 잇따르고 있다. 욘 블뢴달 경제협력개발기구(OECD) 공공관리·예산국장은 6일 국민경제자문회의 등이 주최한 국제 콘퍼런스에서 “지속 가능한 재정 운용을 위해 총량적 재정 규율을 설정해야 한다”며 “현재와 미래의 지출 압력 조정 및 자원의 효율적 재배분이 중요하다”고 강조했다. 비토르 가스파르 국제통화기금(IMF) 재정국장도 “재정 여력 확보 및 재정 준칙 준수를 통해 긴축적인 재정 운용을 유지해야 한다”고 충고했다. 예산 증가 폭을 제한할 수 있는 준칙을 마련하고 국가 경쟁력을 높이는 데 예산을 집중 투입해야 한다는 주문이다. 이런데도 여야 정치권은 내년 예산안 막판 심사 과정에서 ‘지역구 챙기기’를 위해 34조 원 증액을 추진하는 등 선심 경쟁을 벌이고 있다. 이 가운데 철도·도로 노선 관련 증액 요구만 180여 건에 달한다. 더불어민주당은 혁신형 소형모듈원전(SMR) 등 미래 성장 동력 확보를 위한 연구개발(R＆D) 예산에는 칼질을 하는 반면 지역화폐 예산 5000억 원 확대와 쌀 의무 매입, 청년수당 지급 등 ‘이재명표 선심 예산’을 밀어붙이고 있다. 여야가 정부의 분양주택 공급 예산을 되살리고 지역화폐 및 임대주택 공급 예산을 늘리는 방식으로 주고받기식 흥정에 나서 긴축 예산 기조를 위협할 것이라는 우려도 나온다. 외국계 투자은행들은 내년 한국 경제 성장률이 1%대 초반까지 주저앉을 만큼 경기 침체에 빠져들 것이라고 경고했다. 이럴 때일수록 재정을 최대한 아껴 쓰면서 반도체지원특별법 통과와 법인세 인하, 규제 혁파 등으로 성장 잠재력을 끌어올리는 데 정책의 초점을 맞춰야 한다. 여야는 올해 정기국회 마지막 날인 9일까지 예산안을 처리하되 선심 경쟁에서 벗어나 재정 건전성을 위한 긴축 기조에 적극 협조해야 할 것이다. -
올해 마지막 행복주택 공급…금리 인상에 수요 몰리나
부동산 주택 2022.12.06 18:34:36한국토지주택공사(LH)가 올해 마지막으로 공급하는 행복주택의 입주자 모집에 나서면서 수요자들의 관심을 끌고 있다. 시세 대비 저렴한 행복주택은 최근 가파른 금리 인상에 대출이자 부담을 느낀 이들 사이에서 내 집 마련의 대안으로 관심을 받고 있다. 6일 LH와 부동산 업계에 따르면 LH는 이달 12일부터 15일까지 행복주택 8개 단지, 3835가구에 대한 청약 접수를 진행한다. 이는 올해 분기별 행복주택 신규 공급 물량 중 가장 많은 물량이다. 지역별로 보면 파주운정3 A47(882가구), 수원당수 A2(1150가구) 등 수도권 6개 단지(3437가구)와 정읍수성 A-1(98가구), 영광단주 A1(300가구) 등 지방권 2개 단지(398가구)다. 행복주택은 청년·신혼부부 등을 대상으로 공급하는 공공임대로, 주변 시세의 60~80% 수준인 저렴한 임대료로 최장 10년간 거주할 수 있다는 장점이 있다. 도시 근로자 월평균 소득의 100% 이하(맞벌이 신혼부부 120%)인 청년과 신혼부부라면 청약할 수 있다. 청년은 2억 8800만 원, 신혼부부는 3억 2500만 원 이하의 자산 요건을 함께 충족해야 한다. 올해 들어 행복주택에 대한 수요는 크게 증가하고 있다. 연이은 금리 인상과 주택 경기 침체로 내 집 마련을 미루고 저렴한 공공임대로 눈을 돌리는 젊은 세대가 늘고 있기 때문이다. 특히 전세의 월세화 현상으로 월세 가격이 크게 뛴 것도 공공임대의 인기를 높이는 요인 중 하나로 작용하고 있다. LH에 따르면 올해 10월 말 기준 행복주택의 평균 청약 경쟁률은 3.98 대 1로 2019년 연간 평균 경쟁률인 2.24 대 1보다 크게 뛰었다. 지난달 평균 경쟁률 2.81 대 1로 청약 접수를 마감한 화성동탄2 A-54에서는 청년에 공급된 전용 45㎡ 16가구에 851명이 몰리며 53.19 대 1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “월세는 오르는데 소득은 늘지 않자 ‘궁여지책’으로 행복주택을 선택하는 젊은 세대가 증가하고 있다”며 “양적인 공급 확대도 중요하지만 선호도 높은 입지에서 중형 면적의 행복주택을 공급하는 등 질적 개선이 필요하다”고 말했다. -
정주영부터 토지임대부까지…'반값 아파트' 이번엔 성공할까
경제·금융 경제동향 2022.12.05 16:04:5314대 총선과 14대 대선이 치러진 1992년. 현대그룹 창업자인 고(故) 정주영 통일국민당 대선 후보의 ‘반값 아파트’ 공약은 커다란 반향을 일으켰다. 국민당은 창당 한 달 만에 치러진 총선에서 31명(전국구 7명 포함)의 당선자를 내면서 단번에 원내교섭단체를 구성했다. 그의 반값 아파트 공식은 이랬다. 분양가의 10~30%를 차지하던 채권입찰제를 폐지하고 기반시설 설치 비용을 국가 재정으로 충당하면 가격을 확 낮출 수 있다는 것이다. 여기에 건축비와 택지비의 거품을 빼면 반값 아파트가 가능하다고 했다. 그의 대담한 구상은 대선 참패로 물거품이 돼버렸지만 정 후보가 던진 반값 화두는 30년이 흐른 지금도 현재진행형이다. 서울시는 이르면 이달 중 윤석열 정부의 1호 반값 아파트를 사전 예약제로 공급할 예정이다. 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 지난달 9일 ‘토지임대부주택’ 공급 계획을 구체적으로 제시했다. 토지임대부주택은 땅은 SH가 소유하고 그 땅에 지은 아파트만 분양하는 주택 유형으로 서울 강동구 고덕강일지구에서 500가구가 스타트를 끊는다. 토지임대부주택의 등장은 이명박 정부 당시인 2012년 12월 강남구 우면동 402가구 공급 이후 10년 만이다. SH가 밝힌 분양가는 전용 59㎡(24평형) 기준 3억 5000만 원선. 토지임대료로 매월 30만 원가량을 따로 내야 하는 부담을 감안하더라도 파격적인 분양가다. 같은 크기 주택의 주변 시세는 10억 원을 호가한다. 서울시의 이번 계획은 앞서 국토교통부가 5년 동안 윤석열표 공공분양 50만 가구를 공급하겠다는 10·26 청년주거안정대책의 일환이다. 윤석열 대통령은 대선에서 신혼부부와 청년을 겨냥한 반값 아파트 공약을 제시한 바 있다. 국토부는 당시 대책에서 시세의 70% 이하로 저렴하게 공급하되 처분 시 시세 차익을 공공기관과 공유하는 ‘나눔형’ 공공분양 25만 가구 공급 계획으로 공약 실현을 구체화했다. 국토부 관계자는 “나눔형 25만 가구 중 일부가 토지임대부주택으로 분양된다”며 “서울에 택지를 확보한 SH가 주로 그 역할을 맡을 것”이라고 밝혔다. 토지임대부, 진보측 주장을 보수 정치권이 법제화 토지임대부주택의 원조는 집값이 폭등했던 2006년으로 거슬러 올라간다. 싱가포르와 스웨덴 등에 도입된 모델로 노무현 정부 시절 진보 시민단체들이 해외 사례를 소개하면서 도입의 필요성을 주장했다. 흥미로운 것은 진보의 아이디어를 보수 정치권에서 제도화했다는 점이다. 주역은 당시 한나라당 서울시장 후보였던 홍준표 현 대구지사다. 그는 2006년 서울시장 경선 과정에서 토지임대부주택의 폭발력을 간파하고 ‘반값 아파트’를 공약으로 제시했다. 그는 이명박 정부로 정권이 교체된 2009년 ‘토지임대부주택 공급 특별법’ 제정안을 사회주의 발상이라는 당내 논란을 무릅쓰고 당론으로 관철시켜 국회 통과까지 이끌어냈다. 실제로 첫 공급은 법령 제정에 앞선 2007년 10월 경기도 군포 부곡지구에서 이뤄졌다. 이때 실험한 유형은 토지임대부주택 외에도 분양가를 낮추는 대신 시세 차익을 공공기관이 전액 회수하는 환매조건부 등 두 가지였다. 양쪽 모두를 실험해보고 가능성이 있다면 확대한다는 게 정부 방침이었지만 두 유형 모두 참담한 실패로 끝났다. 전체 804가구(토지임대 389가구, 환매조건 415가구) 가운데 최종 계약 가구 수는 178가구(7.5%)에 그쳤다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “온전한 내 집이 아니기 때문에 소비자의 선호가 낮았다”며 “사실상 임대주택과 다를 바 없었다”고 지적했다. 반값 아파트에 실패한 정책이라는 꼬리표가 달렸음에도 실험은 역대 정부에서 계속됐다. ‘반값에 내 집을 마련한다’는 슬로건의 정치적 매력도가 워낙 강하기 때문이다. 반값 아파트가 대규모로 공급된 시기는 신혼부부 반값 아파트를 공약으로 내건 이명박 정부 때다. 이른바 ‘보금자리’ 반값 아파트다. 서울 등 수도권 그린벨트를 주택 공급원으로 삼다 보니 땅값이 분양 가격의 40~70%쯤 되는 서울에서는 반값 실현이 가능했던 것이다. 공공주택의 로또화…최초 입주자만 이득 MB표 반값 아파트는 화려하게 출발했지만 부작용 또한 만만찮았다. 수도권의 허파인 그린벨트를 훼손했다는 논란은 차치하더라도 정부가 ‘로또 청약’을 부추기고 개발 이익을 최초 입주자에게 몰아준다는 비판이 거셌다. 서울 강남권 분양 가격은 3.3㎡당 1000만 원 안팎으로 시세의 절반 수준에 불과했다. 로또 아파트가 나오기를 기다리는 청약 대기 수요로 수도권 전셋값이 오르는 부작용을 초래하기도 했다. 토지임대부주택이 재등장한 시기도 이때다. 하지만 공급은 서초구 우면동(358가구)과 강남구 자곡동(402가구) 등 단 두 차례 760가구에 그쳤다. 반의 반값이라 시세 차익이 너무 크다는 비판에 정부가 두 손을 들었던 것이다. 반값 아파트는 여러 차례 실험을 거듭하면서 진화하는 모습이 관찰된다. 윤석열표 토지임대부주택은 문재인 정부가 도입한 ‘공공자가주택’의 변형으로 그동안 드러났던 문제점을 보완했다. 공공기관에 의무적으로 환매해야 한다는 측면에서 과거 환매조건부주택과 흡사하지만 시세 차익을 보장하는 데서 차이가 있다. 전문가들은 반값 아파트 정책에 그다지 호의적이지 않다. 지속 가능성과 정책 효과가 의문스럽고 부작용 또한 적지 않다는 이유에서다. 보여주기식 이벤트라는 지적도 나온다. 무엇보다 반쪽만 소유한다는 단점을 뛰어넘으려면 땅값이 비싼 곳, 다시 말해 입지가 좋아야 수요를 흡수할 수 있을 텐데 그런 땅을 충분히 확보할 수 있을지 의문스럽다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “주택난을 해소할 정도로 의미 있는 공급 물량이 나오기는 어려울 것”이라며 “보금자리 로또 아파트처럼 최초 분양자에게 막대한 이익을 안겨주면 공공성을 되레 훼손할 수 있다”고 지적했다. 분양 가격을 어떻게든 낮춘다 해도 결국 주변 시세로 수렴돼 주택 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다는 한계도 있다. 찻잔 속 태풍에 불과하다는 것이다. 실제로 강남권 토지임대부아파트(LH강남브리즈힐 34평형) 시세는 13억 원으로 2012년 말 분양가 대비 6배가량 올랐다. 반값이 아닌 반쪽의 제값…보여주기식 이벤트 지적도 입주할 때 저렴하다는 것은 분명한 장점이지만 30~40년 지나면 건물의 자산 가치가 감가상각으로 사실상 제로에 가까워진다는 단점도 있다. 막대한 땅값 부담으로 재건축도 쉽지 않다. 시장에서는 이런 이유로 서울 또는 서울과 인접한 수도권 요지에서나 통하지 3기 신도시 외곽에서는 미분양될 공산이 크다고 내다보고 있다. 지규현 한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수는 “외견상 반값이라 묘수처럼 보이지만 건물분 반쪽을 반값에 분양받는다면 제값을 주고 사는 것”이라고 꼬집었다. 토지임대부주택은 SH의 구상대로 전셋값 수준에 공급한다면 분명히 매력적인 카드다. 하지만 ‘완자(완전 자가)’가 아닌 한계는 명확하다. 공짜 점심이 없듯이 시장경제에서 반값이 지속 가능할 수는 없다. 손재영 교수는 “토지임대부든 이익공유형이든 소비자의 선택권을 넓혀주는 것은 긍정적”이라면서도 “반값 아파트는 실험은 할 수 있겠지만 결코 주력 모델이 되지 못하고 그렇게 돼서도 안 된다”고 말했다. /권구찬 선임기자 chans@@sedaily.com -
현대硏 “수출·내수 동반 침체…본격적인 경기 하강 국면”
경제·금융 경제·금융일반 2022.12.04 11:00:00경제성장률 둔화 추세가 나타나는 가운데 본격적인 경기 하강 국면에 진입했다는 진단이 나왔다. 소비 위축에 설비 투자 등이 부진하고 수출 경기마저 침체가 본격화하면서 어려운 국면을 지나고 있다는 것이다. 당국의 정책 목표를 ‘물가 안정’에서 ‘불황 극복’으로 전환해 대응해야 한다는 목소리마저 나온다. 2일 현대경제연구원은 ‘최근 경제 동향과 경기 판단’ 자료를 통해 “4분기 현재 한국 경제는 수출이 침체되고 내수 활력이 크게 약화되는 국면에 있다”고 밝혔다. 수출이 2개월 연속 감소 중인 가운데 내수에서는 설비 투자가 정체되고 소비가 위축되고 있다는 것이다. 먼저 소비 시장은 고물가·고금리에 따른 가계 구매력 감소에 미래 불확실성까지 겹치면서 침체 국면에 진입했다고 평가했다. 고금리로 인한 부채 상환 부담에 자금시장 경색, 대내외 경기 침체 우려 등으로 가계·기업의 심리는 냉각된 상태다. 수출 경기 침체가 본격화하는 가운데 최대 수출 시장인 대중(對中) 수출 부진이 장기화하고 있다. 다만 공급 측 물가 상승 압력이 완화되면서 소비자물가 상승률은 추세적 하락이 예상된다. 연구원은 내년엔 수출에 이어 내수도 본격적으로 침체되는 국면에 진입할 것으로 예상했다. 대내외 여건에 따라 중립적 시나리오인 ‘U’자형 경기 추세를 보일 경우 경기 하강 국면이 지속되다가 내년 중 반등 전환점이 나타날 것으로 전망했다. 반면 경기 침체가 2024년까지 지속되는 비관적 시나리오인 ‘L’자형 경기 추세도 염두에 둬야 한다고 덧붙였다. 향후 경기 방향성을 좌우할 요인으로는 가장 먼저 세계 경제 불황에 따른 수출 침체를 꼽았다. 경제협력개발기구(OECD)는 내년 세계 성장률을 2.2%로 2013~2019년 연평균 증가율 3.4%에 크게 못 미칠 것으로 내다봤다. 교역이 위축될 수밖에 없는 만큼 수출 경기가 지속 침체할 가능성도 크다. 우크라이나 전쟁이나 중국 방역 등 국지적 리스크, 고금리에 따른 내수 시장 위축 등도 내년 경기 전망을 어둡게 하는 요인이다. 연구원은 한국 경제가 수출과 내수의 동반 침체 국면에서 신속하게 탈출하려면 경제정책의 최우선 목표를 ‘물가 안정’에서 ‘불황 극복’으로 바꿔야 한다고 지적했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 “경제 심리의 급격한 냉각에 대응해 소비·투자 활성화를 위한 다각적인 정책 노력이 필요하다”라며 “건설업 불황 가능성이 대비해 주택 공급 정책을 차질 없이 추진하고 전방 산업인 부동산 시장의 경착륙 방지에 주력해야 한다”고 했다. -
레미콘 공급 차질에…LH 공공주택 입주 '빨간불'
부동산 주택 2022.12.02 09:38:56한국토지주택공사(LH)는 지난달 24일부터 시작된 화물연대 파업의 영향으로 무주택 서민 등의 공공주택 입주 지연이 우려된다고 2일 밝혔다. LH가 전국에서 시행 중인 공공주택건설사업 관련 공구는 총 431개 공구로, 주택건설 공구는 244개 공구이다. 이 가운데 128개 공구가 레미콘 공급에 차질을 빚고 있다. LH는 내년 상반기에 총 2만 9000가구 입주가 예정돼 있어 대체 공정을 실시하는 등 공사를 이어가고 있다. 그러나 화물연대 파업 장기화에 따라 골조 공사 등 주요 공정이 중단될 경우 공공주택 입주에 차질이 생길 것으로 예상된다. LH는 공사 중단 현장을 모니터링 하는 한편, 지난달 30일에는 긴급대책회의를 개최해 건설공사 중단 등에 대한 대책을 논의했다. 파업 장기화로 인한 입주 지연 피해가 발생하는 경우에는 손해배상청구 등을 검토해 공공주택 입주 예정자들의 피해를 최소화할 방침이다. LH 관계자는 “무주택 청년 및 서민 등의 주거안정을 위한 공공주택 공급에 차질이 생기지 않도록 이번 사태가 조속히 해결되기를 기대한다”고 말했다. -
서울시, 서북·서남권 '일자리·R＆D' 중심…동북·동남권은 '미래 클러스트·마이스 산업' 육성
부동산 부동산일반 2022.12.01 18:24:03서울시가 지역 간 격차를 해소하고 지역별로 특성 있는 발전을 유도하기 위해 1일 ‘서울시 지역균형발전계획’을 발표했다. 올해부터 2026년까지 서울시 지역 균형 발전 분야의 기본 방향을 제시하고 구체적인 실행 전략을 제시하는 5개년 계획이다. 조례에 따라 5년마다 수립한다. 이에 따르면 시는 ‘혁신 거점 및 지역 발전 전략 사업 육성’을 목표로 권역별 개발을 추진한다. 서북권은 상암·수색 일대와 서울혁신파크, 홍제 역세권 등 역세권을 중심으로 산업·일자리 거점을 조성한다. 서남권은 김포공항 일대와 옛 노량진수산시장, 온수공영차고지 등 저이용 부지를 활용해 창업·연구개발(R＆D) 기반을 구축할 방침이다. 동북권은 창동·상계 일대 서울아레나 복합 문화 시설 건립 및 미래산업 클러스터 조성 등을 통한 동북권역 중심 도시 육성을 추진하며, 동남권은 국제 업무 및 마이스(MICE·회의, 포상관광, 컨벤션, 전시·박람회 및 이벤트) 산업 중심지로 육성한다. 도심권은 녹지생태도심 조성과 도심 산업, 국제 업무를 육성할 계획이다. 대학과 창업 기업을 연계한 권역별 캠퍼스타운밸리도 함께 조성한다. 생활 사회기반시설(SOC) 또한 확충한다. 체육 인프라와 공공·작은도서관, 국공립 어린이집, 서울형 키즈카페, 공원 녹지 등을 조성하고 공공의료 인프라 강화를 위해 시립 병원과 보건 지소를 확충한다. 초고령화 사회 진입에 따른 노인 복지 수요에 대비해 노인 종합 복지관 건립을 지원하고 공공 노인 요양시설도 늘린다. 교통 취약 지역에서의 대중교통 인프라를 확충하기 위해 도시철도 소외 지역을 중심으로 도시철도망을 구축하고 동북부 교통 허브 조성을 위한 청량리역 광역환승센터도 만든다. 청량리역 광역환승센터는 기존 철도와 수도권광역급행철도(GTX)-B·C 노선, 버스 등과 연계하는 방식으로 구축해 환승 편의성을 높이는 등 청량리역을 동북부 교통 허브로 조성할 방침이다. 지역 간 이동성 개선과 지역 단절 해소를 위해 지상 철도 및 간선도로 지하화도 추진한다. 주택 공급도 확대한다. 신속통합기획 등을 통해 재개발·재건축을 늘리고 모아타운을 통해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에서의 주택 공급을 확대한다. 민간 저이용·유휴 토지와 공공 재원을 활용해 장기 전세 주택을 공급하며 집수리 지원을 통해 취약 거주 시설과 노후 저층 주택의 주거 환경도 개선하고 노후 주거지역의 주차장 건립도 늘린다. 이 밖에 서울형 교육 플랫폼 ‘서울런’을 운영해 취약 계층에 양질의 교육 콘텐츠를 제공하고 장노년층 대상의 디지털 역량 강화 교육, 서울시민대학 캠퍼스 확대도 진행한다. 여장권 서울시 균형발전본부장은 “이번 균형발전계획 수립을 통해 균형 발전을 전체 시정의 최우선 가치로 삼아 실질적인 시민 삶의 변화를 서울 전역에서 만들어갈 수 있도록 하겠다”고 말했다. -
[사설] ‘예산안 단독 처리’ 운운하는 민주, 아직도 여당인가
오피니언 사설 2022.11.30 00:00:00거대 야당이 내년도 예산안을 여당과의 합의 없이 단독 처리하겠다고 으름장을 놓았다. 더불어민주당은 29일 의원총회를 열어 여당이 예산결산특별위원회를 무력화한다면 감액 중심의 수정안을 마련할 수밖에 없다며 단독 처리 방침을 시사했다. 이재명 민주당 대표는 “정부 여당의 태도를 보니 어떤 책임감도 느끼지 않는 것 같다”며 “오로지 원안과 가부 표결을 통해서 안 되면 준예산으로 가자는 태도를 보이고 있는데 결코 용인해서는 안 될 일”이라고 말했다. 예산안 단독 처리는 다음 달 1일 본회의에 자동 부의되는 정부 원안을 부결시키고 민주당이 단독으로 마련한 수정안을 의결하겠다는 것이다. 헌정 사상 초유의 일로 이 경우 대통령 거부권도 없어 새 정부는 그대로 예산을 집행할 수밖에 없다. 민주당은 그동안 예산안을 심의하면서 혁신형 소형모듈원전(SMR) 개발, 공공 분양주택 공급 등 윤석열 정부가 추진하는 핵심 사업 예산을 원천 봉쇄했다. 대신 신재생 관련 기업 융자, 공공 임대주택 공급 등 ‘이재명표 예산’ 증액을 밀어붙였다. 민주당은 이 가운데 증액 부분은 놔두고 감액 위주로 짠 수정안을 본회의에서 통과시키겠다는 것으로 보인다. 헌법 57조에 따라 국회는 정부의 동의 없이 정부가 제출한 지출 예산 금액을 늘리거나 새 비목을 설치할 수 없기 때문이다. 만일 야당이 예산안을 단독 처리한다면 ‘정부 편성권, 국회 심의권’ 원칙을 허무는 것이어서 적법성 논란도 예상된다. 민주당이 예산안 단독 처리를 운운하는 것은 아직도 169석의 다수 의석만 믿고 여당인 줄 착각하는 행태다. 국민이 선출한 새 정부에 야당이 짠 예산안을 수용하라고 압박하는 것은 대선 불복 심리의 반영으로 풀이된다. 민주당은 새 정부가 발의한 77건의 법안을 단 한 건도 통과시키지 않은 데 이어 예산안에서도 몽니를 부리고 있다. 국정 발목 잡기의 최대 피해자는 결국 국민이라는 점을 알아야 한다. -
월소득 450만원 청년, 공공분양 가능…집 팔면 손익 70% 가져가
부동산 주택 2022.11.28 18:13:46월 소득이 450만 원에 달하는 대기업 사원도 시세의 70%에 공급되는 공공분양주택을 특별공급 받을 수 있는 길이 열린다. 단 부모의 순자산이 9억 7000만 원을 넘는 청년은 공급 대상에서 제외된다. 수분양자는 일정 기간 거주 후 공공에 환매할 때 처분 손익의 70%를 가져간다. 국토교통부는 올해 10월 발표한 공공분양주택 50만 가구 공급 계획의 유형별 공급 모델과 입주 자격, 입주자 선정 방식 등을 담은 ‘공공주택특별법’ 하위법령 개정안을 입법 행정 예고한다고 28일 밝혔다. 시세의 70% 이하로 분양받는 ‘나눔형’ 주택(25만 가구)의 수분양자는 5년 의무거주 기간을 채운 뒤 공공에 주택을 환매할 수 있다. 이때 처분 손익의 70%는 수분양자에게, 나머지 30%는 공공에 돌아간다. 수분양자는 감정가가 분양가보다 높은 집값 상승기에는 처분 이익의 70%를 얻지만 반대의 경우에는 같은 비율로 처분 손실을 부담한다. 나눔형 주택 공급 물량의 80%는 미혼 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초자(25%)에게 특별공급된다. 나머지 20%는 일반공급 물량으로 이 가운데 20%는 추첨제로 공급된다. 청년 특별공급은 주택 소유 이력이 없는 19~39세가 대상이다. 전년도 도시근로자 월평균 소득 140%(지난해 기준 450만 원), 순자산(본인 기준) 2억 6000만 원 이하여야 한다. 이른바 ‘부모 찬스’ 방지를 위해 부모 순자산이 상위 10%(약 9억 7000만 원, 순자산 9분위의 경계값)인 청년은 청약할 수 없다. 신혼부부 유형은 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3억 4000만 원 이하인 경우 청약할 수 있다. 생애최초자 유형은 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3억 4000만 원 이하다. 입주자 선정 방식을 보면 청년 특공 물량의 30%는 근로 기간(소득세 납부) 5년 이상인 청년에게 우선 공급한다. 나머지 70%는 본인 소득, 근로 기간 등을 고려해 배점제로 공급한다. 신혼부부 유형은 예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선 공급하고 나머지는 미성년 자녀 수, 무주택 기간 등을 고려해 점수 순서대로 공급한다. 생애최초자 유형은 월평균 소득 100% 이하(621만 원)에서 추첨을 통해 70%를 우선 공급하고 잔여 물량은 월평균 소득 130% 이하(807만 원)에서 추첨으로 공급한다. 일반공급 물량은 3년 이상 무주택 세대 구성원으로서 저축 총액 또는 납입 횟수가 많은 순으로 공급하는 순차제를 적용한다. 공급 면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 자산(순자산 3억 4000만 원) 기준을 적용한다. 저렴한 임대료로 일정 기간(6년) 임대 거주 후 분양 여부를 선택할 수 있는 ‘선택형’ 주택(10만 가구)의 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술 평균한 금액으로 한다. 수분양자 부담 등을 고려해 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 했다. 전체 물량의 90%는 특별공급(청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초자 20%, 다자녀 10%, 노부모 5% 등)으로 나머지 10%는 일반공급 물량이다. 청년과 생애최초자, 일반공급의 선정 방식은 나눔형과 동일하다. 다만 신혼부부 유형의 경우 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 배점제(자녀 수, 청약통장 납입 횟수 등)로 신혼부부 몫의 70%를 우선 공급한다. 나머지 30%는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하에서 배점제로 공급한다. 다자녀·노부모 특공은 월평균 소득 120% 이하, 순자산 3억 4000만 원 이하여야 신청할 수 있다. 다자녀 유형은 배점제(미성년 자녀 수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등)로 노부모 유형은 순차제 방식으로 100%를 공급한다. 시세의 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택(15만 가구)은 기존 청약제도를 개편해 일반공급 비중을 확대하고 추첨제를 신설한다. 일반공급 비율은 기존 15%에서 30%로 두 배 확대해 자금 마련이 비교적 용이한 무주택 4050계층의 내 집 마련을 지원한다. 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급해 청약통장 납입 횟수가 적은 청년 등에게도 청약 기회를 제공한다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개정을 통해 청년과 무주택 서민의 내 집 마련을 위한 공공주택 50만 가구 공급의 실질적인 제도 기반이 마련됐다”며 “연내 사전 청약 추진 등 앞서 국민들께 발표한대로 공공주택 조기 공급이 이뤄질 수 있도록 모든 노력을 다하겠다”고 말했다. -
집값 떨어져도 손실 70%만 부담…50만 공공분양 세부
부동산 주택 2022.11.28 11:00:00정부가 임기 내 50만 가구 공급을 목표로 하는 공공분양주택과 관련해 세부 공급 방안을 마련했다. 청년과 무주택 서민에게 시세의 70%로 공급하는 ‘나눔형 주택’의 경우 공공에 환매 시 처분손익의 70%를 수분양자가 부담한다. 최근처럼 집값 하락 때는 수분양자와 공공이 손실을 함께 떠안도록 했다. 국토교통부는 공공분양주택 유형별(나눔·선택·일반형) 공급모델과 입주자격 및 입주자 선정방식 등을 규정한 ‘공공주택특별법’ 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 개정안을 28일 입법·행정예고 한다고 밝혔다. 시세 70% 이하로 분양받는 나눔형 주택(이익공유형 분양주택)의 공급 물량은 25만 가구다. 수분양자는 5년 의무거주 기간을 채운 뒤 공공에 주택을 환매할 수 있다. 이때 처분손익의 70%는 수분양자에게, 나머지 30%는 공공에 귀속된다. 수분양자는 집값 상승기에 처분이익의 70%를 얻게 되지만, 반대의 경우에는 같은 비율로 처분손실을 부담하면 된다. 이를테면 분양가 3억 5000만 원으로 나눔형 주택을 공급받은 뒤 집값 하락으로 환매 시 감정가가 3억 원으로 책정된 경우, 수분양자는 처분손실(5000만 원)의 70%인 3500만 원을 부담한다. 이에 따라 환매금액은 분양가에서 수분양자 처분 손실을 제외한 3억 1500만 원이 된다. 반대로 집값 상승으로 감정가가 6억 원인 경우에는 차익인 2억 5000만 원의 70%인 1억 7500만 원이 수분양자에게 돌아간다. 나눔형 주택의 소득·자산 기준은 공급 유형별로 달라진다. 이번에 신설된 청년 유형은 전년도 도시근로자 월평균 소득 140%, 순자산(본인 기준) 2억 6000만 원 이하다. 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3억 4000만 원 이하, 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3억 4000만 원 이하로 정했다. 순자산은 부동산가액(공시가격 또는 시가표준액)과 자동차가액, 금융자산가액, 일반자산가액을 합한 금액에서 부채를 제외한 값을 의미한다. 청년 유형에서 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억 7000만 원, 순자산 9분위의 경계값)에 해당하는 청년은 청약자격을 제한하기로 했다. 이른바 ‘부모 찬스’를 방지하고 내 집 마련이 꼭 필요한 청년에게 기회를 제공하겠다는 취지다. 전체 공급물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%)되며, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다. 입주자 선정 방식을 보면 특공 물량 중 청년의 몫의 30%는 근로기간(소득세 납부) 5년 이상인 사람에게 우선공급(본인소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 본인소득, 근로기간 등을 고려해 배점제로 공급한다. 예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선공급하고, 잔여물량(70%)은 미성년 자녀 수, 무주택기간 등을 고려하여 배점제로 공급한다. 또 월평균소득 100% 이하(2022년, 621만 원)에서 추첨을 통해 생애최초자 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균소득 130% 이하(2022년, 807만 원)에서 추첨을 통해 공급한다. 일반 공급 물량은 3년 이상 무주택세대 구성원으로서 저축총액 또는 납입횟수가 많은 순으로 공급하는 순차제 방식을 적용한다. 공급면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 자산(순자산 3억 4000만 원)기준을 적용하고 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 운영한다. 저렴한 임대료로 일정기간(6년) 임대거주 후 분양 여부를 선택할 수 있는 선택형 주택은 10만 가구를 공급한다. 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술 평균한 금액으로 하되, 수분양자 부담 등을 고려해 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 한다. 유형별 소득?자산 기준은 나눔형 주택과 동일하다. 다자녀·노부모 유형은 월평균 소득 120%, 순자산 3억 4000만 원 이하여야 청약 자격이 주어진다. 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 소득(청년 유형은 가구원수별 1인)을 적용하되, 1인 가구(일반)는 20%, 2인 가구(일반·신혼·생애최초·노부모)는 10%를 가산해 소득을 책정한다. 전체 공급 물량의 90%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초자 20%, 다자녀 10%, 노부모 5% 등)되며 나머지 10%는 일반공급(추첨제 20%)된다. (입주자 선정방식) 청년, 신혼부부, 생애최초자 등 입주자 유형에 따른 우선공급 및 잔여물량 공급방식을 규정한다. 선택형 주택에서 청년과 생애최초자, 일반공급의 입주자 선정 방식은 나눔형 주택과 동일하다. 다만 신혼부부의 경우 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 배점제(자녀 수, 청약통장 납입횟수 등)로 신혼부부 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하에서 배점제로 공급한다. 다자녀 유형은 소득·자산요건을 충족한 사람에 대해 배점제(미성년 자녀 수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등)로, 노부모 유형은 순차제 방식으로 100%를 공급한다. 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택(15만 가구)의 경우 기존 청약제도를 개편해 일반공급 비중을 확대하고, 추첨제를 신설한다. 일반공급 비율은 기존 15%에서 30%로 두 배 확대해 자금마련이 비교적 용이한 무주택 4050 계층의 내 집 마련을 지원한다. 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급해 청약통장 납입횟수가 적은 청년 등에게도 청약 기회를 제공한다. 공공주택지구 내 공공주택(공공임대+공공분양) 건설 비율을 확대한다. 국토부 장관이 주택 수요 및 여건 등을 고려해 공공주택사업자와 협의를 통해 공공주택 건설비율을 5%포인트 범위 내에서 조정할 수 있도록 했다. 무주택 서민의 내집 마련 수요에 부응하기 위해 기존 공공분양주택 공급 한도를 25% 이하에서 30% 이하로 상향한다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개정을 통해 청년과 무주택 서민의 내집 마련을 위한 공공주택 50만 가구 공급의 실질적인 제도 기반이 마련됐다”며 “연내 사전청약 추진 등 앞서 국민들께 발표한대로 공공주택 조기 공급이 이루어질 수 있도록 모든 노력을 다하겠다”고 말했다. -
‘3기 신도시’ 광명시흥, 지구지정 완료…7만 가구 품은 서남권 허브 조성된다
부동산 정책·제도 2022.11.28 11:00:007만 가구를 품는 광명시흥 공공주택지구 개발사업이 본 궤도에 올랐다. 국토교통부는 29일 해당 지구에 대한 공공주택지구 지정을 고시하고 수도권 지역에 안정적인 주택공급 기반을 마련해 나갈 계획이다. ‘3기 신도시’ 가운데 가장 규모가 큰 이곳은 빠르면 2024년 초부터 토지보상 작업이 시작될 전망이다. 국토부는 28일 이 같은 내용을 발표하고 광명시흥 공공주택지구를 ‘광명과 시흥이 함께 준비하는 듀얼 허브 시티’라는 개발방향도 공개했다. 아울러 국토부는 일자리와 교육, 문화 등 정주환경을 우선으로 하는 대규모 공공주택지구를 이곳에 조성할 방침이다. 경기도 광명시 광명동·옥길동·노온사동·가학동과 시흥시 과림동·무지내동·금이동을 아우르는 광명시흥지구는 서울 여의도 면적의 4.3배인 1271만㎡에 달하는 면적이다. 이곳에 청년주택을 포함해 다양한 유형의 주택을 공급해 수요자의 여건과 생애주기별 맞춤형 주거선택권을 제공한다는 것이 정부 계획이다. 국토부는 신도시 생활환경을 좌우하는 교통망 확충 계획도 세웠다. 서울도심으로 20분대 진입이 가능하도록 해당 지구를 가로지르는 도시철도를 신설해 GTX-B 신도림역(2030년 개통 예정)과 연결하는 대중교통 체계도 구축한다. 도시철도 역 인근에는 콤팩트시티 개발을 적용해 부지를 효과적으로 사용하며, 대중교통을 중심으로 주거지와 업무문화지원시설용지를 배치해 삶의 질 개선에도 초점을 맞춘다. 또한 지구를 남북으로 관통하는 목감천을 중심으로 주변 산림과 녹지를 유기적으로 연계한 녹지생태축을 구축하고 수변공간을 활용한 테마별 자연형 공원을 조성한다. 국토부는 세계적 수준의 도시개발 아이디어를 지구계획에 담아 내기 위해 다음달부터 국제 설계공모에 착수한다. 지구계획 승인은 2024년, 공사 착공은 2025년으로 예정돼 있다. 계획대로 사업이 진행된다면 첫 주택 공급은 2027년부터 이뤄질 전망이다. 박재순 국토부 공공주택추진단장은 “광명시흥 공공주택지구는 지난 8월 16일 발표한 국민주거안정 실현방안(816 대책)과 10월 26일 발표한 공공주택 50만 가구 공급계획 이후 처음으로 지정되는 지구”라며 “의왕군포안산 등 다른 지구들도 순차적으로 지정을 완료해 청년과 무주택 서민의 내집 마련 기회를 확대하기 위한 안정적인 기반을 마련하겠다”고 말했다. 한편 고양 창릉·부천 대장·하남 교산·남양주 왕숙 등 다른 3기 신도시가 개발된 전례를 살펴볼 때, 통상 지구지정 이후 14개월 정도 지나면 보상작업이 본격화 됐던 만큼 광명시흥 지구도 빠르면 2024년 초 토지 소유주들에게 보상통보가 도달할 것으로 예상된다. -
'비인기지역' 낙인 효과에…미분양 관리지역제 손본다
부동산 주택 2022.11.27 18:02:28가파른 기준금리 인상 여파로 주택 경기가 고꾸라질 수 있다는 우려가 나오는 가운데 정부가 미분양관리지역 제도를 손 본다. 주택 미분양의 부작용을 낮추기 위해 제도를 도입했지만, 오히려 시장에 ‘인기 없는 곳’이라는 낙인을 찍어 미분양 문제를 키운다는 지적 때문이다. 27일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 두 기관은 미분양관리지역 지정 기준을 개선하는 방안을 논의하고 있다. 이에 따라 매달 말일 이뤄지는 미분양관리지역 현황 공고는 지난 9월 말을 끝으로 2개월째 중단된 상태다. HUG는 새로운 지정 기준을 토대로 관리지역을 조정해 발표할 예정이다. 현재 관리지역은 경기 안성?양주시 등 수도권 2곳과 부산 사하구, 대구 중?동?남?수성?달서구 등 지방권 13곳이다. 현재 미분양관리지역은 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구 중 △미분양 물량의 증가 △미분양 물량의 해소 저조 △미분양 우려 등 3가지 모니터링 요건 가운데 1개 이상을 충족한 지역을 대상으로 지정한다. 관리지역으로 지정되면 해당 지역에서 주택 공급을 목적으로 사업부지를 매입하려는 사업자는 분양보증 예비심사를 거쳐야 한다. 이미 부지를 확보한 사업자라도 분양보증을 받으려면 사전심사를 거쳐야 해 주택 공급 절차가 까다로워진다. 문제는 특정 지역이 관리지역으로 지정되면 수요자들이 청약을 기피하게 돼 미분양 문제가 더 꼬이고 있다는 점이다. 김학용 국민의힘 의원은 지난 10월 국토부 국정감사에서 “안성시 공도라는 특수한 미니 신도시에서 분양이 잘 안 된다고 해서 안성시 전체를 미분양관리지역으로 묶는 것은 옳지 않은 정책”이라며 “관리지역 지정으로 그렇지 않아도 어려운 지역 주택경기에 찬물을 끼얹는 역효과를 가져오고 있다”고 지적하기도 했다. 관련 업계에서는 정부가 관리지역 지정의 여파를 최소화 할 필요가 있다고 입을 모은다. 지정 요건은 확대하고 (현행 미분양 가구수 500가구에서 1000가구), 지정단위는 축소하는 (시·군·구에서 읍·면·동 단위) 등 핀셋 규제가 필요하다는 주장이다. 한국주택협회 관계자는 “미분양관리지역으로 지정되면 기존에 추진하던 주택 사업이더라도 후속 절차를 진행하기 어렵고 청약자 입장에서도 낙인 효과가 발생해 제도 운영에 신중해야 한다”며 “광범위한 관리지역 지정 단위를 세분화할 필요가 있다”고 말했다.
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